Tái khởi động đấu giá đất tại các vùng “nóng”: Liệu có nổ ra cơn sốt giá mới?

Công ty Đấu giá hợp danh Đấu giá Việt Nam sẽ tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất cho 54 thửa đất thuộc sở hữu của UBND huyện Thanh Oai vào sáng ngày 1/3. Các thửa đất này tọa lạc tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai. Tổng diện tích của 54 thửa đất là hơn 4.405m², với diện tích mỗi thửa dao động từ 60,01m² đến 85m².

Đồng loạt đấu giá lại các lô đất “tai tiếng”

Những thửa đất này sẽ được chia thành ba nhóm theo mức giá khởi điểm khác nhau: Nhóm thứ nhất gồm 6 thửa có giá khởi điểm hơn 16,3 triệu đồng/m²; nhóm thứ hai gồm 24 thửa với giá khởi điểm trên 15,6 triệu đồng/m²; và nhóm thứ ba gồm 24 thửa có giá khởi điểm hơn 10,9 triệu đồng/m².

Như vậy, giá khởi điểm của các thửa đất dao động từ khoảng 656 triệu đồng đến hơn 1,3 tỷ đồng mỗi thửa. Người tham gia đấu giá sẽ phải nộp tiền đặt trước từ 130 triệu đến 265 triệu đồng, tùy theo từng thửa đất. Đây là những thửa đất đã từng được đấu giá trong phiên đấu giá ngày 10/8, gây xôn xao dư luận khi mức giá trúng vượt quá mức dự tính.

Các thửa đất có diện tích từ 60m² đến 85m², giá khởi điểm dao động từ 8,6 triệu đến 12,5 triệu đồng/m². Tuy nhiên, thực tế giá trúng của một số lô đất đã tăng vọt. Lô góc có giá trúng cao nhất, lên tới 100,5 triệu đồng/m², gấp 8 lần giá khởi điểm, trong khi các lô đất khác có giá trúng cũng không kém cạnh, dao động từ 63 đến 80 triệu đồng/m², gấp 5 đến 6,4 lần so với giá ban đầu. Những mức giá này đã dấy lên nghi vấn và lo ngại về tính minh bạch trong các phiên đấu giá.

Tuy nhiên, khi đến hạn nộp tiền, tình hình lại trở nên bất ngờ khi chỉ có 13 trong số 68 lô đất được nộp đủ tiền. Đặc biệt, những thửa đất có giá trúng cao, bao gồm lô đất có giá 100,5 triệu đồng/m², đã bị bỏ cọc. Sự việc này đã khiến các phiên đấu giá sau đó tại huyện Thanh Oai ghi nhận sự giảm sút về mức giá trúng và số lượng người tham gia.

Cũng trong những ngày đầu tháng 3, Công ty Đấu giá hợp danh Thanh Xuân cũng tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với 36 thửa tại thôn Đông Lai, xã Quang Tiến, huyện Sóc Sơn vào ngày 8/3. Các thửa đất này có diện tích từ 90m² đến 220m² mỗi thửa và giá khởi điểm là 9,1 triệu đồng/m². Đây là những thửa đất bị “phá bĩnh” trong phiên đấu giá hồi cuối tháng 11/2024.

Ngày 3/12/2024, Cơ quan CSĐT - Công an TP Hà Nội đã ra quyết định tạm giữ 5 đối tượng liên quan đến vụ thông đồng nâng giá trong phiên đấu giá này. Các đối tượng này đã sử dụng chiêu trò để thao túng kết quả đấu giá, đưa ra các mức giá cao đột biến trong các vòng đấu, đẩy giá các thửa đất lên tới mức cao khó tin, rồi đồng loạt rút lui không tiếp tục tham gia.

Mục đích là để phá hoại phiên đấu giá và khiến các lô đất không thể trúng đấu giá thành công. Những đối tượng này đã đẩy giá lên tới gần 100 triệu đồng/m², và một trong số họ còn đưa ra mức giá cao ngất ngưởng, lên tới 30 tỷ đồng/m², gấp khoảng 12.000 lần giá khởi điểm, gây thiệt hại nghiêm trọng và khiến 36 lô đất không thể bán được.

Công tác đấu giá đang được siết chặt

Trước tình trạng không ít phiên đấu giá đất gặp phải vấn đề như mức giá trúng cao ngất ngưởng, người tham gia không nộp đủ tiền và phải tổ chức lại đấu giá nhiều lần, Hà Nội đã quyết định siết chặt công tác đấu giá đất trong năm 2025. Một trong những thay đổi lớn là ưu tiên đấu giá đất cho các tổ chức thay vì cá nhân, nhằm nâng cao hiệu quả khai thác quỹ đất và giúp việc quy hoạch cũng như quản lý hạ tầng trở nên hiệu quả hơn, đặc biệt tại các huyện có tốc độ đô thị hóa nhanh.

Trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân, UBND thành phố sẽ xem xét và quyết định cụ thể đối với từng dự án, đảm bảo phù hợp với định hướng phát triển chung của thành phố cũng như đặc thù của từng khu vực. Đồng thời, các quyết định này phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc và cảnh quan đô thị.

Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng, đối với các huyện vùng ven như Ba Vì, Phú Xuyên, Mỹ Đức, Ứng Hòa, việc chuyển sang đấu giá đất cho các tổ chức thay vì cá nhân không phải là điều dễ dàng, bởi những khó khăn, vướng mắc trong thực tế.

Ông Nguyễn Văn Giỏi, một người dân ở xã Phú Túc (huyện Phú Xuyên), đã từng tham gia đấu giá đất tại nhiều huyện vùng ven cho rằng, đấu giá đất cho tổ chức chỉ nên được áp dụng ở những khu vực có sự phát triển đô thị mạnh mẽ.

Bởi lẽ, nhiều người dân ở nông thôn vẫn có nhu cầu mua đất nền qua đấu giá cá nhân. Nếu đất được đấu giá cho tổ chức và xây dựng theo quy hoạch tổng thể, sau đó bán lại với giá cao hơn nhiều lần, sẽ gây khó khăn cho người dân trong việc sở hữu đất ở.

Ngoài ra, người dân còn lo ngại rằng nếu việc đấu giá đất cho cá nhân bị hạn chế, nguồn cung đất nền sẽ bị giảm, từ đó đẩy giá bất động sản vùng ven lên cao, gây khó khăn cho những người có nhu cầu thật sự. Điều này đặt ra yêu cầu các cơ quan chức năng phải cân nhắc kỹ lưỡng trong việc điều chỉnh chính sách đấu giá đất sao cho hợp lý và công bằng hơn với nhu cầu thực tế của cộng đồng.

Trong khi đó, Phó Chủ tịch UBND huyện Phú Xuyên, ông Nguyễn Trọng Vĩnh cho biết, huyện dự kiến sẽ đấu giá 22 dự án trong năm 2025, với tổng diện tích hơn 39.500m², và thu khoảng 300 tỷ đồng từ hoạt động này.

Tuy nhiên, ông Vĩnh cũng bày tỏ lo ngại, theo Luật Đất đai năm 2024, giá khởi điểm cho mỗi thửa đất sẽ được căn cứ vào bảng giá đất của UBND thành phố, điều này đang đặt ra thách thức lớn. Bảng giá đất ở nhiều huyện vùng ven hiện tại còn thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế của đất đai, dẫn đến tình trạng đấu giá cao nhưng lại không có người tham gia thực hiện nộp đủ tiền, khiến phải tổ chức lại đấu giá nhiều lần và ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách.

Để khắc phục tình trạng này và thu hút những nhà đầu tư có năng lực, ông Vĩnh đề xuất cần có cơ chế linh hoạt hơn trong việc xác định giá khởi điểm, đồng thời giao quyền cho các địa phương để điều chỉnh giá sát với thực tế hơn, tránh tình trạng bỏ cọc xảy ra. Điều này sẽ giúp tăng tính minh bạch và hiệu quả của các phiên đấu giá, đồng thời thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.