Chuyên gia chỉ ra các "nút thắt" đang cản trở phát triển nhà ở xã hội

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, dựa trên số liệu đăng ký từ các địa phương, đến năm 2025, cả nước dự kiến có 135 dự án với khoảng 101.900 căn nhà ở xã hội (NOXH). Đây cũng là thời điểm được dự báo sẽ chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ của phân khúc này nhờ các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ và nỗ lực đồng bộ của các địa phương.

Địa phương cấp tập đăng ký làm NOXH

Tại TP.HCM, 21 doanh nghiệp đã đăng ký xây dựng 52.000 căn NOXH trên quỹ đất tự tạo lập, 8.000 căn từ 7 khu đất được mời gọi đầu tư, và 10.000 căn từ nguồn đầu tư công. Mục tiêu của thành phố là hoàn thành 70.000 căn NOXH vào năm 2030, đồng thời đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính và tạo quỹ đất phát triển phân khúc này.

Nhiều địa phương khác cũng có kế hoạch phát triển NOXH. Theo đó, tại Đồng Nai, 8.800 căn sẽ được khởi công ngay trong năm nay; Bình Dương triển khai 26.552 căn NOXH, đồng thời áp dụng các chính sách ưu đãi về thuế phí cho doanh nghiệp tham gia. Hải Phòng, một trong những địa phương nổi bật trong phát triển NOXH, phấn đấu hoàn thành 9 dự án với 15.000 căn hộ vào cuối năm 2025. Ngoài ra, Đà Nẵng, Khánh Hòa, và Cà Mau cũng đã lên kế hoạch xây dựng hàng nghìn căn trong 5 năm tới.

Tại Hà Nội, dự kiến 11 dự án NOXH với gần 6.000 căn (tương đương 345.000m² sàn) sẽ được bàn giao trong năm nay. Thành phố cũng định hướng phát triển thêm 50 dự án mới trong 5 năm tới, với quy mô 57.200 căn.

Theo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ, giai đoạn 2021-2025 đặt mục tiêu hoàn thành khoảng 428.000 căn NOXH, và giai đoạn 2025-2030 là 634.200 căn. Tuy nhiên, đến hết năm 2024, chỉ có 644 dự án NOXH được triển khai trên cả nước với quy mô 580.109 căn, trong đó chỉ 96 dự án hoàn thành, đạt 57.652 căn. Bộ Xây dựng dự kiến, năm 2025 sẽ hoàn thành thêm 100.000 căn NOXH dựa trên số liệu đăng ký từ các địa phương.

Theo các chuyên gia, việc đăng ký chỉ tiêu và khởi công dự án mới chỉ là bước đầu. Hiệu quả thực hiện phụ thuộc vào nhiều yếu tố như thời gian triển khai xây dựng và hoàn thiện. Để đạt mục tiêu năm 2025, sự quyết tâm và hành động quyết liệt hơn từ chính quyền địa phương và doanh nghiệp là rất cần thiết.

Theo ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, Đề án 1 triệu căn NOXH cho giai đoạn 2021-2030 đã đi qua 40% chặng đường nhưng với tốc độ rất chậm. Chỉ còn 6 năm để hoàn thành, song kết quả hiện tại không mấy khả quan. Một trong những nguyên nhân chính là NOXH chủ yếu do doanh nghiệp bất động sản thực hiện bằng nguồn vốn tư nhân, trong khi vốn ngân sách đầu tư rất hạn chế.

Điều này khiến Nhà nước khó kiểm soát tiến độ và kết quả đầu tư. Chỉ tiêu 130.000 căn NOXH/năm cao gấp 10 lần số lượng thực tế hoàn thành trong các năm trước. Trước đây, các địa phương ít quan tâm đến việc dành quỹ đất sạch cho NOXH. Bên cạnh đó, các vấn đề pháp lý và thời gian thi công kéo dài làm chậm tiến độ. Thủ tục pháp lý dự án thường mất tối thiểu 2 năm, trong khi quá trình xây dựng và bàn giao chung cư cần thêm 18-24 tháng.

Gỡ 3 nút thắt để đẩy nhanh tiến độ

Cũng theo ông Đỉnh, việc giao trách nhiệm phát triển NOXH cho từng địa phương như hiện nay là giải pháp hợp lý, vì giúp xác định rõ trách nhiệm của từng nơi dựa trên số liệu cụ thể. Điều này tránh được tình trạng "cha chung không ai khóc" đã xảy ra trong quá khứ.

Tuy nhiên, nếu chỉ giao chỉ tiêu mà không có cơ chế giám sát và đảm bảo thực hiện, hiệu quả sẽ không đạt được như mong muốn. Các địa phương không hoàn thành mục tiêu nhiều năm liền cần được xem xét trách nhiệm, coi đây là tiêu chí đánh giá năng lực của cán bộ và công chức, từ đó nâng cao tinh thần trách nhiệm và tính minh bạch trong thực thi.

Hiện nay, việc triển khai NOXH vẫn đối mặt với nhiều khó khăn và cần được giải quyết nhanh chóng. Một trong những rào cản lớn nhất là quỹ đất, yếu tố quan trọng nhất để phát triển NOXH. Nhà nước và địa phương cần quyết liệt thu hồi đất từ các dự án không triển khai NOXH hoặc sử dụng sai mục đích, đồng thời tổ chức đấu thầu để chọn nhà đầu tư mới. Ngoài ra, cần chủ động quy hoạch và giải phóng mặt bằng, sử dụng ngân sách địa phương để tạo quỹ đất sạch, phục vụ mục tiêu phát triển NOXH.

Nguồn vốn cũng là thách thức lớn. Với lợi nhuận thấp và phục vụ đối tượng thu nhập thấp, các dự án NOXH rất cần vay vốn ưu đãi để thực hiện. Tuy nhiên, lãi suất hiện nay vẫn quá cao so với mong đợi của nhà đầu tư và khả năng chi trả của người dân. Do đó, Nhà nước cần hỗ trợ lãi suất vay ở mức thấp hơn, khoảng 4-5%, và cải thiện thủ tục vay để khuyến khích doanh nghiệp tham gia. Đồng thời, mức lãi suất ưu đãi cho người mua nhà cũng cần điều chỉnh phù hợp để tạo điều kiện cho họ sở hữu nhà.

Ngoài ra, vấn đề thủ tục pháp lý và chính sách cũng là trở ngại lớn. Các quy trình phê duyệt hiện nay quá phức tạp, kéo dài ít nhất 2 năm, làm chậm tiến độ dự án. Điều này khiến NOXH trở thành lĩnh vực đầu tư kém hấp dẫn, trong khi mục tiêu phát triển hàng trăm nghìn căn mỗi năm đòi hỏi sự đồng bộ và quyết tâm lớn hơn từ các cấp chính quyền.

Một tín hiệu tích cực gần đây đến từ Hà Nội, nơi đang xây dựng dự thảo Nghị quyết về các chính sách đặc thù để đầu tư vào các dự án NOXH độc lập. Đây là bước đi quan trọng, có thể giúp đẩy nhanh tiến độ phát triển NOXH và thu hút sự tham gia của doanh nghiệp. Nếu mô hình này thành công, nó có thể trở thành hình mẫu cho các địa phương khác áp dụng.

Sau khi giải quyết được vấn đề quỹ đất, việc hỗ trợ tài chính thông qua cấp bù lãi suất và cải thiện thủ tục vay vốn sẽ là yếu tố then chốt để khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư. Với sự phối hợp chặt chẽ giữa chính quyền, doanh nghiệp và cộng đồng, mục tiêu phát triển NOXH hoàn toàn có thể đạt được một cách bền vững.