Chỉ một số ít doanh nghiệp có thể tận dụng được đà hồi phục của thị trường bất động sản

Sau thời gian tập trung tái cấu trúc, xử lý nghĩa vụ tài chính và theo dõi diễn biến thị trường, một số doanh nghiệp đã dần đưa trạng thái tài chính về mức an toàn và bắt đầu triển khai các dự án mới.

Nhiều doanh nghiệp vẫn phải chờ…vốn

Gần đây, Phát Đạt thông báo đã giải ngân hơn 1.100 tỷ đồng, tương đương 84% số tiền thu được từ đợt chào bán 134 triệu cổ phiếu vào tháng 6/2024. Nguồn vốn này được đầu tư vào các dự án như Nhơn Hội (phân khu số 2 và 9), Quy Nhơn Iconic, Q1 Tower - Ngô Mây và tổ hợp Thuận An 1 & 2. Doanh thu từ đợt bán hàng đầu tiên tại dự án Quy Nhơn Iconic ước đạt 1.000 tỷ đồng trong quý IV/2024, đồng thời các dự án Q1 Tower - Ngô Mây và Thuận An 1 & 2 dự kiến mở bán trong năm nay.

Theo ông Lưu Quang Tiến, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services, giai đoạn 2024-2025 là thời điểm thị trường bất động sản tích lũy và chuẩn bị phục hồi. Các tín hiệu khởi sắc rõ ràng hơn được kỳ vọng xuất hiện từ năm 2026 nhờ sự cải thiện của nền kinh tế, chính sách pháp lý và niềm tin thị trường. Năm 2024 đã chứng kiến sự khởi động của 29 dự án xây dựng, 69 dự án được tổ chức kick-off và 93 sự kiện mở bán trên cả nước, với riêng quý IV chiếm hơn 50% tổng số sự kiện mở bán trong năm.

Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định rằng, khó khăn của thị trường dù đã qua, nhưng chỉ một số ít doanh nghiệp quy mô lớn, sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng và tài chính ổn định mới tận dụng được đà phục hồi. Phần lớn doanh nghiệp khác vẫn trong trạng thái chờ đợi, đặc biệt là các dự án đang vướng mắc pháp lý.

Một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho biết, sau khi hoàn tất tái cấu trúc nợ, công ty đang đàm phán vay vốn ngân hàng để thực hiện kế hoạch mới. Dù đã ký biên bản ghi nhớ hợp tác, việc giải ngân vẫn gặp khó khăn do các vấn đề pháp lý chưa được xử lý triệt để.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết TP.HCM hiện có 86 dự án nhà ở thương mại bị đình trệ hoặc chưa triển khai vì các vướng mắc pháp lý, dù đã được chấp thuận chủ trương đầu tư. Thời gian đình trệ kéo dài khiến doanh nghiệp đối mặt khó khăn dòng tiền.

Nhiều doanh nghiệp đã vay vốn để thực hiện các giai đoạn ban đầu của dự án, nhưng khi dự án không thể triển khai, họ vẫn phải trả lãi vay, dẫn đến tình trạng tài chính cạn kiệt mà không có sản phẩm để bán. Khi các vấn đề pháp lý được tháo gỡ, các doanh nghiệp sẽ tiếp tục đối diện bài toán tìm kiếm nguồn vốn để triển khai dự án.

Chi phí tạo lập dự án ngày càng tăng, đặc biệt khi bảng giá đất dần tiệm cận giá thị trường, trong khi khả năng tiếp cận vốn vẫn chưa cải thiện đáng kể. Các quy định mới, bao gồm việc siết chặt huy động vốn từ khách hàng, cũng tạo ra áp lực lớn, đặc biệt với các doanh nghiệp có nguồn vốn hạn chế.

Thị trường khó hồi phục nhanh chóng

Thực tế, trong bối cảnh thị trường khó khăn, nhiều doanh nghiệp đã phải tạm dừng hoạt động, cơ cấu lại nợ trái phiếu và chuyển đổi nợ thành cổ phiếu để giảm áp lực dòng tiền. Dù đã trải qua hai năm khó khăn, nhiều gánh nặng tài chính vẫn tiếp tục “trói tay” các doanh nghiệp.

Điển hình là công ty cổ phần Đầu tư PVR Hà Nội, khi quyết định dừng hoạt động kinh doanh trong năm 2025 vì không có đủ kinh phí duy trì. Trước đó, công ty đã thông báo tạm ngừng hoạt động từ tháng 11/2023, nhằm sắp xếp lại nhân sự và tìm hướng đi mới.

Quyết định này được đưa ra sau khi công ty bị phong tỏa tài khoản ngân hàng vì vụ kiện với Tổng Công ty cổ phần Xây lắp dầu khí Việt Nam. Cùng với đó, công ty vẫn còn nợ gần 257 tỷ đồng với khách hàng tại dự án Hanoi Time Tower, quận Hà Đông.

Để vượt qua giai đoạn khó khăn, lãnh đạo PVR Hà Nội cho biết công ty không còn khả năng vay mượn từ tổ chức tín dụng, đối tác hay cá nhân. Thay vào đó, công ty đang tìm kiếm các đối tác có thể hỗ trợ đầu tư hoặc nhận chuyển nhượng dự án để thu hồi vốn và trả nợ.

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng, vấn đề lớn hiện nay là giá trị đáo hạn trái phiếu bất động sản trong năm 2024, khi thị trường bất động sản vẫn còn khá trầm lắng. Mặc dù Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng 8% cho năm 2025 và sẽ tìm cách phục hồi thị trường, nhưng ông Hiếu cho rằng đó vẫn chỉ là kỳ vọng, thị trường hồi phục đến đâu là một chuyện khác.

Với mức thu nhập bình quân của người dân Việt Nam chỉ khoảng 4.700 USD/năm, việc hồi phục nhanh chóng của thị trường bất động sản là điều khó khăn. Trước đó, VIS Rating cũng đưa ra nhận định về việc dòng tiền yếu đang là vấn đề chính trong hồ sơ tín nhiệm của nhiều doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam với khoảng 70% các doanh nghiệp mà đơn vị này theo dõi gặp khó khăn về dòng tiền để trả nợ đến hạn.

Mặc dù vậy, nhiều chủ đầu tư vẫn đang tìm cách vực dậy hoạt động. Họ đang mở rộng quỹ đất ở khu vực xa hơn để phát triển các dự án mới, đồng thời bắt đầu lên kế hoạch phát triển cho những quỹ đất hiện có. Trong khi đó, đối với các dự án đang làm pháp lý, các doanh nghiệp đặc biệt quan tâm đến việc định giá đất hiện tại, vì giá đất áp dụng cho các dự án thường là giá của những năm trước.

Điều này khiến các chủ đầu tư phải điều chỉnh kế hoạch tài chính và có thể giảm kỳ vọng lợi nhuận. Để làm sản phẩm dễ tiếp cận người mua, một số doanh nghiệp có thể giảm diện tích căn hộ để giảm giá bán. Một xu hướng khác là các doanh nghiệp trong nước đang tìm kiếm các đối tác nước ngoài để phát triển dự án, thay vì phụ thuộc vào vốn ngân hàng như trước đây.

Tuy nhiên, khi hợp tác với các đối tác nước ngoài, doanh nghiệp cũng sẽ phải đối mặt với những thách thức về lợi ích và cần phải thận trọng trong việc cân nhắc và hài hòa lợi ích giữa các bên.