Những quy định pháp lý mới về giao dịch bất động sản từ năm 2025 cần nắm rõ

2 trường hợp giao dịch đất đai bằng giấy viết tay vẫn làm được sổ đỏ

Bắt đầu từ ngày 1/8/2024, Luật Đất đai 2024 có quy định mới về việc chuyển nhượng nhà đất, yêu cầu phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ một số trường hợp đặc biệt theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. Điều này khiến nhiều người lo ngại về việc các giao dịch đất đai bằng giấy viết tay sẽ không được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, có 2 trường hợp được chấp nhận.

Trường hợp 1: Chuyển nhượng đất từ ngày 1/8/2024 trở đi

Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân, hộ gia đình phải được công chứng hoặc chứng thực, nếu không thì giao dịch này sẽ không có hiệu lực pháp lý. Điều này đồng nghĩa với việc nếu hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực, giao dịch sẽ không thể đăng ký biến động đất đai và không thể sang tên.

Trường hợp 2: Chuyển nhượng đất trước ngày 1/8/2024

Đối với các giao dịch diễn ra trước ngày 1/8/2024, sẽ có hai tình huống chính: đất đã có sổ đỏ và đất chưa có sổ đỏ. Theo đó, đối với đất chưa có sổ đỏ, Khoản 5 Điều 137 Luật Đất đai 2024 quy định, những trường hợp giao dịch chuyển nhượng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nhưng không có tranh chấp, sẽ được cấp sổ đỏ nếu thửa đất có giấy tờ hợp lệ.

Trường hợp này, dù đã thực hiện giao dịch (một bên đã thanh toán tiền và bên còn lại đã giao đất), người nhận chuyển nhượng không cần thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất mà sẽ phải đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Cơ quan chức năng sẽ không yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hay chứng thực.

Đối với đất đã có sổ đỏ, nếu giao dịch chuyển nhượng đã hoàn thành trước ngày 1/8/2024 và người nhận chuyển nhượng chỉ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng, hoặc hợp đồng chuyển nhượng không công chứng, thì người nhận chuyển nhượng sẽ phải nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.

Hồ sơ cần bao gồm bản gốc giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng, cùng với hợp đồng chuyển nhượng có đủ chữ ký của các bên (dù không có công chứng hoặc chứng thực).

Khi có tranh chấp liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay trước ngày 1/8/2024, cách xử lý được quy định như sau: Nếu là tranh chấp đất đai (liên quan đến việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất), các bên phải thực hiện hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất trước khi có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân hoặc yêu cầu UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết.

Trường hợp tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên có thể trực tiếp khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền mà không cần phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Cố tình bán đất đang tranh chấp, không sổ đỏ có thể bị phạt lên tới 100 triệu đồng

Cũng liên quan đến giao dịch bất động sản, Luật Đất đai 2024 cũng quy định người sử dụng đất có quyền thực hiện các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, nhưng phải đáp ứng đủ 5 điều kiện.

Đầu tiên, người sử dụng đất phải có các loại giấy chứng nhận quyền sở hữu, trừ một số trường hợp như thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, hoặc tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, và các trường hợp khác theo quy định.

Tiếp đó, đất phải không có tranh chấp hoặc nếu có tranh chấp thì phải đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoặc có bản án, quyết định của tòa án, quyết định hoặc phán quyết của trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.

Ngoài ra, quyền sử dụng đất không được kê biên hay áp dụng biện pháp nào khác nhằm đảm bảo thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự. Đồng thời, quyền sử dụng đất phải còn trong thời hạn sử dụng và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Cũng theo quy định mới, cá nhân thực hiện hành vi chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không đáp ứng một trong các điều kiện nêu trên có thể bị phạt tiền từ 30 đến 50 triệu đồng. Đặc biệt, nếu tổ chức vi phạm, mức phạt tiền sẽ gấp đôi mức phạt đối với cá nhân, tức là từ 60 đến 100 triệu đồng.

Đáng chú ý, bên mua sẽ phải trả lại đất và hợp đồng mua bán sẽ bị tuyên bố vô hiệu. Đồng thời, bên mua cũng phải nộp lại số lợi bất hợp pháp có được từ hành vi vi phạm. Nếu đất đủ điều kiện cấp sổ đỏ, bên mua còn phải thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.

Không sang tên sổ đỏ bị phạt từ 2 - 3 triệu đồng

Theo quy định, khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải tiến hành đăng ký biến động, hay nói cách khác là thủ tục sang tên sổ đỏ. Theo Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai, trong vòng 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải hoàn tất việc đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền đối với các trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất.

Vì vậy, người dân cần đăng ký biến động trong thời gian không quá 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho có hiệu lực. Trong trường hợp thi hành án, thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án hoặc tài sản bán đấu giá. Đối với trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, thời gian đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế, hoặc từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.

Nếu quá 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực, hoặc từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế mà không thực hiện sang tên sổ đỏ, người vi phạm sẽ bị xử phạt hành chính.

Cụ thể, hành vi không đăng ký biến động đất đai sẽ bị phạt tiền từ 2 đến 3 triệu đồng. Đối với trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không đăng ký biến động đất đai, người nhận chuyển quyền sẽ bị xử phạt. Ngoài ra, nếu cho thuê, cho thuê lại, hoặc thế chấp quyền sử dụng đất mà không đủ điều kiện và không đăng ký biến động, người thực hiện các giao dịch này cũng sẽ bị xử phạt hành chính.