Nhiều doanh nghiệp bất động sản muốn triển khai dự án nhà ở vừa túi tiền, nhưng...

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong giai đoạn 2020 – 2024, thị trường nhà ở thương mại tại TP.HCM ngày càng sụt giảm mạnh nguồn cung các dự án nhà ở, đặc biệt là sự thiếu hụt nghiêm trọng các sản phẩm nhà ở giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Đây là loại hình nhà ở phục vụ nhu cầu thực tế của đa số người dân có thu nhập trung bình và thấp, bao gồm cán bộ, công chức, viên chức, cán bộ các lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư.

Những con số đáng lo ngại

Cũng theo ông Châu, thực trạng này đã được phản ánh rất rõ trong số liệu thống kê từ Sở Xây dựng thành phố. Cụ thể, báo cáo mới đây nhất của cơ quan này cho thấy, trong năm 2024, thành phố có 1.611 sản phẩm nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn được đưa ra thị trường nhưng toàn bộ đều thuộc phân khúc cao cấp.

Trong khi đó, năm 2020, TP.HCM có 16.895 sản phẩm nhà ở đủ điều kiện bán, năm 2021 giảm xuống còn 14.443 sản phẩm, năm 2022 là 12.147 sản phẩm và năm 2023 tăng lên 17.753 sản phẩm. Vì vậy, con số chỉ 1.611 sản phẩm trong năm 2024 là một dấu hiệu đáng lo ngại.

Đặc biệt, với phân khúc nhà ở tầm trung, HoREA cho biết, năm 2020 chỉ có 163 căn nhà ở vừa túi tiền, chiếm 1% tổng lượng sản phẩm bán ra thị trường. Từ đó đến nay, phân khúc này không còn xuất hiện tại TP.HCM, dẫn đến tình trạng bị xem như đã “tuyệt chủng”. Còn phân khúc cao cấp thì duy trì ở mức cao, năm 2020 là 70,6%, năm 2021 là 72%, năm 2022 tăng lên 78%, năm 2023 chiếm 68,55%, đến năm 2024 đã chiếm tới 100%.

HoREA cũng chỉ ra rằng số lượng dự án nhà ở thương mại được Sở Kế hoạch và Đầu tư trình UBND Thành phố để phê duyệt chủ trương đầu tư trong 5 năm qua rất hạn chế và có xu hướng giảm mạnh. Cụ thể, năm 2020 không có dự án nào, năm 2021 chỉ có 7 dự án, năm 2022 còn 2 dự án, năm 2023 vẫn giữ ở mức 2 dự án, đến năm 2024, số lượng tăng lên 12 dự án.

Tuy nhiên, điều đáng lưu ý, trong năm 2023, chỉ có 1 dự án nhà ở xã hội được trình chấp thuận chủ trương đầu tư, chỉ bằng 1/5 so với số lượng các dự án cùng loại được phê duyệt trong các năm trước 2020. Trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở xã hội tại TP.HCM đang ở mức rất cao, sự thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung này tiếp tục tạo áp lực lớn lên thị trường và người dân có thu nhập trung bình, thấp.

Do đó, ông Châu nhận định, cần phải tiến hành tái cấu trúc thị trường bất động sản, trong đó ưu tiên tái cấu trúc thị trường nhà ở thương mại để đảm bảo phát triển một cách an toàn, lành mạnh và bền vững. Điều này sẽ giúp giảm thiểu tình trạng "kim tự tháp nhà ở" bị đảo ngược tại các đô thị lớn, đồng thời giảm sự mất cân đối trong phân khúc nhà ở thương mại hiện nay, khi chủ yếu tập trung vào các sản phẩm cao cấp, khiến giá nhà quá cao và vượt quá khả năng chi trả của đa số người dân có thu nhập trung bình và thấp.

Doanh nghiệp “lực bất tòng tâm”

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Tập đoàn Trần Anh Group cho biết, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều mong muốn phát triển các dự án nhà ở giá rẻ, phù hợp với túi tiền của người dân. Tuy nhiên, để thực hiện được điều này, cần có sự thay đổi trong cơ chế hiện tại, từ đó mới tạo điều kiện cho doanh nghiệp triển khai các dự án có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân TP.HCM.

Cụ thể, theo ông Vinh, cần có chính sách ưu tiên cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đề xuất thực hiện dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền hoặc dự án nhà ở thương mại trung cấp phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.

Trong quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương cần phải có những khu vực dành cho dự án nhà ở vừa túi tiền để đáp ứng nhu cầu thực của thị trường. Điều này sẽ giúp tái cấu trúc thị trường bất động sản TP.HCM, giảm bớt tình trạng mất cân đối, lệch pha cung cầu nhà ở.

Một chủ đầu tư dự án bất động sản tại TP.HCM cho biết, hiện nay rất khó để triển khai các dự án nhà ở thương mại thuộc phân khúc bình dân. Nguyên nhân chính là chi phí phát triển dự án ngày càng tăng cao, trong khi quỹ đất tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM ngày càng đắt đỏ và khan hiếm, không phù hợp để phát triển nhà ở giá rẻ.

“Hiện tại, mọi chi phí đầu vào đều rất cao, trong đó đáng kể nhất là chi phí tạo lập quỹ đất và tiền sử dụng đất, chưa kể đến hàng loạt chi phí không tên khác. Ngoài ra, việc tuân thủ các quy chuẩn xây dựng chung cũng làm tăng thêm chi phí. Do đó, thay vì phát triển các dự án nhà ở giá rẻ, nhiều chủ đầu tư chọn định vị vào phân khúc cao cấp. Với cùng một công sức và nguồn lực bỏ ra, các dự án cao cấp mang lại hiệu quả kinh tế tốt hơn”, vị này chia sẻ.

Đồng tình, bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Phó Tổng Giám đốc Gamudaland cho rằng, việc tăng giá bán không chỉ không mang lại lợi ích cho cả chủ đầu tư và người mua, mà còn gia tăng áp lực trong quá trình triển khai dự án. Các doanh nghiệp khi triển khai dự án không chỉ đơn thuần là tìm kiếm lợi nhuận, mà còn tập trung vào việc xây dựng và phát triển các đô thị bền vững.

Hiện, giá bất động sản tại TP.HCM hiện cao hơn cả ở Úc, do chi phí đầu vào như đất đai, thuế và lãi suất đều ở mức quá cao. Theo các chuyên gia, việc giảm chi phí đất đai và thuế, có thể là giải pháp hiệu quả để đưa giá nhà về mức hợp lý hơn.