Khó tạo bong bóng bất động sản nếu bỏ "room" tín dụng

Tại một cuộc họp vào tháng 2/2025, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Đào Minh Tú cho biết, sẽ có những đổi mới trong chính sách điều hành tiền tệ, với lộ trình giảm dần và tiến tới xóa bỏ cơ chế phân bổ chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng (room) cho từng ngân hàng.

Khó tạo bong bóng bất động sản

Đối với một thị trường phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính như bất động sản, việc bỏ "room" tín dụng đang thu hút sự quan tâm lớn. Trước đó, vào năm 2022, khi nhiều ngân hàng cạn "room", không ít người mua nhà đã rơi vào tình cảnh khó khăn, phải xoay xở tài chính từ nhiều nguồn khác nhau.

Tuy nhiên, theo ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư của DKRA Group, cơ chế mới này sẽ giúp linh hoạt hơn trong việc cung cấp vốn so với hình thức phân bổ "room" hiện tại. Khi dòng tiền được bơm vào nền kinh tế, hoạt động sản xuất – kinh doanh có thể được thúc đẩy, trong đó bất động sản cũng sẽ được hưởng lợi.

Dù vậy, đây là một bài toán hai mặt. Nếu dòng vốn chỉ tập trung vào bất động sản mà không được phân bổ hợp lý vào các ngành sản xuất – dịch vụ khác, thị trường có thể đối diện với nguy cơ bong bóng giá. Khi quá nhiều tiền chảy vào bất động sản, giá nhà đất có thể bị đẩy lên cao một cách không thực chất, tạo ra những cơn sốt giá ảo như đã từng xảy ra trong quá khứ.

Theo ông Võ Hồng Thắng, thị trường hiện nay đã có những thay đổi tích cực. Hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện, tính minh bạch được nâng cao và các nhà đầu tư cũng cẩn trọng hơn khi xuống tiền. Nhờ đó, khả năng xảy ra bong bóng bất động sản sẽ thấp hơn so với trước đây.

Ông Lê Hoài Ân (CFA Charterholder), Founder IFSS, Co-founder WiResearch nhận định, đầu năm 2025, với các cuộc thảo luận giữa Thủ tướng và doanh nghiệp, bất động sản và BOT vẫn là hai lĩnh vực quan trọng trong chiến lược tăng trưởng tín dụng. Dòng vốn vào bất động sản sẽ tiếp tục được đẩy mạnh, nhất là khi nhiều dự án đã được tháo gỡ về pháp lý, giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai.

Tuy nhiên, rủi ro vẫn tồn tại nhưng mang tính chọn lọc, khi ngân hàng chỉ ưu tiên cấp vốn cho các dự án có tiềm năng thương mại rõ ràng, đảm bảo dòng tiền thanh toán. Các điều kiện tín dụng cũng được siết chặt hơn về nguồn đầu ra, cơ cấu thanh toán và cam kết tài chính nhằm đảm bảo khả năng trả nợ.

Bên cạnh đó, BOT tiếp tục thu hút vốn, đặc biệt khi đầu tư công vẫn là động lực chính cho tăng trưởng kinh tế. Trong quá khứ, BOT từng mang lại lợi nhuận cao cho các ngân hàng, nhưng sự lỏng lẻo trong quản lý đã dẫn đến tình trạng nợ xấu gia tăng. Hiện nay, với Luật Đầu tư Công 2020 và các quy định mới về BOT, công tác quản lý đã chặt chẽ hơn từ khâu lựa chọn dự án đến giám sát tài chính, giúp giảm đáng kể rủi ro tín dụng trong lĩnh vực này.

Dù vậy, ông Ân cảnh báo, bất động sản và BOT vẫn là hai lĩnh vực có rủi ro cao, thời gian thu hồi vốn dài và dễ phát sinh nợ xấu. Do đó, việc giám sát chặt chẽ mục đích sử dụng vốn và đánh giá tính khả thi của dự án là yếu tố quan trọng. Ngân hàng Nhà nước cần có cơ chế kiểm soát đặc biệt đối với các ngân hàng có tỷ trọng tín dụng lớn vào hai lĩnh vực này để đảm bảo chất lượng tài sản và an toàn hệ thống.

Cần kiểm soát rủi ro trong tín dụng ngân hàng

Dưới góc độ tài chính, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính cho rằng, việc bỏ "room" tín dụng sẽ đặt ra yêu cầu cao hơn đối với các ngân hàng thương mại. Khi không còn giới hạn tín dụng từ NHNN, mỗi ngân hàng sẽ phải tự đánh giá và chịu trách nhiệm về rủi ro trong hoạt động cho vay. Nếu quản trị rủi ro không tốt, ngân hàng có thể gặp tình trạng mất thanh khoản, đặc biệt khi bất động sản là một lĩnh vực có nhiều biến động mạnh về giá.

Ông Thịnh cảnh báo, nếu các ngân hàng quá tập trung cấp vốn cho bất động sản mà bỏ qua các yếu tố kiểm soát rủi ro, họ có thể tự đẩy mình vào tình trạng nguy hiểm. Khi giá bất động sản suy giảm hoặc thị trường rơi vào trạng thái đóng băng, nguy cơ nợ xấu gia tăng là rất lớn. Vì vậy, các ngân hàng cần rà soát chặt chẽ các điều kiện cho vay, ưu tiên những dự án khả thi, có tính thanh khoản cao, thay vì chỉ cấp vốn tràn lan theo nhu cầu thị trường.

Từ góc độ quản lý, ông Thịnh nhấn mạnh, dù bỏ "room" tín dụng, Nhà nước vẫn cần có cơ chế giám sát để kiểm soát dòng vốn, đảm bảo tín dụng được phân bổ đúng mục đích và tránh việc tạo ra bong bóng bất động sản. Việc duy trì sự kiểm soát chặt chẽ sẽ giúp thị trường phát triển bền vững, đồng thời giảm nguy cơ xảy ra khủng hoảng tài chính do bất động sản gây ra.

Trước đó, ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng cho rằng, tốc độ tăng trưởng tín dụng hàng năm luôn có những chỉ số cụ thể, không có dấu hiệu tăng trưởng quá mức hay mất kiểm soát. Theo ông, các dự án có đầy đủ pháp lý đều được ngân hàng xem xét cho vay. Đặc biệt, các khoản vay liên quan đến nhà ở phục vụ nhu cầu thực tế của người dân, bao gồm cả vay tín chấp theo lương, vẫn được ngân hàng hỗ trợ, giúp người dân có thể tiếp cận nguồn vốn một cách hợp lý.

Tuy nhiên, ông Hùng phân tích thêm, tình trạng "bong bóng" bất động sản không xuất phát từ tín dụng ngân hàng mà chủ yếu do hoạt động đầu cơ. Nhiều người không mua nhà để ở mà mua với mục đích tích lũy tài sản hoặc thao túng giá thị trường. Chính việc gom mua số lượng lớn, thậm chí cả tòa nhà hoặc một phần lớn của dự án, đã đẩy giá bất động sản lên cao. Điều này khiến thị trường trở nên kém ổn định, và nếu bất động sản rơi vào trạng thái đóng băng, những khoản vay này sẽ trở thành gánh nặng rủi ro lớn cho ngân hàng.