NOXH cũ tăng giá: Chuyên gia đề xuất nâng thời hạn chuyển nhượng lên 10 năm

Tổng cục Thuế vừa có văn bản phản hồi Cục Thuế TP Hà Nội về vấn đề thu tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng căn hộ chung cư thuộc loại nhà ở xã hội (NOXH).

Tiết kiệm hàng trăm triệu đồng 

Theo Tổng cục Thuế, tại Điểm e, Khoản 1, Điều 89 của Luật Nhà ở 2023 quy định: "Sau 5 năm kể từ khi thanh toán đầy đủ tiền mua nhà ở, người mua NOXH có quyền bán lại nhà theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp giấy chứng nhận; người bán không phải nộp tiền sử dụng đất nhưng phải đóng thuế thu nhập theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp bán NOXH là nhà ở riêng lẻ, khi đó người bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và thuế thu nhập theo pháp luật."

Ngoài ra, Điều 42 của Nghị định số 100 năm 2024 quy định về việc nộp tiền sử dụng đất khi bán lại NOXH sau thời gian 5 năm. Theo đó, ngoài các khoản phải nộp, người bán còn phải nộp 50% tiền sử dụng đất, và thời điểm tính tiền là khi nộp hồ sơ hợp lệ để công nhận quyền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai.

Tại Khoản 5, Điều 198 của Luật Nhà ở 2023, nếu việc bán NOXH phải nộp tiền sử dụng đất trước khi Luật Nhà ở có hiệu lực mà đến thời điểm Luật này có hiệu lực thi hành mà vẫn chưa nộp, người bán vẫn phải tiếp tục nộp tiền theo quy định cũ.

Dựa trên các quy định trên, Tổng cục Thuế cho biết, đối với việc chuyển nhượng NOXH sau ngày 1/8/2024 (ngày Luật Nhà ở có hiệu lực), người bán không phải nộp tiền sử dụng đất nhưng phải nộp thuế thu nhập. 

Nếu bán NOXH là nhà ở riêng lẻ, người bán sẽ phải nộp 50% tiền sử dụng đất và thuế thu nhập. Đối với trường hợp bán NOXH phải nộp tiền sử dụng đất trước khi Luật Nhà ở có hiệu lực mà chưa thực hiện, người bán phải tiếp tục nộp tiền theo quy định cũ.

Trước đây, khi chuyển nhượng căn hộ NOXH, người bán phải nộp 50% tiền sử dụng đất, với số tiền từ 120-200 triệu đồng. Tuy nhiên, theo quy định mới, người dân không còn phải chịu khoản phí này nữa.

Siết chặt quản lý, kiểm soát chuyển nhượng

Hiện nay, nhiều dự án chung cư NOXH tại Hà Nội, như Đại Kim Building, Rice City Linh Đàm, 43 Trần Phú, và 987 Tam Trinh, đã sử dụng trên 5 năm và đủ điều kiện chuyển nhượng. Giá bán các căn hộ này hiện nay đã tăng mạnh, có nơi lên đến 50 triệu đồng/m2, ngang với giá các căn hộ thuộc dự án nhà ở thương mại. 

Điển hình như dự án NOXH Đồng Mô Đại Kim tại quận Hoàng Mai hiện có giá bán dao động từ 50-55 triệu đồng/m2, cao hơn khoảng 15 triệu đồng/m2 so với giá gốc khi mở bán vào năm 2017.

Tương tự, các căn hộ tại dự án NOXH Rice City Linh Đàm (Hoàng Mai) sau hơn 7 năm sử dụng, giá bán lại hiện dao động từ 45-55 triệu đồng/m2, tăng hơn 3 lần so với giá mua vào khi giao nhà vào năm 2016. Khi mở bán, giá các căn hộ tại đây chỉ 15 triệu đồng/m2.

Tại dự án NOXH Ecohome 3 Cổ Nhuế (Bắc Từ Liêm), giá bán hiện nay dao động từ 50-55 triệu đồng/m2, tăng khoảng 30-35 triệu đồng/m2 so với mức giá khởi điểm 16,5 triệu đồng/m2 khi mở bán vào năm 2019.

Trước đây, các dự án NOXH được coi là giải pháp hữu hiệu cho người dân có thu nhập trung bình và tài chính hạn chế. Tuy nhiên, sau hơn 5 năm mở bán, giá của nhiều dự án đã tăng mạnh, lên gấp 2-3 lần so với giá ban đầu. Điều này tạo ra một sự bất cân đối trên thị trường: trong khi nhà đầu tư thu được lợi nhuận lớn, thì người mua để ở thực lại gặp khó khăn khi tìm kiếm nơi an cư.

Lý giải về sự tăng giá này, các chuyên gia cho rằng nguyên nhân chính là sự mất cân đối cung-cầu. Số lượng dự án NOXH mới triển khai còn hạn chế, trong khi nhu cầu mua nhà ở phân khúc này lại ngày càng gia tăng. Điều này đã đẩy giá NOXH trên thị trường thứ cấp lên mức cao bất ngờ.

Bên cạnh đó, quy định cho phép giao dịch NOXH sau 5 năm sử dụng, kết hợp với sự khan hiếm sản phẩm mới, đã tạo điều kiện để giá bán tăng mạnh. 

Một nhà đầu tư tại Hà Nội cho biết, các căn NOXH có vị trí đẹp, giao thông thuận lợi hiện rất được săn đón. Mức giá cao không chỉ xuất phát từ nhu cầu ở thực mà còn đến từ các nhà đầu tư muốn kiếm lời thông qua việc lướt sóng.

Trước tình trạng này, nhiều ý kiến cho rằng cần có các biện pháp kiểm soát chặt chẽ hơn để đảm bảo NOXH phục vụ đúng đối tượng. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng việc giá NOXH đã qua sử dụng bị đẩy lên quá cao không chỉ đi ngược lại mục tiêu ban đầu của chính sách mà còn tạo áp lực lớn đối với người dân có thu nhập thấp. Ông đề xuất cần có cơ chế ràng buộc để các đối tượng được hưởng chính sách ưu đãi về NOXH không thể chuyển nhượng nhằm trục lợi sau thời gian quy định.

Chuyên gia Đinh Trọng Thịnh đề xuất cần thắt chặt các quy định về mua bán và chuyển nhượng NOXH. Ông cho rằng, thay vì quy định hiện hành cho phép chuyển nhượng sau 5 năm, có thể nâng thời gian này lên 10 năm. Việc gia tăng thời gian chuyển nhượng sẽ làm giảm sức hấp dẫn đối với những người mua nhà với mục đích đầu cơ. Điều này sẽ giúp thị trường trở nên minh bạch hơn và người có nhu cầu thực sự sẽ dễ dàng tiếp cận được nhà ở hơn.