Giá chung cư Hà Nội vẫn thấp hơn TP.HCM gần 20%

Đà tăng giá chung cư Hà Nội sẽ hạ nhiệt

Knight Frank cho biết, trong năm vừa qua, Hà Nội đã chào đón thêm 27.300 căn hộ mới được mở bán, gấp ba lần so với năm 2023. Nhu cầu đối với căn hộ tại Hà Nội tăng trưởng mạnh mẽ, với 98% nguồn cung đã được tiêu thụ. Về mặt giá cả, giá chung cư tại Hà Nội đã tăng 35% trong một năm, đạt mức trung bình 72 triệu đồng/m², mức cao nhất trong vòng 10 năm qua.

Ngược lại, sự kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản cùng với những vướng mắc về pháp lý đã khiến nguồn cung mới tại TP.HCM tiếp tục giảm. Trong năm qua, thị trường TP.HCM chỉ có khoảng 4.900 căn hộ mới được chào bán, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 63%.

Tuy nhiên, theo ông Sơn Hoàng, Phó giám đốc bộ phận tư vấn và định giá Knight Frank Việt Nam, mặc dù nguồn cung tại TP.HCM còn hạn chế và sức cầu chưa cao, giá nhà ở đây vẫn tăng 12% so với năm trước. Hiện tại, giá trung bình mỗi m² chung cư tại TP.HCM đã đạt 90 triệu đồng, cao hơn 20% so với Hà Nội.

Cùng với đó, Savills Việt Nam cũng đã cập nhật diễn biến giá trong báo cáo mới nhất. Theo đó, giá căn hộ mở bán mới tại Hà Nội trong năm 2024 trung bình là 75 triệu đồng/m², trong khi tại TP.HCM, giá đã đạt mức kỷ lục 91 triệu đồng/m², cao hơn Hà Nội 19%.

Trước đây, giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM có sự chênh lệch lớn, với TP.HCM thường đi trước 2-3 năm nhờ phát triển mạnh mẽ. Tuy nhiên, từ cuối năm 2023, cuộc đua giá căn hộ giữa hai thành phố đã trở nên gần kề hơn. Đặc biệt, trong quý III/2024, giá chung cư Hà Nội đã vượt qua TP.HCM, tuy nhiên đến quý IV, giá căn hộ tại TP.HCM lại tăng mạnh, nhờ sự phát triển của phân khúc cao cấp và siêu cao cấp.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao bộ phận nghiên cứu Savills, việc giá nhà tại Hà Nội tăng nhanh hơn TP.HCM là do nền giá của thị trường Hà Nội vẫn còn ở mức thấp trong những năm qua. Trong giai đoạn 2022-2023, giá chung cư Hà Nội dao động từ 45-55 triệu đồng mỗi m², trong khi TP.HCM đã có giá từ 63-70 triệu đồng/m². Cả hai thị trường đều tăng mạnh trong năm 2024 nhờ vào sự khan hiếm nguồn cung và xu hướng phát triển các dự án cao cấp.

Về dự báo giá nhà trong giai đoạn 2025-2026, ông Sơn Hoàng cho biết, ra TP.HCM dự kiến sẽ có khoảng 8.600 căn hộ mới được chào bán trong năm nay và 15.400 căn hộ mới vào năm sau. Trong khi đó, Hà Nội dự báo sẽ tiếp tục đón thêm hơn 20.000 căn hộ mới mỗi năm, chủ yếu từ các dự án khu đô thị phức hợp.

Với nguồn cung dồi dào và liên tục tăng trưởng trong ba năm qua, ông Sơn Hoàng dự báo giá căn hộ tại Hà Nội sẽ có xu hướng giảm dần, với mức tăng khoảng 5% trong năm nay. Ngược lại, giá căn hộ tại TP.HCM dự kiến sẽ vẫn duy trì mức tăng cao, vào khoảng 6-8%. Sự chênh lệch giá giữa hai thành phố có thể sẽ tiếp tục kéo dài trong vòng 2 năm tới.

Cân nhắc phương án thuê nếu chưa đủ tài chính

Cập nhật dữ liệu mới nhất từ Batdongsan.com.vn cho thấy, giá rao bán trung bình chung cư tại Hà Nội và TP.HCM trong nửa đầu tháng 2/2025 lần lượt là 62 triệu đồng/m² và 57 triệu đồng/m². So với tháng 1/2025, giá bán trung bình chung cư tại Hà Nội là 63 triệu đồng/m² và tại TP.HCM là 60 triệu đồng/m². Điều này phản ánh sự điều chỉnh giảm nhẹ trong giá căn hộ tại hai thành phố lớn này.

Tuy nhiên, các chuyên gia từ Batdongsan.com.vn cho rằng đây chỉ là sự biến động ngắn hạn, và để đánh giá xu hướng giá chính xác, cần thêm thời gian theo dõi. Mặc dù thị trường bất động sản sau Tết đang có dấu hiệu khởi sắc, khi lượng tìm kiếm và tin đăng mua bán, cho thuê tăng mạnh và giá đã có phần ổn định, nhưng để thị trường thực sự sôi động, vẫn cần thêm các yếu tố kích thích.

Đối với người mua nhà thực, nhu cầu chính vẫn là tìm kiếm chung cư và nhà riêng. Tuy nhiên, họ đang có tâm lý chờ đợi sự cải thiện về nguồn cung, với hy vọng giá cả sẽ được điều chỉnh về mức hợp lý. Còn đối với các nhà đầu tư, họ đang cân nhắc kỹ lưỡng về lựa chọn kênh và khu vực đầu tư. Trong bối cảnh thị trường thế giới biến động phức tạp, có thể mang lại cả nguy cơ và cơ hội cho nền kinh tế trong nước, các nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trong quyết định của mình.

Liên quan đến câu chuyện mua nhà cho người trẻ, trong hội nghị cuối năm 2024, đại diện Batdongsan.com.vn cho biết, dù là Gen Z hay các thế hệ trẻ trước đó, việc sở hữu nhà vẫn là một thách thức lớn. Dù thu nhập của người trẻ đã có sự cải thiện theo thời gian, nhưng sự chênh lệch giữa mức thu nhập và giá nhà vẫn khiến việc mua nhà trở thành một mục tiêu dài hạn.

Theo khảo sát của Batdongsan.com, trong năm 2004, một cá nhân thuộc thế hệ 7x phải mất khoảng 31,3 năm thu nhập để mua được một căn hộ chung cư 60 m² giá 0,6 tỷ đồng, với lãi suất huy động 7,4%. Đến năm 2024, với căn hộ có giá 3 tỷ đồng, một người thuộc thế hệ 9x cần đến 25,8 năm thu nhập, mặc dù lãi suất huy động đã giảm xuống còn 4,5%. Mặc dù số năm thu nhập và lãi suất đã giảm, nhưng nhìn chung, người trẻ vẫn cần kiên trì nỗ lực trong một thời gian dài mới có thể sở hữu nhà.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, đối với người mua bất động sản để ở, thời điểm mua nhà không quá quan trọng, miễn là họ đã tính toán kỹ về tài chính và các yếu tố ảnh hưởng đến cuộc sống.

Cũng theo ông Quốc Anh, dù nhiều chủ đầu tư và ngân hàng hỗ trợ cho vay lên đến 80-85% giá trị sản phẩm, người mua vẫn nên có ít nhất 30-40% tiền mặt để đối phó với các tình huống không lường trước được. Đồng thời, họ cần tự tin rằng dòng tiền ổn định trong 3-5 năm tới đủ để duy trì cuộc sống trước khi nghĩ đến việc mua nhà. Nếu vẫn chưa đủ tài chính, nên cân nhắc phương án thuê nhà trước khi sở hữu.