Hàng tồn kho đạt mức kỷ lục, doanh nghiệp bất động sản “đau đầu” với bài toán thoát hàng

Vẫn giữ vững vị trí dẫn đầu về lượng tồn kho, Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HoSE: NVL) đã ghi nhận hàng tồn kho chiếm hơn 62% tổng tài sản, đạt giá trị 146.611 tỷ đồng tính đến ngày 31/12/2024, tăng hơn 7.600 tỷ đồng so với đầu năm.

Lượng hàng tồn kho tăng thần tốc

Cơ cấu tồn kho của Novaland chủ yếu là quỹ đất và các dự án đang thi công, chiếm hơn 94%, trong khi phần còn lại là bất động sản đã hoàn thiện và chờ bàn giao cho khách hàng tại các dự án như NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm và Aqua City.

So với cuối năm 2019, khi tồn kho của Novaland chỉ xấp xỉ 2.361 tỷ đồng và công ty không cần phải trích lập dự phòng, giờ đây chỉ sau 5 năm, tồn kho của công ty đã tăng mạnh gấp 62 lần, lên hàng trăm nghìn tỷ đồng. Với mức tồn kho khổng lồ này, Novaland buộc phải trích lập dự phòng lên tới hơn 420 tỷ đồng, gấp 2,6 lần so với đầu năm 2024. Đặc biệt, giá trị tồn kho này đã được sử dụng làm tài sản đảm bảo cho hơn 59.000 tỷ đồng nợ vay của công ty.

Xếp thứ hai về lượng tồn kho sau Novaland là CTCP Tập đoàn Vingroup (HoSE: VIC) với tổng giá trị tồn kho lên đến hơn 112.798 tỷ đồng. Tuy nhiên, trong số này chỉ hơn 81.616 tỷ đồng là tồn kho từ mảng bất động sản, phần còn lại thuộc các hoạt động sản xuất của Tập đoàn.

Tại công ty con phụ trách mảng bất động sản của Vingroup – CTCP Vinhomes (HoSE: VHM) – tồn kho chủ yếu nằm ở các bất động sản đang xây dựng để bán, với giá trị hơn 37.212 tỷ đồng. Khoản mục này chủ yếu bao gồm chi phí sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng và phát triển các dự án như Ocean Park 2, Ocean Park 3…

Các doanh nghiệp khác như Công ty CP Đầu tư Nam Long (HoSE: NLG), Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR), Tổng Công ty CP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, HoSE: DIG), và Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HoSE: KDH) cũng ghi nhận sự gia tăng đáng kể trong lượng hàng tồn kho so với đầu năm.

Tuy nhiên, cũng có những doanh nghiệp có sự giảm mạnh hàng tồn kho nhờ vào hiệu quả kinh doanh tốt và tiến độ bàn giao dự án thuận lợi. Một ví dụ điển hình là An Gia, khi lượng tồn kho vào cuối năm 2024 đã giảm 61%, còn 776 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ rất nhỏ, chỉ khoảng 11% so với tổng tài sản của công ty.

Trước đó, báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, tính đến cuối quý III/2024, tổng lượng tồn kho chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền trên cả nước vẫn đạt 25.937 sản phẩm, tăng mạnh 52% so với quý trước gồm: 4.688 căn chung cư, 12.250 căn nhà ở riêng lẻ và gần 9.000 nền đất. Bước sang quý IV/2024, tồn kho bất động sản tại các dự án ước tính vào khoảng 17.058 căn/nền (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền), trong đó có 1.072 căn chung cư, 11.218 căn nhà ở riêng lẻ và 4.768 nền đất.

Bài toán “thoát hàng” vẫn khó có lời giải

Dễ dàng nhận thấy, phần lớn tồn kho bất động sản hiện nay tập trung vào nhà ở riêng lẻ và đất nền tại các dự án. Trong quý cuối năm, các công ty bất động sản đã bắt đầu triển khai các chiến lược nhằm "đẩy hàng" ra thị trường. Tuy nhiên, với lượng tồn kho vẫn ở mức cao, số sản phẩm từ các dự án đưa ra thị trường hiện tại vẫn chưa đủ để giảm thiểu khối lượng tồn kho lớn của các doanh nghiệp, đặc biệt khi thị trường bất động sản vẫn gặp nhiều khó khăn và thách thức.

Hiện, lượng hàng tồn kho chủ yếu tập trung tại hai thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM. Đa phần tồn kho này xuất phát từ các dự án bất động sản đang thi công nhưng chưa xác định được thời gian ra mắt, cùng với những dự án bị tạm dừng do vướng mắc về pháp lý.

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh,chuyên gia kinh tế, thị trường bất động sản hiện đang xuất hiện tình trạng sốt nóng cục bộ, chủ yếu diễn ra ở Hà Nội và các khu vực ven đô. Trong khi đó, tại các tỉnh thành khác trên cả nước, thị trường vẫn khá trầm lắng. Tình trạng thanh khoản yếu đã dẫn đến việc hàng tồn kho bị dồn lại nhiều hơn.

Bên cạnh đó, nguồn cung hiện tại chưa đáp ứng được nhu cầu thực sự của người mua, chủ yếu là các sản phẩm cao cấp. Các doanh nghiệp thường phát triển các sản phẩm này nhằm tối đa hóa lợi nhuận, thay vì tập trung vào việc phát triển các dự án nhà ở giá rẻ, phù hợp với nhu cầu ở thực. Điều này đã tạo ra sự mất cân đối giữa cung và cầu trên thị trường.

Một chuyên gia khác cũng nhận định rằng, sự gia tăng hàng tồn kho là hệ quả của giai đoạn phát triển nóng mà thị trường bất động sản đã trải qua. Nhiều chủ đầu tư đã rót một lượng lớn vốn vào các tỉnh để phát triển các dự án mang tính đầu cơ, như đất nền hay bất động sản nghỉ dưỡng.

Tuy nhiên, hiện nay, khi thị trường đầu tư chững lại, việc tìm kiếm khách mua trở nên khó khăn, khiến các sản phẩm này không thể thanh khoản dù đã hoàn thiện. Trong bối cảnh thị trường chung vẫn chưa phục hồi mạnh mẽ, các doanh nghiệp sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc giải quyết lượng hàng tồn kho này.

Trước tình hình này, Bộ Xây dựng đã khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản nên tập trung nguồn lực một cách hợp lý vào các dự án đang triển khai, đặc biệt là các dự án lớn sắp hoàn thành, nhằm nhanh chóng đưa vào khai thác, kinh doanh, thu hồi vốn, tạo dòng tiền cho doanh nghiệp và đồng thời tăng nguồn cung cho thị trường.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng khuyến khích doanh nghiệp tích cực tham gia đầu tư phát triển các dự án bất động sản mới, góp phần tăng cường nguồn cung cho thị trường và thúc đẩy kích cầu tổng thể, đặc biệt là các sản phẩm bất động sản đáp ứng nhu cầu thực tế của đại đa số người dân, có tính thanh khoản cao như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá hợp lý, nhà lưu trú công nhân…

Bên cạnh đó, Bộ cũng đề nghị các doanh nghiệp chủ động rà soát, tái cấu trúc lại doanh nghiệp, danh mục đầu tư và cơ cấu sản phẩm để phù hợp với năng lực tài chính, quy mô, khả năng quản trị, và nhu cầu thực tế của xã hội. Các doanh nghiệp cần đẩy mạnh ứng dụng công nghệ trong hoạt động đầu tư, xây dựng và quản trị, đồng thời tuân thủ nguyên tắc "lợi ích hài hòa, khó khăn, rủi ro chia sẻ" để tránh đầu tư dàn trải và đảm bảo hiệu quả lâu dài.