Vấn đề sống còn của thị trường bất động sản hiện nay vẫn là nguồn vốn

Tại diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần thứ V do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Tạp chí Reatimes tổ chức, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế cho biết, tín dụng bất động sản trong năm 2024 chỉ tăng từ 8-10%, mức khá khiêm tốn và chưa thể đáp ứng được nhu cầu vốn ngày càng lớn của thị trường. Trong khi đó, giá bất động sản lại ghi nhận mức tăng vọt lên tới 40%, tạo ra sự mất cân đối rõ rệt giữa nguồn cung tín dụng và sự phát triển

Tín dụng ngân hàng vẫn chiếm ưu thế

Liên quan đến vấn đề nguồn vốn, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho biết, không chỉ các doanh nghiệp bất động sản mà cả các nhà đầu tư cũng đang phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, với hơn 50% vốn từ nguồn này.

Điều này cho thấy tín dụng ngân hàng đang đóng vai trò chủ đạo trong thị trường, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro khi sự phụ thuộc quá lớn vào một nguồn vốn duy nhất. Hiện, dù đã có hàng triệu tỷ đồng đổ vào thị trường bất động sản, nhưng thực tế nhiều doanh nghiệp và dự án vẫn không thể tiếp cận được nguồn vốn này.

Một nghịch lý là các dự án cao cấp, hạng sang lại dễ dàng tiếp cận tín dụng, trong khi các dự án căn hộ giá hợp lý, phục vụ nhu cầu thực tế của người dân lại gặp khó khăn trong việc huy động vốn. Cùng với đó vẫn còn tình trạng một số doanh nghiệp lớn với quỹ hàng nghìn căn hộ sắp hoàn thiện lại không thể tiếp cận tín dụng, khiến hàng tồn kho tăng lên và thanh khoản thị trường giảm sút.

Đánh giá về giá bất động sản trong thời gian qua, TS. Cấn Văn Lực cho biết, vào năm 2024, giá nhà tại Việt Nam tương đương với 23,7 năm thu nhập bình quân của một hộ gia đình, trong khi con số này của năm trước là 23,5 năm. Điều này cho thấy sự gia tăng mạnh mẽ của giá bất động sản, khiến việc tiếp cận nhà ở trở nên khó khăn hơn đối với người dân.

Theo ông Lực, thị trường bất động sản hiện vẫn đang thiếu sự cân đối giữa cung và cầu, và có 6 yếu tố chính đẩy giá nhà lên cao. Để ổn định thị trường, ông đề nghị Nhà nước tiếp tục hoàn thiện các thể chế liên quan đến đất đai, xây dựng và bất động sản, đặc biệt chú trọng vào việc thực thi các chính sách một cách hiệu quả.

Ông cũng nhấn mạnh cần có các phương án và biện pháp cụ thể, khả thi để giảm giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đồng thời tập trung giải quyết các vấn đề hiện tại. Thêm vào đó, cần đa dạng hóa nguồn vốn và phát triển các kênh tài chính cho thị trường bất động sản, đồng thời kiên quyết chống lãng phí trong lĩnh vực đất đai, bất động sản, tài sản công và đầu tư công.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính cũng đề xuất, mở rộng các kênh dẫn vốn khác như trái phiếu, quỹ đầu tư, hoặc các quỹ phát triển để giảm thiểu rủi ro cho cả hệ thống ngân hàng và thị trường bất động sản. Điều này không chỉ tạo động lực cho nền kinh tế phát triển mà còn giúp thị trường bất động sản trở nên minh bạch và phát triển bền vững hơn.

Đa dạng hóa nguồn vốn

Theo ông Lực, doanh nghiệp bất động sản có thể huy động nhiều nguồn vốn khác nhau, trong đó đầu tiên là nguồn vốn từ khách hàng, bao gồm tiền đặt cọc, tiền ứng trước và tiền trả góp. Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, có hiệu lực từ 1/8/2024, quy định mới về tiền đặt cọc chỉ yêu cầu 5% và lần đầu tiên nộp tiền là 30%, lần tiếp theo là 70%, tối đa là 95%, với 5% còn lại sẽ được thanh toán khi hoàn tất thủ tục giấy tờ.

Về việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, quy định hiện tại không bắt buộc, mà tùy thuộc vào thỏa thuận giữa người mua và chủ đầu tư. Nếu người mua cảm thấy không yên tâm, họ có thể yêu cầu bảo lãnh, nhưng sẽ phải trả phí bảo lãnh cho dịch vụ này.

Bên cạnh nguồn vốn từ khách hàng, doanh nghiệp bất động sản cũng có thể tiếp cận các hình thức huy động vốn khác như tín dụng bảo lãnh và cho thuê tài chính. Để giảm áp lực tài chính, thay vì vay tiền để mua sắm trang thiết bị thi công dự án, các doanh nghiệp có thể sử dụng phương án thuê tài chính, chẳng hạn như thuê máy móc, thiết bị, vật liệu xây dựng. Tuy nhiên, dù cho thuê tài chính đã xuất hiện ở Việt Nam từ năm 1995, nhưng phương thức này vẫn chưa phát triển mạnh mẽ và chưa được nhiều doanh nghiệp chú trọng.

Ngoài ra, kênh huy động từ thị trường vốn, bao gồm cổ phiếu, trái phiếu, và các quỹ đầu tư, đặc biệt là các quỹ đầu tư mạo hiểm. Một nguồn vốn quan trọng khác là vốn từ nước ngoài, bao gồm vốn vay và vốn từ phát hành trái phiếu quốc tế. Tuy nhiên, hiện nay rất ít doanh nghiệp Việt Nam tiếp cận được nguồn vốn này.

Cuối cùng, doanh nghiệp có thể tận dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, chủ yếu hỗ trợ qua các chính sách thuế và phí. Ông Lực cũng nhấn mạnh rằng đối với các phân khúc đặc thù như nhà ở xã hội, việc sử dụng nguồn vốn từ ngân sách là rất cần thiết để đảm bảo sự phát triển thuận lợi.

Chia sẻ thêm về thị trường trái phiếu, TS. Cấn Văn Lực cho biết, tổng lượng phát hành trong năm 2024 đã đạt 442.000 tỷ đồng, trong đó doanh nghiệp bất động sản đóng góp khoảng 90.000 tỷ đồng, chiếm gần 20,4% tổng giá trị phát hành. Các đợt đáo hạn trái phiếu sẽ rơi vào tháng 8 và tháng 12/2025, sau khi đã được giãn nợ, đây sẽ là một thử thách không nhỏ đối với các doanh nghiệp.

Dù vậy, ngành bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất về nghĩa vụ tài chính và hiện việc tiếp cận vốn đã ổn định trở lại. Đặc biệt, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, bao gồm cả trái phiếu bất động sản, đang có dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ, mang lại sự lạc quan và niềm tin vào sự phục hồi của thị trường.