Giá tăng chóng mặt, chung cư từ tiêu sản thành nơi tích sản

 

Trung bình giá chung cư mới mở bán ở Hà Nội vượt 70 triệu đồng/m2, chung cư cũ đạt 48 triệu đồng/m2. Ảnh: Việt Linh.

Nhìn lại thị trường bất động sản thời gian qua, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội, cho rằng loại hình nhà ở, đặc biệt phân khúc căn hộ để bán tại thủ đô đã ghi nhận sức quan tâm mạnh mẽ từ phía người mua.

Lợi nhuận cao hàng đầu thị trường

Cũng trong năm vừa qua, thị trường căn hộ bắt đầu được xem là một loại tài sản tích trữ. Theo bà Hằng, nếu trước đây người mua căn hộ đơn thuần chỉ để ở hoặc đầu tư cho thuê, thì hiện nay họ còn kỳ vọng vào sự tăng giá của căn hộ.

“Căn hộ có cả lợi suất đầu tư từ việc cho thuê tới lợi nhuận từ việc tăng giá. Trong bối cảnh giá nhà ở thấp tầng, bao gồm biệt thự liền kề và nhà phố neo ở mức cao, căn hộ trở thành sản phẩm đầu tư hấp dẫn khiến các nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn”, bà Hằng nêu quan điểm.

Báo cáo mới nhất của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing cũng đưa ra nhận định tương tự. Đơn vị này cho biết năm qua, thị trường chung cư Hà Nội đã ghi nhận tốc độ tăng trưởng mạnh về giá bán. Ngoài phục vụ nhu cầu ở thực, chung cư trở thành loại hình đầu tư với tỷ suất lợi nhuận cao hàng đầu thị trường, trung bình trên 30%.

Đầu tư chung cư thực tế chỉ xuất hiện gần đây, khi căn hộ tăng giá mạnh. Trước năm 2020, giá chung cư Hà Nội hầu như đi ngang, thậm chí được xem là tiêu sản và giảm giá qua từng năm sử dụng.

Theo các chuyên gia, tâm lý sử dụng nhà ở của người dân Hà Nội liên tục thay đổi, họ dần quan tâm hơn đến tiện ích, dịch vụ, dẫn đến căn hộ chung cư ngày càng được ưa chuộng. Thêm vào đó, tốc độ đô thị hóa cùng với sự gia tăng nhu cầu nhà ở khiến nguồn cầu chung cư ngày một tăng, trong khi quỹ đất Thủ đô hạn chế, từ đó thúc đẩy giá bán tăng cao.

Theo dữ liệu của CBRE, tính đến quý IV/2024, giá bán sơ cấp của căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt 72 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì), tăng 36% so với cùng kỳ năm ngoái và 12% so với quý trước. Đây là mức tăng cao nhất ghi nhận được trong vòng 8 năm trở lại đây tại thị trường chung cư Hà Nội.

Trên thị trường thứ cấp, mặt bằng giá bán chung cư Hà Nội đạt trung bình 48 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì) tăng hơn 26% theo năm, là mức tăng cao từ trước tới nay.

Giá chung cư ngày càng bỏ xa thu nhập của người dân. Ảnh: Thế Bằng.

Việc căn hộ chung cư tăng giá, trở thành tài sản tích trữ đã mang lại lợi nhuận không nhỏ cho một nhóm nhà đầu tư trên thị trường. Song điều này cũng dẫn đến tình trạng phân khúc nhà ở giá bình dân ngày càng khan hiếm, loại dưới 50 triệu đồng/m2, gần như "tuyệt chủng".

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, đà tăng giá không tưởng của chung cư mang lại nhiều hệ luỵ, lớn nhất là khiến người dân ngày càng khó tiếp cận nhà ở, sau đó, có thể kéo theo đà tăng giá vô lý của nhiều loại hình bất động sản khác.

Chu kỳ mới sẽ có tính thanh lọc lớn

Theo CBRE, bước sang năm 2025, với khoảng 31.000 căn hộ mở bán mới, đà tăng giá tương tự giai đoạn 2024 sẽ không còn, thay vào đó, mức tăng trưởng sẽ ổn định hơn, dự kiến trung bình 6-8% mỗi năm.

Nói với Tri Thức - Znews, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn, cũng cho rằng chung cư Hà Nội đã tăng giá quá cao trong năm 2024, khoảng 50-60%, đà tăng tương tự sẽ không thể tiếp diễn trong năm 2025.

Sự phát triển ổn định và bền vững hơn của thị trường cũng được ông Nguyễn Văn Đính dự đoán. Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng sự ổn định này còn phụ thuộc nhiều vào chính sách phát triển loại hình nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội của Nhà nước.

Còn bà Đỗ Thu Hằng, chuyên gia Savills cho hay với những diễn biến của năm 2024, thị trường bất động sản Hà Nội nhiều khả năng sẽ bước vào chu kỳ phát triển mới. Sau mỗi chu kỳ, thị trường sẽ được nâng cấp và trở nên chuyên nghiệp, đồng bộ hơn. Chu kỳ lần này sẽ hướng tới sự phát triển bền vững nhờ những trợ lực mạnh mẽ từ việc hoàn thiện khung pháp lý và các yếu tố tăng trưởng mạnh mẽ về kinh tế vĩ mô.

Trong đó, sự hoàn thiện của khung pháp lý sẽ tạo cạnh tranh mạnh mẽ hơn, dẫn đến cuộc thanh lọc mới về sản phẩm và các chủ đầu tư. Nếu trước kia các chủ đầu tư chỉ cần có vốn, có dự án là có thể tham gia vào thị trường, giờ đây, các chủ đầu tư phải xây dựng uy tín, kinh nghiệm và tiềm lực tài chính mới có thể phát triển dự án.

"Ngoài ra, điểm khác của thị trường lần này là sự tham gia trực diện của các nhà đầu tư nước ngoài", chuyên gia Savills nêu.

Cụ thể, thời gian trước đó, các nhà đầu tư nước ngoài phần lớn ở vị thế tìm hiểu thị trường. Còn hiện tại, họ tham gia sâu hơn, thông qua hoạt động hợp tác đầu tư và bắt tay với các chủ đầu tư lớn trong nước để phát triển dự án. Việc này được kỳ vọng sẽ khắc phục yếu điểm trước đó của thị trường về huy động vốn nước ngoài. Tiềm lực tài chính từ các thương vụ hợp tác này sẽ nâng cấp thị trường hiện hữu, khiến cánh cửa tham gia thị trường của các nhà đầu tư nhỏ lẻ thu hẹp hơn.

(Theo Thủy Tiên/ ZNews)