Những vấn đề "nóng" của thị trường bất động sản năm Ất Tỵ

"Lệch pha" nguồn cung

Báo cáo từ OneHousing cho thấy, tại Hà Nội, trong 30.000 căn chung cư mới được mở bán năm nay, 70% thuộc phân khúc cao cấp. Tại TP.HCM, con số này còn cao hơn với 88% trong số 12.000 căn hộ mới thuộc loại hình đắt đỏ. Theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing, nguồn cung căn hộ trung cấp gần như không còn hiện diện tại hai đô thị lớn nhất cả nước.

Thực tế này đã kéo dài nhiều năm và ngày càng bộc lộ sự "lệch pha" trong cơ cấu thị trường. Theo Bộ Xây dựng, nhà ở giá bình dân chỉ chiếm 5-7% nguồn cung mới năm ngoái, trong khi căn hộ cao cấp chiếm tới 60-65%. Thậm chí, thị trường còn xuất hiện những dự án siêu sang với giá vượt 100 triệu đồng/m².

Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), ông Nguyễn Văn Đính, nhấn mạnh rằng phân khúc cao cấp chủ yếu phục vụ giới đầu tư giàu có, trong khi nhà ở bình dân vốn là phân khúc cần thiết nhất lại gần như "tuyệt chủng". Ông cảnh báo, nếu không có sự can thiệp kịp thời, nghịch lý này sẽ gây ra nhiều hệ lụy nghiêm trọng cho thị trường và xã hội.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, trong khi người dân vẫn chưa có nhà ở nhưng trên thị trường lại có hàng chục nghìn căn hộ bị bỏ hoang. Từ năm 2018 đến nay, nguồn cung nhà ở, đặc biệt là phân khúc căn hộ, đã giảm mạnh.

Theo ông Châu, số lượng dự án được phê duyệt ngày càng hạn chế, trong khi các dự án đang triển khai cũng gặp khó khăn do vướng mắc về pháp lý và vốn. Do đó, cần sớm giải quyết tình trạng bỏ hoang nhà tái định cư để tận dụng hiệu quả nguồn tài nguyên này, qua đó cải thiện nguồn cung nhà ở và khai thác đất đai một cách hợp lý hơn.

Bên cạnh nguồn cung, việc từ năm 2024, lãi suất vay mua nhà đã giảm đáng kể, nhiều ngân hàng hạ lãi suất xuống mức 5,5-8,5%/năm cho các gói vay ưu đãi, nhưng nhu cầu vay mua nhà vẫn rất thấp cũng đang là một vấn đề sẽ tiếp tục được bàn luận trong năm 2025.

Một khảo sát từ VnExpress cho thấy, 52% người tham gia chỉ có khả năng mua căn hộ dưới 2 tỷ đồng, trong khi gần 40% không muốn vay mua nhà do giá chung cư quá cao. Thêm vào đó, 22% chọn tiếp tục thuê nhà vì giá chưa phù hợp. Điều này cho thấy, giá nhà neo cao chính là rào cản lớn nhất khiến người dân trì hoãn kế hoạch mua nhà, bất chấp lãi suất đã giảm về vùng đáy.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, nhận định rằng giá nhà quá cao là nguyên nhân chính khiến người dân ngần ngại vay mua nhà, bất kể các chính sách kích cầu hay ưu đãi từ chủ đầu tư. Trong khi nguồn cung nhà ở năm nay tiếp tục tập trung vào phân khúc cao cấp, nhu cầu thực lại nghiêng về nhà ở giá phải chăng.

“Người dân nhìn giá nhà cao ngất ngưởng nên đành phải trì hoãn, chờ đợi thị trường cung cấp sản phẩm phù hợp hơn,” ông Lực cho biết.

Tâm lý e ngại với thuế bất động sản

Ông Lê Quốc Kiên, nhà đầu tư kỳ cựu, cố vấn đầu tư bất động sản nhận định, tâm lý e ngại liên quan đến việc đánh thuế bất động sản đang tạo ra những thách thức lớn đối với thị trường trong năm 2025. Chính sách dự kiến áp thuế đối với bất động sản thứ hai và bất động sản bỏ không đã gây lo ngại đáng kể, đặc biệt với các nhà đầu tư và người tích sản, khi nó được xem là một gánh nặng tài chính mới, làm giảm lợi nhuận từ các tài sản sở hữu. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư phải cân nhắc lại chiến lược, thậm chí bán bớt bất động sản, dẫn đến việc nguồn cung thứ cấp trên thị trường tăng mạnh.

Phân khúc bất động sản cao cấp và nghỉ dưỡng sẽ chịu tác động nặng nề nhất, do phần lớn giao dịch tại đây mang tính đầu tư. Bên cạnh đó, những người sở hữu bất động sản có thể tăng giá cho thuê để bù đắp chi phí thuế, đẩy giá thuê nhà lên cao và gây áp lực trực tiếp đến người dùng cuối. Chẳng hạn, một nhà đầu tư tại TP Thủ Đức cho thuê căn hộ để tạo thu nhập thụ động với tỷ suất lợi nhuận 4,5%/năm. Nếu chịu thêm thuế, lợi nhuận có thể giảm xuống còn 3%-4%/năm, hoặc họ buộc phải tăng giá thuê để duy trì dòng tiền.

Ngoài ra, thị trường bất động sản năm 2025 còn đối mặt với áp lực nặng nề từ lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp đến hạn. Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), tổng giá trị trái phiếu đáo hạn trong năm 2025 lên tới 216.670 tỷ đồng, trong đó riêng lĩnh vực bất động sản chiếm hơn 120.640 tỷ đồng.

 Điều này khiến các doanh nghiệp bất động sản phải xoay xở để trả nợ, đặc biệt khi thị trường đang thiếu thanh khoản và khó huy động vốn. Nếu không thể thanh toán đúng hạn, nguy cơ vỡ nợ sẽ rất cao, không chỉ làm mất uy tín doanh nghiệp mà còn gây ảnh hưởng lớn đến sự ổn định của thị trường tài chính.

Đồng tình, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cũng cho biết, đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai không phải là câu chuyện mới, nhưng trong nửa cuối năm 2024, nó đã trở thành chủ đề nóng được bàn luận sôi nổi. Mục tiêu của chính sách này là tăng cường công bằng xã hội, giảm đầu cơ và tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Tuy nhiên, việc áp thuế cần được cân nhắc kỹ lưỡng, bởi hiện tại, việc mua bán bất động sản đã phải chịu 5 loại thuế, phí cơ bản, bao gồm thuế thu nhập cá nhân, phí thẩm định hồ sơ, phí công chứng, phí cấp sổ đỏ và lệ phí trước bạ.

Ông Nguyễn Quốc Anh cũng so sánh việc đánh thuế bất động sản như sử dụng thuốc, có thể gây ra tác dụng phụ nếu không áp dụng đúng cách và đúng liều lượng. Nếu thực hiện đánh thuế một cách "đại trà", chính người dân có nhu cầu ở thực sẽ phải gánh chịu các khoản thuế phí cuối cùng, làm tăng thêm khó khăn cho họ. Do đó, chính sách thuế cần được triển khai một cách thận trọng, đảm bảo không gây ảnh hưởng quá lớn đến phần đông người dân, đồng thời vẫn đạt được mục tiêu kiểm soát đầu cơ và ổn định thị trường.