Doanh nghiệp TP.HCM lại “đau đầu” với giá thuê đất

UBND TP.HCM vừa ban hành quy định mới về tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất, áp dụng cho đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình ngầm và đất có mặt nước. Quy định này sẽ có hiệu lực từ ngày 20/1 và được dùng làm căn cứ tính tiền thuê đất trên toàn địa bàn thành phố.

Tỷ lệ giảm nhưng giá thuê đất thực tế vẫn cao

Theo đó, tỷ lệ phần trăm để tính giá thuê đất hàng năm được chia theo khu vực. Đối với đất thương mại, dịch vụ, khu vực 1 (quận 1, 3, 4, 5, 10, Phú Nhuận) áp dụng tỷ lệ 1,5%; khu vực 2 (TP Thủ Đức, các quận nội thành khác) là 1%; và khu vực 3 (các huyện ngoại thành) là 0,75%. Tương tự, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng tỷ lệ lần lượt là 1%, 0,75%, và 0,5% cho từng khu vực.

Riêng đất nông nghiệp, bao gồm đất trong khu nông nghiệp công nghệ cao, áp dụng tỷ lệ 0,25%. Đất tại các khu công nghệ cao, khu công viên phần mềm Quang Trung, khu chế xuất và khu công nghiệp áp dụng tỷ lệ 0,5%.

Công thức tính giá thuê đất theo quy định mới là: Giá thuê đất = Tỷ lệ phần trăm x Giá đất theo bảng giá điều chỉnh.

So với Quyết định 50/2014 trước đây, quy định mới giảm đáng kể tỷ lệ phần trăm tính tiền thuê đất. Tuy nhiên, do bảng giá đất điều chỉnh tăng mạnh từ 5 đến 38 lần (chưa nhân hệ số K), giá thuê đất thực tế vẫn tăng cao.

Theo dự kiến, giá thuê đất phi nông nghiệp trên toàn TP.HCM sẽ tăng từ 35% đến 54%, với mức tăng mạnh nhất ở khu vực 2 và 3. Đối với đất thương mại, dịch vụ, mức tăng trung bình theo khu vực lần lượt là 18%, 25%, và 53%. Trong khi đó, nhóm đất nông nghiệp giảm giá thuê khoảng 22% so với trước đây.

Dù quy định mới giảm tỷ lệ tính tiền thuê đất, việc giá thuê tăng cao do bảng giá đất tăng mạnh vẫn tạo ra áp lực không nhỏ đối với các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố.

Trước đó, nhiều doanh nghiệp và chuyên gia đã bày tỏ lo ngại tỷ lệ phần trăm tính tiền thuê đất mới vẫn chưa thực sự hợp lý. Các doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm đang gặp không ít khó khăn, đối mặt với nguy cơ vỡ kế hoạch đầu tư, sụt giảm lợi nhuận, thậm chí thua lỗ do chi phí thuê đất tăng đột biến, khiến việc tính toán hiệu quả kinh doanh trở nên khó khăn hơn.

Một ví dụ cụ thể là một doanh nghiệp sản xuất sản phẩm gỗ dự định thuê đất để xây dựng nhà máy tại TP Thủ Đức. Tuy nhiên, kế hoạch này đã phải tạm dừng vì chi phí thuê đất tăng quá cao. Trước đây, giá đất tại khu vực này dao động khoảng 7 triệu đồng/m², nhưng với bảng giá đất mới, con số này đã tăng vọt lên 84 triệu đồng/m². Mức tăng đột ngột này khiến chi phí đầu vào của doanh nghiệp tăng đáng kể, ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh. Đại diện doanh nghiệp kiến nghị thành phố xem xét điều chỉnh hệ số hợp lý hơn để giảm bớt áp lực tài chính cho các đơn vị sản xuất và kinh doanh.

Điều chỉnh đã sát thực tế

Đồng tình với lo ngại của các doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, nhận định, tỷ lệ % mới có nguy cơ đẩy giá thuê đất tăng cao, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Dẫn chứng một doanh nghiệp đang thuê lô đất 1.325 m² làm văn phòng trên đường Trương Định, quận 3, ông Châu chỉ ra rằng, theo quyết định cũ, tiền thuê đất hàng năm là 4,2 tỷ đồng, nhưng với bảng giá đất và tỷ lệ mới, con số này đã vượt hơn 6,1 tỷ đồng – tăng hơn 30%. Ông nhận định mức tăng này là gánh nặng lớn đối với nhiều doanh nghiệp, nhất là trong bối cảnh kinh tế còn nhiều thách thức.

Ví dụ, tại đường số 1, phường Linh Trung, TP Thủ Đức, giá thuê đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp vào năm 2022 là 52.416 đồng/m². Sang năm 2023, giá đất điều chỉnh lên 2,52 triệu đồng/m², cộng thêm hệ số sử dụng đất 2,6 lần, nâng giá thuê đất lên 85.176 đồng/m². Đến hiện tại, giá đất mới tăng lên 19,9 triệu đồng/m², với tỷ lệ tính đơn giá thuê là 0,75%, khiến giá thuê đất hàng năm chạm mức 149.250 đồng/m² – tăng gần ba lần trong vòng ba năm.

Theo ông Lê Hoàng Châu, những con số này đặt ra áp lực tài chính không nhỏ cho doanh nghiệp, đặc biệt là nhóm thuê đất dài hạn. Ông Châu cảnh báo, dù thành phố có thể thu được ngân sách lớn trong ngắn hạn, việc tăng giá đất liên tục sẽ khiến các nhà đầu tư và doanh nghiệp cân nhắc chuyển hướng sang khu vực khác, gây tổn thất lâu dài cho môi trường kinh doanh.

"Chi phí tăng quá nhanh có thể đẩy nhà đầu tư ra khỏi thành phố, ảnh hưởng đến chiến lược phát triển bền vững trong tương lai", ông Châu nhấn mạnh.

Tuy nhiên, theo Sở Tài chính TP.HCM, việc điều chỉnh này phản ánh sát giá trị thực tế và là điều cần thiết khi bảng giá đất được cập nhật theo hướng tiệm cận giá thị trường. Mức tăng được xem là hợp lý và trong khả năng chịu đựng của nền kinh tế. Đối với các khu vực ngoại thành, nơi trước đây có bảng giá đất rất thấp, sự chênh lệch giá giữa khu vực này và nội thành đã được thu hẹp đáng kể nhờ điều chỉnh mới.