Chung cư Hà Nội: Hạ nhiệt "giá ảo" nhưng khó giảm giá thực

Sau một năm 2024 tăng trưởng nóng, giá chung cư đang có dấu hiệu hạ nhiệt, tạo điều kiện cho các giao dịch thực chất hơn.

Chủ nhà “cắt lỗ” đến nửa tỷ mà vẫn “ế ẩm”

Chị Hà Giang (Hải Dương) chia sẻ câu chuyện "dở khóc dở cười" khi mua chung cư. Tháng 10/2024, gia đình chị ưng ý căn hộ 60m2 tại Hà Đông với giá 3,2 tỷ đồng. Nhưng đến ngày đặt cọc, chủ nhà bất ngờ đòi tăng lên 3,4 tỷ đồng. Sau đó, giá căn hộ này tiếp tục bị đẩy lên 3,5 tỷ đồng.

Tuy nhiên, mới đây, chị Giang được giới thiệu lại căn hộ này với giá 3,3 tỷ đồng. Để tránh bị “quay xe” như lần trước, chị đã hỏi môi giới rất kỹ về căn hộ này. Môi giới giải thích, chủ nhà "hét giá" quá cao không bán được, nay thị trường chững lại nên chấp nhận giảm. 

Môi giới còn cho biết thêm, trước đây chủ nhà gửi bán với môi giới tự do, không cam kết giá nên mới có thể thay đổi. Hiện tại, bên gửi bán mới là công ty môi giới, hai bên có hợp đồng cam kết cụ thể về giá bán nên yên tâm là không thể thay đổi được. 

Theo anh Văn Hoàng, một môi giới nhà đất tại Hà Nội, từ đầu năm đến nay hầu như không còn hiện tượng chủ nhà đẩy giá ảo liên tục như năm trước. Hơn nữa, giá chung cư đang chững lại và rất khó để tăng cao trong năm 2025. Do đó, nhiều chủ nhà chấp nhận bán thấp hơn 100-200 triệu đồng để bán nhanh, thu hồi tiền sớm để chuyển sang phân khúc thấp hơn.

Tương tự, nhiều chủ căn hộ cao cấp hạ giá từ vài trăm đến nửa tỷ đồng vẫn không tìm được khách mua sau nhiều tháng rao bán. Chị Hải Hà - môi giới bất động sản đang rao bán một căn hộ 3 ngủ với giá 11,9 tỷ đồng tại quận Cầu Giấy. Căn nhà này được rao báo từ tháng 11 năm ngoái với giá kỳ vọng là 12,3 tỷ đồng. Thế nhưng sau nhiều lần hạ giá vẫn trong tình trạng “ế ẩm”.

Chị Hà cho biết, giá rao bán ban đầu không phải vô lý bởi trong thời điểm tháng 9 năm ngoái một số căn hộ cùng dự án có diện tích tương tự được giao dịch hơn 12 tỷ đồng. Tuy nhiên, căn này rao bán đúng đợt thị trường chững lại nên khó và chủ nhà cần tiền nên mới phải giá liên tục. 

Đáng chú ý, căn hộ nói trên được chủ nhà mua lại vào năm 2023 với giá khoảng 7 tỷ đồng. Còn thời điểm bàn giao vào năm 2019 thì căn hộ này có giáo 5,8 tỷ đồng. Như vậy, chỉ trong hơn 5 năm, căn hộ diện tích 115m2 này đã được định giá gấp đôi. 

Tình trạng tương tự lan rộng đến các khu vực như Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm, nơi chủ nhà phải liên tục "cắt lỗ" từ 100-200 triệu đồng, thậm chí hơn, nhưng giao dịch vẫn đình trệ.

Đặc điểm chung của những căn hộ này là đều thuộc phân khúc cao cấp, với giá trên 80 triệu đồng/m2, và đã trải qua giai đoạn tăng giá đột biến trong năm 2024. 

Lý giải về tình trạng này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho biết các căn hộ gắn mác cao cấp đang có giá quá cao, khó hấp thụ. Trong khi đó, nhóm khách hàng phổ biến hiện nay là các nhà đầu tư lại không nhìn thấy khả năng sinh lời đủ hấp dẫn.

Giá bán sơ cấp vẫn tiếp tục tăng

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, sau một năm giá chung cư tăng nóng, người mua đang có tâm lý chờ đợi sự điều chỉnh giá về mức hợp lý hơn khi nguồn cung tăng. Nhà đầu tư cũng trở nên thận trọng hơn trong bối cảnh thị trường thế giới có nhiều biến động. Về phía người bán, khi giá chung cư vượt quá khả năng chi trả của người mua thực tế, việc giảm giá là điều tất yếu.

Các chuyên gia dự báo thị trường chung cư năm 2025 sẽ ổn định hơn, không còn tình trạng "sốt giá" như năm 2024. PGS.TS Đinh Trọng Thịnh phân tích rằng năm 2024 giá chung cư tăng quá nhanh, đạt đỉnh trên 70 triệu/m2, khiến thị trường trở nên khó tiếp cận. Tuy nhiên, năm 2025, thị trường có xu hướng ổn định hơn, và người mua sẽ chuyển hướng sang các phân khúc khác như nhà riêng, nhà phố, đất nền.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cũng nhận định giá chung cư Hà Nội đã vượt đỉnh và không còn phù hợp với khả năng chi trả của nhiều người, kể cả những người có thu nhập tốt. Do đó, thanh khoản thị trường sẽ giảm. 

Năm 2025, giá chung cư khó có khả năng tăng thêm, và việc chủ nhà tiếp tục đẩy giá sẽ không còn hiệu quả. Để bán được nhà, họ buộc phải đưa ra mức giá hợp lý, đáp ứng nhu cầu của người mua.

Ở một góc nhìn khác, theo các chuyên gia của Savills Việt Nam giá chung cư Hà Nội khó giảm trong năm 2025. Đơn vị này dự báo thị trường chung cư Hà Nội trong năm 2025 sẽ đón nhận khoảng 25.200 căn hộ mới, trong đó căn hộ hạng B tiếp tục chiếm ưu thế, chiếm tới 88% tổng nguồn cung trên toàn thị trường.

Tuy nhiên, sự mất cân đối giữa cung và cầu, với phần lớn nguồn cung tập trung vào phân khúc căn hộ hạng B và hạng A (cao cấp, hạng sang), khiến giá chung cư khó có thể giảm trong năm 2025. Thị trường chung cư dự báo sẽ duy trì xu hướng ổn định, thậm chí có thể tiếp tục tăng nhẹ.

Savills cũng cho biết, nguồn cung chung cư Hà Nội sẽ có sự cải thiện mạnh mẽ vào năm 2026, khi khoảng 70.000 căn hộ mới sẽ được tung ra thị trường từ 91 dự án. Các khu vực như Đông Anh, Hoài Đức và Hoàng Mai sẽ đóng góp khoảng 52% vào nguồn cung mới.

Các chuyên gia nhận định, giá chung cư Hà Nội trong năm 2025 sẽ khó giảm, nhưng đà tăng sẽ chậm lại và thị trường sẽ ổn định hơn so với giai đoạn "sốt nóng" trước đó. Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho rằng mức tăng giá chung cư trong năm 2025 sẽ chỉ khoảng 5-8%.

Dù nguồn cung có sự cải thiện, giá bán sơ cấp vẫn tiếp tục tăng, bởi phần lớn các dự án mới hoàn thiện đều có tiêu chuẩn cao và đòi hỏi chi phí đầu tư lớn, khiến việc đáp ứng nhu cầu thị trường trở nên khó khăn hơn. Theo nhiều chuyên gia, căn hộ chung cư mới có giá dưới 50 triệu đồng/m² ở Hà Nội sẽ ngày càng trở nên khan hiếm.