Nguy cơ "khủng hoảng thừa" mặt bằng trung tâm thương mại

Gần đây, dư luận không khỏi xôn xao khi nhiều thương hiệu lớn đồng loạt thông báo rút khỏi Vincom Nguyễn Chí Thanh (quận Đống Đa, Hà Nội). Điều đáng chú ý, trung tâm thương mại (TTTM) này nằm ở vị trí đắc địa ngay giao lộ Nguyễn Chí Thanh – Chùa Láng, khu vực đông dân cư và giới trẻ. Tuy nhiên, dù quy tụ nhiều thương hiệu thời trang, nhà hàng nổi tiếng, lượng khách tại đây vẫn khá thưa thớt, ngay cả vào dịp cuối tuần hay lễ, Tết.

Các thương hiệu dần rời bỏ TTTM

Không còn cảnh mua sắm nhộn nhịp, các trung tâm thương mại giờ đây trở nên vắng lặng với những dãy hành lang thưa thớt người qua lại, nhân viên bán hàng ngồi lướt điện thoại giết thời gian. Đây không chỉ là tình trạng riêng lẻ mà đã trở thành thực trạng chung tại nhiều TTTM lớn. Chẳng hạn, Royal City (quận Thanh Xuân, Hà Nội), từng được ví như “thiên đường vui chơi, mua sắm”, nay cũng rơi vào cảnh hàng loạt gian hàng đóng cửa, trả lại mặt bằng.

Cũng tại quận Thanh Xuân, TTTM Artemis cũng ghi nhận phần lớn khu vực mua sắm bị bỏ trống. Theo ông Lương Can – bảo vệ tòa nhà, hầu hết các gian hàng tại đây đã đóng cửa và rời đi ngay sau đại dịch Covid-19, chỉ còn lại một nhà hàng ăn uống trên tầng 4 và một siêu thị dưới tầng trệt. Nguyên nhân chủ yếu là do người dân hiện nay có xu hướng thắt chặt chi tiêu, đặc biệt là với những mặt hàng không thiết yếu như điện tử hay mỹ phẩm.

Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại TTTM Discovery Complex (quận Cầu Giấy). Dù sở hữu 5 tầng hầm và 8 tầng thương mại, hoạt động kinh doanh tại đây vẫn chỉ tập trung ở tầng trệt và tầng hầm, nơi có siêu thị, một số cửa hàng nhỏ cùng quán cà phê. Các tầng trên luôn trong tình trạng tắt đèn, không có dấu hiệu hoạt động.

Nằm trên phố Tây Sơn (quận Đống Đa), Mipec Tower cũng không nằm ngoài xu hướng này. Từng là điểm đến quen thuộc của nhiều người dân, nay trung tâm thương mại này rơi vào cảnh đìu hiu. Ngay cả trong những khung giờ “vàng” dành cho hoạt động vui chơi, giải trí, nơi đây cũng chỉ lác đác vài khách.

Tình trạng này diễn ra trong bối cảnh thị trường bán lẻ vẫn duy trì nguồn cung ổn định. Theo báo cáo quý IV/2024 của Savills, tổng nguồn cung bán lẻ không có nhiều biến động theo quý và tăng 2% theo năm. Tuy nhiên, công suất thuê giảm 3 điểm phần trăm so với cùng kỳ, chỉ đạt 85%.

Đáng chú ý, dù công suất thuê đi xuống, giá thuê tại các trung tâm thương mại lại không ngừng tăng. Báo cáo của Avison Young cho thấy, giá thuê trung bình tại khu vực trung tâm Hà Nội trong quý IV/2024 dao động từ 37 - 140 USD/m²/tháng, tăng 3% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, giá thuê tại khu vực ngoài trung tâm dao động từ 20 - 88 USD/m²/tháng, tăng 5%.

Lý giải về nguyên nhân khiến các TTTM ngày càng rơi vào cảnh “vắng như chùa bà Đanh”, TS. Võ Trí Thành – chuyên gia kinh tế cho rằng có nhiều yếu tố tác động, cả chủ quan lẫn khách quan. Sau đại dịch Covid-19, người tiêu dùng có xu hướng chi tiêu tiết kiệm hơn và chuyển dần sang mua sắm trực tuyến. Đồng thời, giá thuê mặt bằng tại các TTTM liên tục leo thang, khiến chi phí vận hành ngày càng đắt đỏ, bào mòn lợi nhuận của các thương hiệu, buộc họ phải cân nhắc việc duy trì cửa hàng truyền thống.

Nguồn cung vẫn không ngừng tăng

Giữa bối cảnh công suất thuê suy giảm nhưng giá thuê không ngừng leo thang, nguồn cung mặt bằng bán lẻ vẫn được dự báo sẽ tăng mạnh, làm dấy lên lo ngại về nguy cơ “khủng hoảng thừa” trong ngành. Mới đây, dự án WTC Gateway do Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC) triển khai tại thành phố mới Bình Dương đã thu hút sự chú ý đặc biệt khi được giới thiệu là trung tâm thương mại lớn nhất Việt Nam.

Với tổng diện tích công bố ban đầu lên tới 168.000 m², bao gồm tổ hợp trung tâm mua sắm cao 6 tầng, quảng trường lớn sâu 5m, khu vui chơi thể thao trong nhà, phố bán lẻ… WTC Gateway được xem là bước đi chiến lược đánh dấu sự gia nhập của Becamex IDC vào phân khúc trung tâm thương mại.

Trước đó, THACO cũng là một trong những doanh nghiệp tích cực nhất trong cuộc đua giành thị phần bán lẻ khi liên tục vận hành các trung tâm thương mại và đại siêu thị quy mô lớn. Sau khi ra mắt Emart thứ ba tại TP.HCM, "ông lớn" này đang có kế hoạch tiến ra Hà Nội.

Bên cạnh Becamex IDC và THACO, AEONMALL cũng là một cái tên đáng chú ý trên thị trường. Với chiến lược mở rộng mạnh mẽ, AEONMALL được ví như “kẻ đi săn” khi liên tục mở rộng sự hiện diện ở cả miền Nam lẫn miền Bắc, thể hiện tham vọng lớn trong lĩnh vực trung tâm thương mại tại Việt Nam.

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao bộ phận cho thuê thương mại của Savills Hà Nội, mặc dù nhu cầu thuê mặt bằng vẫn cao do sự gia nhập của nhiều thương hiệu trong và ngoài nước, nhưng không phải trung tâm thương mại nào cũng thu hút được khách thuê.

Dự báo đến cuối năm 2025, thị trường sẽ đón nhận thêm 140.700 m² nguồn cung bán lẻ mới từ bốn trung tâm mua sắm và ba khối đế bán lẻ. Giai đoạn 2026 - 2027, diện tích sàn cho thuê dự kiến tiếp tục tăng thêm 174.100 m² từ các dự án mới.

Dữ liệu từ Tổng cục Thống kê cho thấy, doanh số bán lẻ năm 2024 chỉ tăng hơn 8% – thấp hơn so với thời kỳ hoàng kim khi mức tăng trưởng luôn đạt hai con số. Dù tình hình hiện tại chưa thực sự khả quan, các chuyên gia nhận định trung tâm thương mại vẫn có cơ hội phát triển nếu biết cách thích ứng với xu hướng mới.

Ông Võ Trí Thành cho rằng, điều chỉnh giá thuê linh hoạt là giải pháp quan trọng trong bối cảnh hiện nay. Một số chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai mô hình chia sẻ doanh thu với doanh nghiệp thuê thay vì áp dụng mức giá cố định, giúp giảm áp lực tài chính cho các cửa hàng.

Bên cạnh đó, các thương hiệu bán lẻ cũng cần tận dụng công nghệ để thu hút khách hàng quay trở lại, chẳng hạn như triển khai mô hình "click & collect" (đặt hàng trực tuyến, nhận hàng tại cửa hàng) hoặc ứng dụng công nghệ thực tế ảo (VR) nhằm nâng cao trải nghiệm mua sắm.

Vị chuyên gia này nhấn mạnh rằng thay vì tiếp tục mở rộng tràn lan, cần tập trung vào việc “cứu” các TTTM hiện có. Trên thực tế, tại nhiều khu đô thị, diện tích thương mại tại các khối đế chung cư bị bỏ trống do không có khách thuê. Một số dự án dù mới khai trương nhưng đã rơi vào cảnh vắng vẻ ngay từ đầu, cho thấy tình trạng dư thừa không gian thương mại đang ngày càng đáng báo động.