Lo ngại khó khăn trong việc cập nhật thay đổi và thế chấp ngân hàng với sổ đỏ mới

Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (hay còn gọi là "sổ đỏ", "sổ hồng") mới nhất vừa được cấp tại các địa phương đã gây ra nhiều lo ngại.

Diện tích thay đổi thông tin quá nhỏ

Theo mẫu sổ hồng mới, giấy chứng nhận chỉ còn một tờ với hai trang (mặt trước và mặt sau), kích thước 210mm x 297mm, thay vì bốn trang như mẫu cũ (mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm). 

Mặc dù về cơ bản, thông tin trên cả hai mẫu sổ mới và cũ tương đối giống nhau, nhưng ở trang hai của sổ hồng mới, phần “những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận” chỉ chiếm khoảng 1/4 diện tích so với mẫu sổ cũ. Mẫu cũ có tới gần 1,5 trang, có thể thay đổi điều chỉnh thông tin từ 5-7 lần. 

Điểm nổi bật của sổ hồng mới là việc in mã QR trên giấy chứng nhận, giúp lưu trữ và hiển thị các thông tin chi tiết liên quan đến giấy chứng nhận và các thông tin quản lý mã QR. Tuy nhiên, sự thay đổi này khiến nhiều người lo ngại về sự bất tiện khi thực hiện các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc thế chấp ngân hàng.

Anh Ngô Đình Chức, sinh sống tại Hà Nội vừa nhận sổ đỏ phôi mới cho biết, mục "Những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận" nhỏ hơn nhiều so với sổ cũ, điều này gây bất tiện. 

Theo anh Chức, chỉ cần thực hiện hai lần thủ tục liên quan đến sổ đỏ và đóng hai con dấu, thì phần chỉnh lý biến động đã hết chỗ đóng dấu, buộc phải đổi sổ mới. Việc này gây tốn kém và phiền phức. Hơn nữa, thời gian cấp đổi sổ sẽ lâu hơn, ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình giao dịch của người dân. 

Chị H., một công chứng viên tại Hà Nội, cho biết vào đầu tháng 2/2025, văn phòng công chứng của chị mới nhận được những "sổ đỏ" phôi mới vì mẫu sổ này mới được áp dụng. Nhiều người đã bất ngờ khi phát hiện ô "Những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận" trên sổ đỏ mới quá nhỏ, chỉ đủ để đóng 2-3 con dấu. Đặc biệt, quy định mới không cho phép sử dụng tờ A4 phụ lục khi thực hiện thủ tục thế chấp ngân hàng, điều này khiến nhiều người lo ngại.

Chị H. cho rằng nhu cầu dùng sổ đỏ để thế chấp ngân hàng vay vốn của người dân là rất lớn. Tuy nhiên, nếu không cho phép sử dụng tờ A4 phụ lục như trước đây mà phải điền trực tiếp thông tin vào sổ đỏ, thì gần như mỗi khi có thay đổi, người dân sẽ phải thay sổ mới liên tục. 

“Chỉ cần đáo hạn hai lần là phải đổi sổ. Điều này có thể dẫn đến nhiều vấn đề phát sinh, đặc biệt khi sổ đỏ có tài sản gắn liền với đất, cần phải đo đạc và thực hiện các thủ tục phức tạp khác” - chị H. cho biết.

Chị H. cũng nhấn mạnh rằng bên cạnh sự bất tiện khi ô "Những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận" quá nhỏ, chỉ đủ để ghi 2 lần thay đổi thông tin, việc không chấp nhận phụ lục A4 khi thế chấp ngân hàng cũng tạo ra thêm chi phí cho việc cấp đổi sổ. 

Nhiều năm làm công cứng, chị H. đã chứng kiến không ít trường hợp người dân phải chỉnh lý biến động trong sổ đến 2-3 lần mỗi tháng (thường là khi đáo hạn ngân hàng). Việc này không chỉ mất thời gian mà còn tốn kém về chi phí.

Đề xuất “trang bổ sung” cho sổ đỏ mới

Theo ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo bất động sản, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (hay còn gọi là sổ đỏ, sổ hồng) không chỉ là văn bản pháp lý xác nhận quyền sở hữu hợp pháp của người dân đối với đất đai và tài sản gắn liền với đất mà còn là công cụ quan trọng trong các giao dịch pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất.

Trong thực tế, sổ đỏ thường được dùng làm tài sản thế chấp khi người dân vay vốn từ ngân hàng hoặc các tổ chức tài chính. Ông Lập cho biết: "Vay thế chấp sổ đỏ là một hình thức vay rất phổ biến hiện nay. Vì vậy, các thay đổi sau khi cấp sổ đỏ không chỉ liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi bán đất, mà còn liên quan đến việc người chủ sổ mang sổ đi thế chấp ngân hàng."

Ông Lập cho rằng một trong những hạn chế của phôi sổ đỏ mới hiện nay là diện tích dành cho việc cập nhật các thay đổi thông tin quá nhỏ, không đáp ứng đủ nhu cầu thực tế. Vì vậy, nếu phải liên tục thay đổi sổ, sẽ gây tốn kém chi phí, mất thời gian đi lại cho người dân và kéo dài thời gian xử lý hồ sơ của công chức.

Đồng quan điểm, bà Huỳnh Thị Ngọc Yến, Trưởng Văn phòng Công chứng Huỳnh Thị Ngọc Yến, về mặt tâm lý, những người giao dịch mua nhà, đất cần cấp sổ mới, nhưng những trường hợp lấy sổ hồng thế chấp ngân hàng thì lại không muốn vì mất thời gian. Trong khi đó, nhu cầu thế chấp ngân hàng của người dân hiện nay rất lớn, và việc không cho phép sử dụng tờ A4 phụ lục thực sự rất bất tiện. 

Để giảm bớt khó khăn cho người dân, theo bà Yến việc rút ngắn thời gian và thủ tục cấp sổ mới là rất cần thiết." Bà Yến cũng đề xuất có thể bổ sung thêm "trang bổ sung giấy chứng nhận" bằng tờ A4 có dấu giáp lai để thuận tiện hơn trong quá trình công chứng và thế chấp.