Qua thời chốt giá "trên trời", nhà đầu tư đất đấu giá loay hoay cắt lỗ

Đất đấu giá đang dần trở về với giá trị thực

Điển hình như một lô đất diện tích 61 m² tại Thanh Oai, từng có giá trúng đấu giá lên tới khoảng 70 triệu đồng/m², tương đương 4,25 tỷ đồng cho một lô, nhưng hiện nay đang được rao bán với mức giá giảm sâu còn khoảng 4 tỷ đồng. Tương tự, một lô đất tại Hoài Đức, với mức giá trúng đấu giá ban đầu khoảng 85 triệu đồng/m², nay cũng đang được chào bán với giá giảm xuống còn khoảng 80 triệu đồng/m².

Theo một môi giới tại khu vực Thanh Oai, nhiều nhà đầu tư thấy thị trường đất đấu giá nóng lên, cho rằng có sóng và lao vào mua. Tuy nhiên, thực tế thị trường chỉ sốt ảo, và sau một thời gian "ôm đất" mà không tìm được khách, họ buộc phải giảm giá để thu hồi vốn.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Minh Tuấn, một nhà đầu tư đất nền tại Hà Nội cho rằng, nhiều khu đất đấu giá, dù có hạ tầng tương đối hoàn chỉnh, nhưng lại thiếu quy hoạch kết nối và không có triển vọng mở rộng khu vực trong tương lai. Điều này khiến tiềm năng tăng giá của các lô đất này trở nên hạn chế.

Ông Tuấn nhận định, nhiều nhà đầu tư không đánh giá đúng tiềm năng thực sự của khu đất, mà chủ yếu mua đi bán lại để đầu cơ, lướt sóng. Khi thị trường đất đột ngột "gãy sóng", họ dễ rơi vào tình trạng mắc kẹt với những lô đất không thể thanh khoản và phải giảm giá bán để cắt lỗ.

Thêm vào đó, ông Tuấn chỉ ra rằng, có những khu đất có giá thị trường xung quanh chỉ khoảng 40 triệu đồng/m², nhưng lại được đấu giá với mức giá cao gấp đôi, thậm chí gấp ba. Nhà đầu tư nếu mua những lô đất này thì thực chất đã mua với giá của ít nhất ba năm sau, gây khó khăn trong việc thu hồi vốn.

Không chỉ những lô đất cũ phải hạ giá, các phiên đấu giá mới cũng ghi nhận mức giá trúng giảm khoảng 20% so với các phiên trước trong cùng 1 khu vực. Chẳng hạn, mới đây nhất, 26 thửa đất tại khu ĐG31/2019 thuộc thôn Yên Quán, xã Tân Phú, huyện Quốc Oai (Khu LK2, LK6) đã được đấu giá thành công. Phiên đấu giá bắt đầu với mức giá khởi điểm chỉ 4,7 triệu đồng/m², nhưng đã kết thúc với mức giá trúng cao nhất lên tới 76,7 triệu đồng/m², gấp 16 lần so với giá khởi điểm, trong khi mức giá thấp nhất đạt 40,7 triệu đồng/m², gấp 8,7 lần.

Tuy nhiên, so với phiên đấu giá đất gần nhất tại cùng khu vực vào cuối tháng 11/2024, lần này giá trúng đã giảm mạnh. Cụ thể, mức giá trúng cao nhất đã giảm tới 18 triệu đồng/m², tương đương khoảng 20%, so với mức giá trúng cao nhất trong phiên đấu giá trước đó là gần 95 triệu đồng/m² và thấp nhất là gần 71 triệu đồng/m².

Mức hấp dẫn chỉ trong ngắn hạn

Nhận xét về sự hạ nhiệt của các phiên đấu giá đất gần đây, ông Phạm Đức Toản, CEO của EZ Propert, phân tích rằng giá đất trong những phiên đấu giá trước đã bị đẩy lên quá cao. Khi giá vượt xa giá trị thực, khả năng thanh khoản trở thành vấn đề lớn. Những người trúng đấu giá gặp khó khăn trong việc bán lại vì không tìm được người mua, đặc biệt là trong bối cảnh lãi suất vay ngân hàng tăng cao và thị trường bất động sản đang đối mặt với những khó khăn về nguồn vốn. Ông nhận định rằng tình trạng thanh khoản kém có thể là nguyên nhân trực tiếp khiến đất đấu giá dần hạ nhiệt.

Bên cạnh đó, ông Toản cũng cho rằng một lý do khác là người mua đã "tỉnh giấc" sau những đợt giá đất tăng chóng mặt. Một số nhà đầu tư không còn mặn mà với việc trả giá quá cao để mua lô đất rồi sau đó gặp khó khăn trong việc bán lại kiếm lời. Họ nhận thấy rằng mức giá hiện tại đã quá "ảo", và nếu trong vòng một tháng không thể tìm được người mua, họ sẽ phải bỏ cọc. Vì thế, họ đã cẩn trọng hơn trong các quyết định đầu tư.

Thêm vào đó, ông Toản cũng chỉ ra rằng hạ tầng ở các khu vực vùng ven Hà Nội như Hoài Đức, Thanh Oai hay Phúc Thọ chưa phát triển đồng đều. Những khu vực này có thể hấp dẫn trong ngắn hạn, nhưng khi giá đất bị đẩy lên quá cao sẽ không còn phù hợp với sức mua thực tế của thị trường. Điều này dẫn đến tình trạng "cầm đất chờ thời", kéo dài quá lâu và làm giảm sức hấp dẫn của đất đấu giá tại những khu vực này.

Cũng đưa ra cảnh báo về thị trường đất nền hiện nay, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh rằng nhà đầu tư cần hết sức thận trọng trước khi xuống tiền, đặc biệt là phải nghiên cứu kỹ lưỡng để tránh rơi vào bẫy "sốt ảo". Thị trường bất động sản Hà Nội, với đặc thù dân cư đông đúc và cung không đủ cầu, dễ dàng thu hút cả những nhà đầu cơ trong các phiên đấu giá.

Do đó, ông Thịnh cho rằng không loại trừ khả năng trong nhiều phiên đấu giá đất vẫn xuất hiện những nhà đầu tư thông đồng đẩy giá nhằm nâng giá trị các khu đất lân cận để trục lợi. Để ổn định thị trường đất đấu giá, các chuyên gia khuyến nghị Nhà nước cần kiểm soát chặt chẽ giá khởi điểm và bảo đảm cơ chế đấu giá minh bạch hơn, hạn chế tình trạng "cò" đất đẩy giá, gây rối loạn thị trường.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, cũng cho rằng để ngăn chặn tình trạng đầu cơ trong các phiên đấu giá đất, cần nâng giá khởi điểm và tỷ lệ đặt cọc, xác định giá khởi điểm sát với giá thị trường, hạn chế chuyển nhượng trong 5 năm và yêu cầu nhà đầu tư xây dựng trong vòng 2-3 năm, rút ngắn thời gian nộp tiền sau khi trúng đấu giá.