Hà Nội siết chặt quy hoạch, cấm nhà cao tầng trong nội đô

UBND TP Hà Nội vừa tổ chức hội nghị công bố Quy chế quản lý kiến trúc TP Hà Nội và Chương trình phát triển đô thị đến năm 2035. Quy chế này có hiệu lực từ ngày 10/1, trong đó quy định chi tiết về việc xây dựng công trình cao tầng tại khu vực nội đô lịch sử.

Rất ít khu vực được xây nhà cao tầng

Theo quy định, công trình cao tầng được hiểu là các công trình từ 9 tầng trở lên. Khu vực nội đô lịch sử thuộc địa giới hành chính của 5 quận: Ba Đình, Đống Đa, Hoàn Kiếm, một phần phía bắc quận Hai Bà Trưng và một phần phía nam quận Tây Hồ. Bên cạnh đó, Hà Nội cho phép nghiên cứu xây dựng công trình cao tầng tại các vị trí hai bên đường vành đai, tuyến phố hướng tâm, tuyến phố chính và tại các khu vực điểm nhấn đô thị.

Tuy nhiên, Quy chế cũng xác định rõ những khu vực không được phép xây dựng công trình cao tầng, bao gồm: Khuôn viên công viên Thủ Lệ, công viên Thống Nhất (vành đai 1); Khu vực sân bay trên đường Trường Chinh (từ Khương Thượng đến Lê Trọng Tấn); Khu vực bảo tồn cảnh quan như hồ Tây, đường Âu Cơ (từ Lạc Long Quân đến Xuân Diệu), và các khu vực lân cận đường Yên Phụ, Trần Nhật Duật - Trần Quang Khải, Trần Quang Khải; Một số đoạn phố chính như Giảng Võ (từ Nguyễn Thái Học đến Cát Linh), Văn Cao, Tôn Đức Thắng, Lê Duẩn, Phạm Ngọc Thạch, Tôn Thất Tùng, và Đội Cấn.

Quy chế cũng nêu rõ các trường hợp đặc biệt, ví dụ: tại nút giao Cát Linh - Giảng Võ, công trình cao tầng có thể xây dựng nhưng chiều cao tối đa là 21 tầng (76m), hoặc tại khu trung tâm triển lãm Giảng Võ, công trình cao tầng có thể được làm điểm nhấn.

Các tuyến phố chính khác như Lò Đúc, Chùa Bộc, Pháo Đài Láng kéo dài và các vị trí tại nút giao với đường Trần Khát Chân - vành đai 1 cũng được nghiên cứu kỹ lưỡng để đảm bảo tuân thủ quy hoạch và hạn chế xây dựng cao tầng. Quy chế quản lý kiến trúc mới hướng đến việc phát triển đô thị đồng thời bảo tồn giá trị văn hóa, lịch sử và cảnh quan của Thủ đô.

Khu vực duy nhất cho phép xây dựng với chiều cao tối đa 45 tầng và 162m là ô đất tại số 29 Liễu Giai, quận Ba Đình. Bên cạnh đó, nhiều khu vực điểm nhấn đô thị khác cũng được quy hoạch xây dựng với chiều cao tối đa 39 tầng, tương đương 140m. Một số ví dụ đáng chú ý là khu bán đảo phía đông Hồ Tây, quận Ba Đình và nút giao giữa khu đô thị Tây Hồ Tây và vành đai 2.

 Mới đây, UBND TP Hà Nội vừa phê duyệt Quyết định 6751, điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết khu đô thị Nam An Khánh và phần mở rộng - khu B, tỷ lệ 1/500, tại ô đất HH2D và đất giao thông GT thuộc huyện Hoài Đức.

Diện tích đất điều chỉnh quy hoạch là hơn 23.900m². Theo nội dung điều chỉnh, các chức năng sử dụng đất, quy mô dân số, và hệ số sử dụng đất được giữ nguyên theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt năm 2011. Tuy nhiên, nhiều chỉ tiêu quan trọng được thay đổi: giảm diện tích đất, diện tích xây dựng, mật độ xây dựng, tầng cao công trình, và diện tích sàn căn hộ; đồng thời, tăng diện tích sàn dành cho dịch vụ thương mại.

Cụ thể, tổng diện tích sàn thương mại tăng từ hơn 97.500m² lên hơn 166.000m², trong khi diện tích sàn căn hộ giảm từ hơn 146.000m² xuống còn 77.600m². Chiều cao công trình điều chỉnh từ 7-60 tầng (khối đế 7 tầng) xuống còn 6-40 tầng.

Ưu tiên phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp

Hiện, trên địa bàn Hà Nội có nhiều khu vực nhiều công trình nhà cao tầng, nhưng thiếu sự hài hòa với yếu tố hạ tầng, dẫn đến tình trạng quá tải nghiêm trọng. Các tuyến đường như Lê Văn Lương, Tố Hữu, Minh Khai, Nguyễn Trãi trở thành những "điểm nóng" ùn tắc giao thông và ô nhiễm môi trường, gây ảnh hưởng lớn đến sức khỏe và chất lượng sống của người dân.

Tính đến nay, khu vực nội đô Hà Nội đã có hơn 300 công trình cao tầng đang hoạt động hoặc thi công, cùng với hơn 200 công trình nhà cao tầng và tổ hợp công trình khác đang được xem xét quy hoạch. Điều này cho thấy quỹ đất đô thị đang ngày càng thu hẹp, trong khi các không gian xanh và công trình công cộng thiết yếu dần biến mất.

Trong khi đó, dân số cơ học tại thành phố vẫn liên tục tăng qua hàng năm. Để giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân, đồng thời giảm tải cho khu vực nội đô, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Dương Đức Tuấn vừa ký quyết định phê duyệt việc cập nhật danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở và khu đô thị thuộc Kế hoạch phát triển nhà ở của thành phố giai đoạn 2021-2025 (đợt 4).

Theo đó, danh mục này bao gồm 4 dự án nhà ở thương mại và khu đô thị dự kiến hoàn thành trong giai đoạn 2021-2025, 7 dự án dự kiến hoàn thành sau năm 2025, 44 dự án đang trong quá trình chuẩn bị đầu tư, 8 dự án nhà ở xã hội ( tập trung tại huyện Thường Tín, quận Long Biên và quận Hoàng Mai), 4 dự án điều chỉnh thông tin đã được chấp thuận cùng 4 dự án khác đã được ghi nhận trong các quyết định trước đó. Ngoài ra, danh mục còn cập nhật 2 dự án nhà ở tái định cư trên địa bàn thành phố. 

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đã tăng mạnh từ cuối năm 2023, không chỉ ở các dự án mới mà còn ở cả những dự án đã qua sử dụng. Điều này cho thấy sự cấp thiết trong việc nâng cao nguồn cung để tạo sự cân bằng và ổn định cho thị trường.

Trong đó, nhà ở xã hội được xem là giải pháp then chốt giúp kéo giảm giá trung bình của căn hộ chung cư, đáp ứng tốt hơn nhu cầu ở thực của người dân. Ông Nguyễn Văn Đính nhận định, sự gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội sẽ làm giảm đáng kể áp lực giá, mang đến sự phù hợp hơn cho các đối tượng thu nhập trung bình và thấp.

Đồng thời, nhiều chuyên gia cũng dự báo năm 2025 sẽ là thời điểm đánh dấu sự "bùng nổ" của phân khúc này, nhờ loạt chính sách hỗ trợ mạnh mẽ từ Chính phủ. Các ưu đãi cho doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội như miễn tiền thuê đất, giảm thuế VAT và thuế thu nhập doanh nghiệp, hay linh hoạt trong việc bố trí quỹ đất, đã tạo điều kiện thuận lợi để thu hút đầu tư.  Ngoài ra, việc đơn giản hóa thủ tục hành chính và hỗ trợ quỹ đất tại địa phương cũng góp phần thúc đẩy quá trình triển khai dự án.

TS. Cấn Văn Lực cho rằng, hành lang pháp lý ngày càng vững chắc đã gỡ bỏ nhiều rào cản, củng cố niềm tin cho các doanh nghiệp tham gia vào phân khúc này. Mặc dù lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội hiện tăng lên 6,6% mỗi năm, cao hơn mức trước đây, nhưng vị chuyên gia này vẫn đánh giá đây vẫn là mức hợp lý trong bối cảnh lạm phát và giá nhà thương mại leo thang.

Đặc biệt, gói tín dụng 145.000 tỷ đồng từ 9 ngân hàng không bị tính vào hạn mức tăng trưởng tín dụng, giúp các tổ chức tín dụng có thêm dư địa để hỗ trợ các dự án nhà ở xã hội mà không lo bị ràng buộc bởi giới hạn "room" tín dụng. Những chính sách và hành động cụ thể này đang tạo nền tảng để nhà ở xã hội thực sự phát triển mạnh mẽ trong những năm tới.