Chuyên gia "chỉ mặt" các thủ thuật trong hợp đồng giao dịch bất động sản

Thời gian qua, nhiều cơ quan chức năng đã tăng cường xử lý nghiêm các trường hợp chủ đầu tư dự án bất động sản vi phạm pháp luật, lừa dối khách hàng. Chẳng hạn, Công an tỉnh Đồng Nai đã khởi tố nhiều cá nhân thuộc Công ty CP Du lịch Giang Điền với hành vi lừa đảo chiếm đoạt hơn 1.000 tỷ đồng từ người mua đất nền dự án. Đây chỉ là một trong số các vụ việc mà các chủ đầu tư bất động sản bị phát hiện dùng những “cam kết có cánh” để lừa gạt khách hàng.

Nhiều sự việc gian dối điển hình

Bên cạnh đó, Công an Đồng Nai cũng đã khởi tố gần 50 bị can thuộc Công ty Lộc Phúc (quận 12, TP.HCM) vì hành vi lừa đảo bán đất nền dự án "ma" tại xã An Viễn, huyện Trảng Bom. Tại TP.HCM, Công an đã khởi tố các vụ án lừa đảo liên quan đến Công ty TNHH House Land (quận 12), khởi tố Đinh Trường Chinh - đại diện Công ty Cổ phần Phát triển và Kinh doanh nhà - về tội lạm dụng tín nhiệm với các lô đất đã bán; và khởi tố Công ty Đại Hải vì lừa đảo tại dự án khu dân cư Hiệp Bình Chánh (TP Thủ Đức).

Tại Hà Nội, Công an đã khởi tố ông Lê Thanh Thản, Chủ tịch Tập đoàn Mường Thanh, với tội danh lừa dối khách hàng. Bộ Công an cũng khởi tố Đinh Hồng Hải (Công ty TNHH thương mại, xây dựng, kinh doanh nhà Tân Hồng Uy) về hành vi lừa đảo.

Gần đây, Ban quản lý Khu Công nghệ cao Hòa Lạc đã cảnh báo về một số website rao bán khu căn hộ Legacy Alpha Valley tại Khu công nghệ cao Hòa Lạc với giá từ 1,5 tỷ đồng kèm ưu đãi, gây hiểu nhầm và tạo điều kiện cho các hành vi mua bán bất hợp pháp.

Theo ông Lê Thanh Sơn, phó trưởng ban, khu căn hộ này được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ, chỉ phục vụ cho nhà đầu tư, chuyên gia và người lao động làm việc tại khu công nghệ cao, không được phép bán hoặc cho thuê cho cá nhân, tổ chức ngoài khu vực này.

Ngoài ra, luật hiện hành không cho phép cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn hộ lưu trú xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ. Hợp đồng thuê căn hộ chỉ có giá trị giữa nhà đầu tư và người thuê, không được Nhà nước cấp giấy tờ pháp lý nào khác.

Lý giải nguồn cơn của những vấn đề này, luật sư Thu Hà (Đoàn luật sư Hà Nội) cho biết, các dự án đất nền thường nằm ở khu vực vùng ven với giá rẻ, chủ yếu do các công ty nhỏ thực hiện, không có uy tín và pháp lý không rõ ràng. Người mua thường bị hấp dẫn bởi tâm lý giá rẻ và kỳ vọng lợi nhuận.

Trong khi đó, các dự án nhà ở thương mại do các chủ đầu tư lớn thực hiện thường có pháp lý rõ ràng hơn, nhưng người mua vẫn cần cẩn trọng, trang bị kiến thức và kỹ năng để đánh giá mức độ tin cậy của dự án trước khi quyết định.

Chỉ mặt các thủ thuật trong hợp đồng giao dịch

Cũng theo luật sư Thu Hà, dù là bất động sản đất nền hay dự án nhà ở, để được kinh doanh và bán cho khách hàng, sản phẩm phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện do pháp luật quy định. Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (hoặc Luật sửa đổi năm 2024), trước khi ký kết hợp đồng mua bán nhà đất, doanh nghiệp cần đăng ký hợp đồng mẫu với Cục Quản lý Cạnh tranh (Bộ Công Thương) hoặc Sở Công Thương tại các tỉnh.

Một dự án chỉ được phép mở bán hoặc huy động vốn khi đã có văn bản chấp thuận từ Sở Xây dựng và bảo lãnh của ngân hàng. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều chủ đầu tư không tuân thủ đầy đủ các điều kiện này. Thay vào đó, họ lách luật để huy động vốn hoặc thậm chí cố ý lừa dối khách hàng ngay từ đầu, đặc biệt là đối với các dự án đất nền, nơi rủi ro pháp lý thường cao hơn.

Giao dịch đất nền giữa chủ đầu tư và khách hàng thường được thể hiện qua các văn bản như thỏa thuận, hứa mua, hứa bán, quyền mua, quyền chọn... Tuy nhiên, những văn bản này thường rất sơ sài, không rõ ràng về thời điểm bàn giao nền hay tình trạng pháp lý của đất nền, và thường chỉ lập dưới dạng giấy tay, không qua công chứng. Dạng giao dịch này tiềm ẩn rủi ro cao nhất, với nhiều vụ lừa đảo đã xảy ra, khiến khách hàng mất tiền cọc hoặc mất tiền thanh toán theo tiến độ.

Đối với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai, các chủ đầu tư thường lách luật để huy động vốn thông qua các hợp đồng tư vấn, môi giới hoặc đặt cọc trước khi hoàn thiện pháp lý. Chỉ khi dự án đủ điều kiện mở bán, họ mới ký hợp đồng mua bán chính thức với khách hàng. Nguyên tắc hợp đồng phải tuân thủ các điều khoản bắt buộc (như giá bán, diện tích, tiến độ thanh toán...) đã đăng ký với cơ quan chức năng, bên cạnh các điều khoản tùy nghi do hai bên thỏa thuận.

Tuy nhiên, thực tế, các chủ đầu tư thường soạn sẵn nội dung các điều khoản này để thiên về lợi ích của mình, đồng thời đẩy rủi ro sang phía khách hàng. Chẳng hạn như bàn giao nhà theo mốc thời gian không rõ ràng ("quý/năm"), phạt khách hàng chậm thanh toán với lãi suất cao, cài điều khoản bảo mật hợp đồng, hạn chế quyền bán lại nhà của khách hàng, hoặc chỉ tạm tính giá trị hợp đồng mà không chốt số liệu cụ thể.

Đáng chú ý, một số chủ đầu tư còn áp dụng thủ thuật sử dụng nhiều pháp nhân khác nhau trong cùng hệ sinh thái, mỗi pháp nhân phụ trách một khâu (phát triển dự án, đầu tư, phân phối, môi giới...). Pháp nhân phụ trách phân phối thường đứng ra ký hợp đồng với khách hàng và thu tiền, giúp chủ đầu tư thực sự tránh bị quy kết về hành vi huy động vốn trái phép hoặc chậm bàn giao nhà.

Đặc biệt, các chủ đầu tư thường liên kết với các tổ chức tín dụng để cho khách hàng vay mua nhà để đưa ra các ưu đãi như khách hàng chỉ phải thanh toán 30% giá trị hợp đồng, phần còn lại sẽ được ngân hàng giải ngân cho chủ đầu tư thông qua hợp đồng vay, cam kết đóng lãi suất vay thay cho khách hàng trong thời gian chưa bàn giao hoặc khai thác. Thế nhưng, trường hợp dự án bị đình trệ, khách hàng sẽ là đối tượng bị ngân hàng siết nợ. Đây là rủi ro mà khách hàng cần đặc biệt lưu ý khi tham gia giao dịch với các chủ đầu tư.