Luật sư Phạm Thanh Tuấn: Thị trường cần thích ứng với việc giá đất đã có mặt bằng mới

Luật sư Phạm Thanh Tuấn đã chia sẻ một ví dụ từ câu chuyện của một người bạn, người đã phải nộp một khoản thuế chuyển đổi đất từ vườn (đất nông nghiệp) sang thổ cư (đất ở) vào cuối năm 2024, gấp 3 lần so với mức đó. Không chỉ riêng người bạn này, mà trên nhiều diễn đàn khác, cũng có không ít người bày tỏ sự lo lắng về việc số tiền phải nộp, cho các giao dịch đất đai, sẽ ngày càng tăng lên.

Không thể đổ lỗi cho bảng giá đất

Không chỉ người dân, nhiều ý kiến lo ngại rằng việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ dẫn đến sự tăng giá mạnh mẽ của bất động sản, đặc biệt là ở các khu vực ven đô. Tính đến đầu năm 2025, đã có 25 địa phương thực hiện việc điều chỉnh bảng giá đất, trong đó bảng giá đất tại TP.HCM có những khu vực tăng hơn 30 lần, còn tại Hà Nội, giá đất điều chỉnh cũng đã có sự tăng trưởng đáng kể. Các tỉnh, thành phố khác cũng đang chuẩn bị triển khai điều chỉnh bảng giá đất.

Tuy nhiên, theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, tác động của bảng giá đất chủ yếu ảnh hưởng đến các cá nhân, còn đối với các doanh nghiệp bất động sản thực hiện các dự án lớn, tác động này ít hơn, vì giá đất tính cho doanh nghiệp không phụ thuộc vào bảng giá đất.

Thực tế, bảng giá đất mới vẫn còn thấp hơn rất nhiều so với giá đất thực tế trên thị trường ở nhiều khu vực. Ví dụ, tại thị trấn Đông Anh và xã Uy Nỗ (huyện Đông Anh, Hà Nội), giá đất khu vực giáp Quốc lộ 3 hoặc các tuyến đường lớn sau điều chỉnh là từ 40 – 47 triệu đồng/m2, trong khi giá thực tế tại đây có thể lên tới 200 - 250 triệu đồng/m2, chênh lệch lên tới 5 – 6 lần.

Tương tự, các xã như Vĩnh Ngọc, Tiên Dương, Xuân Canh (huyện Đông Anh, Hà Nội)... cũng ghi nhận sự chênh lệch lớn giữa giá thực tế và bảng giá đất mới. Huyện Thanh Trì, Gia Lâm, Hoài Đức, Thanh Oai... cũng không nằm ngoài xu hướng này, với mức giá thực tế cao hơn từ 2 – 5 lần, hoặc thậm chí 100 – 300% so với bảng giá đất điều chỉnh.

Sự tăng trưởng mạnh mẽ của giá đất tại các khu vực ven đô, đặc biệt là những huyện được quy hoạch trở thành quận, là kết quả của việc TP Hà Nội đẩy mạnh đầu tư vào hạ tầng và quy hoạch đô thị. Tuy nhiên, trong một số thời điểm, tình trạng sốt đất đã xảy ra, chủ yếu do những nhà đầu tư mua đi bán lại và sử dụng các chiêu trò đẩy giá. Đến cuối năm 2024, một số nhà đầu tư phải cắt lỗ do áp lực tài chính, nhưng giao dịch thực tế vẫn khá hạn chế.

Từ những thực trạng này, luật sư Trương Hữu Đức, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, giá bất động sản tăng không thể chỉ đổ lỗi cho việc điều chỉnh bảng giá đất, mà còn chịu tác động từ nhiều yếu tố khác của thị trường. Đáng lo ngại nhất là tình trạng đầu cơ và thổi giá.

Đôi giày đẹp sẽ không sẽ không vừa tất cả các loại chân

Đưa ra quan điểm về bảng giá đất mới, luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng, việc các địa phương điều chỉnh bảng giá đất mang lại một số lợi ích đáng kể. Một trong những điểm tích cực là giúp hạn chế tình trạng "trốn thuế" trong lĩnh vực đất đai. Đồng thời là cơ sở để xác định giá khởi điểm khi đấu giá quyền sử dụng đất, từ đó sàng lọc những người không có năng lực tài chính tham gia đấu giá, giảm người tham gia chỉ để trả giá cao rồi bỏ cọc.

Tuy nhiên, mặc dù bảng giá đất điều chỉnh mang lại nhiều lợi ích, nhưng không phải ai cũng hưởng lợi từ những thay đổi này. Một bộ phận người dân đang sử dụng đất có thể gặp khó khăn, vì bảng giá đất tăng đồng nghĩa với việc chi phí tài chính cho họ cũng tăng. Đặc biệt, khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở, chi phí này sẽ tăng đáng kể.

Chẳng hạn, đối với những cá nhân làm thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu mà không có giấy tờ đất đai, mức tiền sử dụng đất phải nộp sẽ dao động từ 20% đến 70% giá đất theo bảng giá đất. Khi bảng giá đất tăng, số tiền này cũng sẽ tăng theo. Trong bối cảnh đó, không ít người đang chạy đua với thời gian để nộp hồ sơ chuyển đổi đất trước khi bảng giá đất được điều chỉnh, hy vọng hoàn thành thủ tục khi giá đất vẫn còn ở mức thấp.

Ngoài ra, một khoản thuế ít được chú ý từ lâu là thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, với mức thuế suất chỉ 0,03% giá đất trong bảng giá. Ở các thành phố, mức thuế này hàng năm có thể chỉ vài trăm nghìn đồng cho một thửa đất 100m². Tuy nhiên, khi bảng giá đất được điều chỉnh tăng, thuế suất này có thể không còn "nhẹ nhàng" như trước, làm tăng gánh nặng tài chính cho người sử dụng đất.

Tuy vậy, việc điều chỉnh bảng giá đất là một yêu cầu tất yếu. Bởi lẽ, sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất Nhà nước và giao dịch thực tế không thể tiếp tục tồn tại. Thực tế, dù bảng giá đất của nhà nước có tăng hay không, nó luôn sẽ tồn tại những "nghịch lý" riêng và không thể làm hài lòng tất cả các bên.

“Mục tiêu điều chỉnh bảng giá đất không phải là tăng nghĩa vụ tài chính một cách bất hợp lý cho người dân, mà là tìm ra một điểm cân bằng, hài hòa lợi ích giữa nhà nước và người sử dụng đất. Bảng giá đất cần trở thành công cụ hữu hiệu để điều tiết thị trường mà không tạo ra gánh nặng tài chính cho người sử dụng đất”, luật sư Phạm Thanh Tuấn nhận định.

Theo đó, cơ quan có thẩm quyền có thể xem xét giảm mức thuế suất thay vì điều chỉnh giá đất trong bảng giá. Đây là một cách tiếp cận linh hoạt, vừa giúp quản lý đất đai hiệu quả, vừa đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân và doanh nghiệp. Bên cạnh đó, Chính phủ cũng cần rà soát và sớm ban hành các chính sách miễn, giảm, hoặc điều chỉnh mức đóng tiền sử dụng đất và tiền thuê đất cho phù hợp với điều kiện thực tế khi áp dụng bảng giá đất mới.

Ví dụ, đối với những gia đình ở nông thôn, đất sử dụng ổn định lâu dài, khi chuyển đổi đất vườn, ao sang đất ở vì nhu cầu chính đáng, mức tiền sử dụng đất nên được điều chỉnh thấp hơn so với các trường hợp chuyển đổi khác. Tuy nhiên, trong khi chờ đợi những chính sách cụ thể liên quan đến bảng giá đất, chúng ta cần phải thích nghi với thực tế rằng giá đất đã có mặt bằng mới.