Khó đánh thuế chuyển nhượng bất động sản theo thời gian sở hữu

Trong dự thảo tờ trình mới nhất gửi Chính phủ về đề xuất xây dựng Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), Bộ Tài chính đề xuất nghiên cứu áp dụng thuế suất thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản dựa trên thời gian nắm giữ. Theo Bộ Tài chính, quy định hiện hành chưa phân biệt thuế suất theo khoảng thời gian sở hữu bất động sản của người chuyển nhượng.

Chính sách thuế được kỳ vọng ngăn chặn đầu cơ

Bộ Tài chính cho rằng để kiểm soát đầu cơ, ngăn chặn "bong bóng" bất động sản và đảm bảo sự điều tiết hợp lý, Việt Nam có thể tham khảo kinh nghiệm quốc tế trong việc áp dụng thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản dựa trên thời gian nắm giữ. Tuy nhiên, mức thuế suất cụ thể cần được nghiên cứu kỹ lưỡng để phản ánh đúng tình hình thực tế của thị trường.

Bên cạnh đó, việc triển khai chính sách thuế theo thời gian sở hữu bất động sản cũng cần đồng bộ với các chính sách liên quan đến đất đai, nhà ở, cũng như sự sẵn sàng của hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký đất đai, bất động sản. Điều này sẽ giúp cơ quan thuế có đủ thông tin và cơ sở pháp lý để theo dõi, quản lý hiệu quả hơn thời gian nắm giữ bất động sản của người dân.

Việc áp dụng thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ không chỉ nhận được sự quan tâm từ cơ quan quản lý mà còn nhận được sự đồng thuận từ giới chuyên gia.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng chính sách này sẽ góp phần hạn chế đầu cơ, tạo sự minh bạch và ổn định cho thị trường. Tuy nhiên, để thực hiện hiệu quả, cần có hệ thống dữ liệu đầy đủ nhằm xác định chính xác các giao dịch mang tính đầu cơ, đặc biệt là các trường hợp mua đi bán lại trong thời gian ngắn. Luật thuế cần quy định chi tiết để phân biệt giữa những người buộc phải bán bất động sản do nhu cầu tài chính với những trường hợp giao dịch nhằm mục đích sinh lời.

Cùng quan điểm, luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, nhận định việc đánh thuế theo thời gian sở hữu sẽ khuyến khích cá nhân nắm giữ bất động sản lâu dài, thay vì đầu cơ ngắn hạn để trục lợi. Theo ông, chính sách này không chỉ giúp ổn định thị trường và hạn chế nguy cơ "bong bóng" bất động sản mà còn đảm bảo nguồn cung nhà ở bền vững.

Ông Hà phân tích, những giao dịch ngắn hạn thường mang lại lợi nhuận cao nhờ sự chênh lệch giá trên thị trường. Do đó, việc áp dụng thuế suất cao hơn đối với nhóm này sẽ giúp điều chỉnh công bằng giữa các đối tượng sở hữu bất động sản, đồng thời tạo nguồn thu lớn hơn cho ngân sách nhà nước, đặc biệt trong bối cảnh thị trường sôi động.

Hiện, nhiều quốc gia đã áp dụng thuế để hạn chế đầu cơ bất động sản, trong đó thuế thu nhập cá nhân là một giải pháp hiệu quả. Một số nước điều chỉnh thuế suất dựa trên thời gian nắm giữ, với mức thuế cao hơn cho giao dịch ngắn hạn.

Chẳng hạn, Singapore áp thuế 100% với bất động sản bán lại trong năm đầu, giảm xuống 50% sau hai năm và 25% sau ba năm. Tại Đài Loan (Trung Quốc), thuế suất là 45% nếu giao dịch trong hai năm đầu, 35% trong 2-5 năm, 20% trong 5-10 năm và 15% nếu trên 10 năm.

Các quy định liên quan còn thiếu tính đồng bộ

Góp ý về đề xuất đánh thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ, Bộ Tư pháp nhấn mạnh rằng chính sách này cần được triển khai đồng bộ với việc hoàn thiện các quy định liên quan đến đất đai, nhà ở và đảm bảo sự sẵn sàng của hạ tầng công nghệ thông tin trong quản lý đăng ký bất động sản.

Tuy nhiên, Bộ Tư pháp cũng chỉ ra rằng hiện nay vẫn còn sự thiếu đồng bộ giữa hệ thống quản lý thuế và đất đai, khiến việc áp dụng chính sách này trở nên khó khả thi. Do đó, cơ quan này đề nghị Bộ Tài chính tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện nội dung trước khi triển khai.

Đồng quan điểm, ông Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ Quốc gia, cho rằng giá nhà ở hiện nay đã quá cao so với thu nhập của nhiều người. Hơn nữa, không phải tất cả những người mua nhà đều nhằm mục đích đầu cơ, nhiều người mua để cho thuê và đưa bất động sản vào sử dụng.

Vì vậy, việc đánh thuế theo thời gian nắm giữ hoặc áp dụng thuế bất động sản thứ hai có thể không phải là giải pháp tối ưu. Thực tế, một chính sách thuế hiệu quả cần cân nhắc đến chi phí thực thi. Nếu chi phí quản lý thuế quá cao, việc thu thuế có thể không đủ bù đắp chi phí triển khai.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý về bất động sản, cho rằng đề xuất của Bộ Tài chính có thể nhận được sự đồng thuận từ nhiều người, vì mua bán bất động sản trong thời gian ngắn thường mang yếu tố đầu cơ. Theo đề xuất, thuế suất sẽ cao hơn đối với các giao dịch bất động sản ngắn hạn và giảm dần theo thời gian nắm giữ, tương tự như mô hình đã được nhiều quốc gia áp dụng.

Tuy nhiên, luật sư Tuấn lưu ý quy định này, nếu được thông qua, mới chỉ nhắm vào các giao dịch ngắn hạn nhằm hạn chế đầu cơ – một vấn đề đã được Ban Chấp hành Trung ương Đảng, Quốc hội và Chính phủ đặt ra. Trong khi đó, các trường hợp sở hữu nhiều nhà đất hoặc đất bỏ hoang hiện vẫn chỉ dừng ở mức đề xuất của Bộ Xây dựng mà chưa có quy định cụ thể.

Ngoài ra, dự án Luật Thuế Thu nhập cá nhân (thay thế), trong đó có nội dung đánh thuế bất động sản theo thời gian nắm giữ, vẫn chưa có trong chương trình xây dựng luật năm 2024 và 2025. Điều này có nghĩa là nếu muốn được xem xét, Chính phủ cần đưa luật này vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2025 hoặc 2026. Như vậy, đề xuất này vẫn đang ở giai đoạn nghiên cứu và khó có thể triển khai trước năm 2025.

Liên quan đến thuế thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng bất động sản, chuyên gia thuế Nguyễn Ngọc Tú cho rằng cần xác định đúng bản chất của loại thuế này để tránh tình trạng thu khoán thiếu hợp lý.

Ông Tú đề xuất, thuế thu nhập cá nhân nên được tính trên phần lãi thực tế sau khi trừ đi chi phí, thay vì áp dụng mức thu cố định 2% trên tổng giá trị giao dịch như hiện nay. Nếu áp dụng thuế doanh thu, mức hợp lý chỉ nên là 1% để tránh lạm thu và hạn chế tác động tiêu cực đến giá bất động sản.