Kiểm soát đầu cơ bất động sản: Cần nhiều hơn một chính sách thuế

Trong công điện gửi các bộ, ngành và địa phương, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu tập trung xử lý tình trạng thao túng giá, đầu cơ bất động sản, đồng thời tăng cường thanh tra các dự án đầu tư xây dựng. Bộ Tài chính được giao nhiệm vụ nghiên cứu, đề xuất chính sách thuế nhằm hạn chế đầu cơ.

Chính sách thuế là cần thiết

Công điện nêu rõ, trong năm 2024, giá bất động sản tại một số khu vực tăng cao vượt khả năng tài chính của người dân, chủ yếu do các nhóm đầu cơ thao túng tâm lý đám đông, "đẩy giá ảo" để trục lợi. Đồng thời, tình trạng khan hiếm nguồn cung đã bị một số chủ đầu tư lợi dụng để nâng giá bán vượt mức trung bình, trong khi kết quả đấu giá đất cao bất thường tại một số khu vực tiếp tục tạo áp lực lớn lên giá nhà ở và mặt bằng thị trường.

Trước đó, hồi cuối tháng 11/2024, đoàn giám sát của Quốc hội đã đề xuất áp dụng chính sách thuế đối với người sở hữu nhiều nhà, đất hoặc để bất động sản hoang hóa, nhằm kiểm soát đầu cơ và giảm tốc độ tăng giá. Bộ Xây dựng cũng từng kiến nghị đánh thuế vào các trường hợp sử dụng hoặc giao dịch nhiều nhà, đất trong thời gian ngắn để kiếm lời, một đề xuất nhận được sự đồng tình từ Bộ Tài chính.

Hiện Bộ Tài chính đang nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế và xác định chính sách thuế phù hợp cho các trường hợp sử dụng nhiều diện tích đất, nhà ở, hoặc đất chậm đưa vào sử dụng. Những cải cách này được đặt trong lộ trình thực hiện Chiến lược cải cách hệ thống thuế Việt Nam đến năm 2030, đã được Thủ tướng phê duyệt.

Đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai và nhà bỏ hoang đang nhận được nhiều sự đồng thuận từ giới chuyên gia và người dân. Tuy nhiên, luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, cho rằng cần nghiên cứu kỹ lưỡng các chính sách thuế để đảm bảo tính hiệu quả và công bằng khi thực thi. Bởi lẽ, việc đánh thuế chênh lệch giữa giá tiền sử dụng đất và giá bán sản phẩm có thể dẫn đến tình trạng "thuế chồng thuế," bởi doanh nghiệp đã chịu thuế thu nhập và thuế giá trị gia tăng.

Đồng thời, chính sách thuế cần tạo điều kiện để nhà đầu tư vẫn có cơ hội thu lợi nhuận, nhất là khi nguồn cung bất động sản đang giảm. Hiện tại, thuế giao dịch bất động sản được áp mức 2% trên giá trị giao dịch, nhưng theo ông Đức, cách thu này chưa hợp lý, vì ngay cả người thua lỗ cũng phải đóng thuế. Ông đề xuất thay đổi cách tính thuế, dựa trên kê khai chi tiết giá mua và chi phí thực tế, nhằm đánh thuế dựa trên thu nhập thực.

Đồng tình, luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, cho rằng đánh thuế bất động sản thứ hai là cần thiết để điều tiết thị trường, hạn chế đầu cơ và đảm bảo công bằng. Tuy nhiên, chính sách này cần được xây dựng một cách linh hoạt, phù hợp với thực tế Việt Nam, tránh áp dụng máy móc các mô hình từ nước ngoài.

Để đạt hiệu quả, cần phân loại rõ ràng và công bằng các trường hợp sở hữu nhiều bất động sản, không chỉ dựa vào số lượng mà còn xét đến diện tích và giá trị. Việc áp dụng thuế lũy tiến theo diện tích và giá trị sẽ giúp phân biệt giữa những người có nhu cầu ở thực sự và những người đầu cơ để kiếm lời. Cũng theo ông Tú, yếu tố gia đình và nhu cầu thực tế cũng cần được xem xét kỹ lưỡng.

Nhưng vẫn cần thêm những giải pháp toàn diện hơn

Nêu quan điểm về vấn đề này, ông Nguyễn Minh Cường, tư vấn quốc tế tại Vụ Kinh tế - Xã hội của Liên Hợp Quốc, nhận định rằng thuế bất động sản khó có thể ngăn chặn bong bóng nếu chính sách tiền tệ vẫn mở rộng, nguồn cung khan hiếm và đô thị hóa gia tăng.

Ông Cường lấy ví dụ từ Canada, nơi áp dụng thuế chuyển nhượng bất động sản 15% cho người nước ngoài vào năm 2016 để hạn chế đầu cơ. Tuy nhiên, giá nhà vẫn tăng gấp 4 lần từ 2016 đến 2019 do lãi suất mua nhà thấp và dòng người nhập cư tăng. Phải đến khi Canada siết tín dụng và hạn chế nhập cư, giá nhà mới giảm. Theo đó, chỉ dựa vào thuế sẽ không đủ để kiểm soát giá bất động sản, thậm chí có thể gây tác dụng ngược nếu chính sách tiền tệ và tài khóa vẫn hỗ trợ tăng trưởng.

Tại Việt Nam, thị trường bất động sản đã suy yếu từ năm 2019 khi các chính sách tín dụng thắt chặt, và tình trạng lao dốc trở nên nghiêm trọng hơn sau COVID-19. Đến cuối năm 2022, khó khăn lan rộng, đặc biệt khi các doanh nghiệp lớn như FLC, Tân Hoàng Minh, và Vạn Thịnh Phát đối mặt với các vấn đề pháp lý, khiến thị trường trái phiếu doanh nghiệp đóng băng.

Năm 2023, có 1.286 doanh nghiệp bất động sản phá sản hoặc giải thể. Sức ép từ trái phiếu đáo hạn cũng tăng cao, với 119.000 tỷ đồng cần thanh toán, tạo áp lực lớn lên các doanh nghiệp. Dù thị trường ấm dần vào năm 2024, vẫn có 1.290 doanh nghiệp phải giải thể. Tình trạng này không gây cú sốc lớn nhưng ảnh hưởng tiêu cực đến kinh tế và tiêu dùng nội địa.

Nhìn sang Trung Quốc, sự sụp đổ của các tập đoàn bất động sản lớn như Evergrande, Sunac China Holdings và Fantasia Holdings đã gây ra cú sốc nghiêm trọng cho hệ thống tài chính và kinh tế nước này. Việt Nam, với một số điểm tương đồng, có thể rút ra bài học từ Trung Quốc, đặc biệt là việc áp dụng chính sách “ba lằn ranh đỏ” nhằm kiểm soát nợ và giảm rủi ro tài chính. Chính sách này, khi thực thi cứng nhắc, đã góp phần lớn vào sự sụp đổ của các tập đoàn bất động sản Trung Quốc. Đây là bài học quý giá cho Việt Nam trong việc cân nhắc và xây dựng chính sách phù hợp.

Do vậy, ông Cường đền xuất, Việt Nam cần thận trọng với các biện pháp ứng phó sự gia tăng của thị trường bất động sản, tập trung vào bốn vấn đề chính:

Thứ nhất, chính sách bất động sản cần gắn với mục tiêu dài hạn, phát triển thị trường lành mạnh, minh bạch và công khai. Việc thực hiện nhất quán ba đạo luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản là hướng đi đúng, tránh chạy theo dư luận trong giai đoạn phục hồi hiện nay.

Thứ hai, khi thị trường tăng trưởng, cần kiểm soát rủi ro liên thông đến hệ thống ngân hàng, hạn chế nợ xấu, nhất là với tín dụng vào các dự án bất động sản dưới chuẩn. Dư địa từ việc Mỹ cắt giảm lãi suất cần được tận dụng nhưng phải thận trọng với nguy cơ nợ xấu gia tăng.

Thứ ba, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội cần được thiết kế lại để phù hợp thực tế. Cần một chương trình tổng thể bao gồm cả hỗ trợ thuê nhà, học hỏi kinh nghiệm từ các nước như Trung Quốc, Thái Lan, Hàn Quốc, Singapore và Áo về phát triển nhà ở xã hội.

Cuối cùng, các giải pháp bất động sản cần đặt trong tổng thể chính sách hỗ trợ tăng trưởng. Thuế nhà thứ hai khó kiểm soát đầu cơ nếu lãi suất giảm và nguồn cung vẫn khan hiếm. Việc này, nếu không thận trọng, có thể làm chậm đà phục hồi thị trường và tác động tiêu cực đến tăng trưởng kinh tế.