Đằng sau động thái giảm giá thuê mặt bằng để lấp đầy chỗ trống tại TP.HCM

Bước sang năm 2025, tỷ lệ lấp đầy của các mặt bằng nhà phố tại trung tâm TP.HCM có dấu hiệu cải thiện so với năm 2023 và đầu năm 2024. Tuy nhiên, để đạt được điều này, nhiều chủ nhà buộc phải giảm giá thuê thay vì giữ mức giá cao như trước.

Người đi thuê đang có lợi thế

Trước đây, các chủ nhà thường có xu hướng tăng giá liên tục, dù khách thuê rời đi. Nhưng hiện tại, do lượng mặt bằng trống nhiều, họ phải hạ kỳ vọng và điều chỉnh giá để tìm được người thuê mới. Một môi giới chuyên về nhà phố cho thuê tại quận 1 và quận 3 cho biết, giá thuê hiện nay đã giảm khoảng 10% so với mức mong muốn ban đầu của chủ nhà. Ngoài ra, rất hiếm trường hợp khách thuê mới chấp nhận mức giá cao hơn so với khách thuê cũ như những năm trước.

Thậm chí, có những chủ nhà sau thời gian dài không tìm được khách thuê đã chủ động liên hệ và mời chào khách quay lại. Điều này từng rất hiếm gặp trong phân khúc nhà phố mặt tiền cho thuê, nhưng nay đã trở nên phổ biến hơn. Sau giai đoạn kinh tế suy giảm, cán cân đang nghiêng về phía người thuê, giúp họ có lợi thế đàm phán giá tốt hơn, trong khi chủ nhà phải chấp nhận nhượng bộ để tránh mặt bằng bỏ trống quá lâu.

Trong vòng 3 năm qua, thị trường nhà phố mặt tiền ở trung tâm TP.HCM đã gặp nhiều khó khăn do ảnh hưởng của tình hình kinh tế, thay đổi trong thói quen tiêu dùng và sự điều chỉnh chiến lược kinh doanh. Điều này khiến nhiều mặt bằng bị bỏ trống lâu ngày, khó tìm khách thuê, dẫn đến nguy cơ giảm giá trị bất động sản.

Tuy nhiên, việc giảm giá thuê chủ yếu diễn ra với các mặt bằng được nhà đầu tư thuê lại rồi cho thuê tiếp. Còn với những chủ nhà sở hữu bất động sản có giá trị cao, họ thường muốn giữ nguyên hoặc tăng giá thuê để bảo toàn giá trị tài sản.

Ví dụ, một căn nhà trị giá 30 tỷ đồng có giá cho thuê mặt bằng là 50 triệu/tháng. Nếu giảm giá 10% (tức 5 triệu đồng), chủ nhà có thể cảm thấy giá trị bất động sản của mình cũng bị giảm 5% (tương đương 1,5 tỷ đồng). Vì vậy, thay vì giảm giá thuê trực tiếp, họ thường áp dụng các hình thức hỗ trợ như giảm tiền đặt cọc, cho thêm thời gian sửa chữa hoặc điều chỉnh mức tăng giá theo lộ trình nhẹ nhàng hơn.

Ghi nhận thực tế tại một căn nhà phố diện tích nhỏ ở quận 10 (TP.HCM) cho thấy giá thuê có xu hướng giảm dần theo từng năm. Dữ liệu từ Nhà Tốt cũng chỉ ra bức tranh ảm đạm của thị trường nhà phố cho thuê tại trung tâm TP.HCM. Theo thống kê, giá thuê mặt bằng tại hầu hết các quận đều giảm liên tục từ tháng 10/2024 đến tháng 1/2025, với mức giảm dao động từ 20% - 32% trong tháng đầu năm 2025.

Cụ thể, Quận Bình Thạnh có mức giảm mạnh nhất, từ 39,5 triệu xuống 26,8 triệu đồng/tháng (giảm gần 32%). TP. Thủ Đức cũng giảm đáng kể, từ 24,6 triệu còn 22,2 triệu đồng/tháng (10%). Quận Bình Tân, Quận 7 ghi nhận mức giảm 7% - 18%, trong khi Quận 1, khu vực đắc địa nhất TP.HCM, giảm còn 61,9 triệu đồng/tháng, thấp hơn 18% so với tháng 12/2024. Riêng Quận Phú Nhuận là ngoại lệ khi giá thuê tăng nhẹ từ 35,5 triệu lên 42,2 triệu đồng/tháng, do nguồn cung hạn chế, ít biến động hơn so với các quận khác.

6 làn sóng gây áp lực lên chủ nhà có mặt tiền cho thuê

Các chuyên gia cho rằng, có 6 làn sóng gây áp lực lên chủ nhà có mặt tiền cho thuê. Đầu tiên là sự thay đổi hành vi mua sắm của người tiêu dùng từ offline sang online. Tiếp đó là các gia đình đã quen dần với việc mua sắm trong trung tâm thương mại. Cùng với đó, tiện ích khép kín tại khu dân cư làm giảm nhu cầu mua sắm tại các cửa hàng mặt phố.

Ngoài ra, các doanh nghiệp chuyển dần sang hình thức marketing trực tuyến, bán hàng online; chi phí thuê mặt bằng không tương xứng với khả năng tạo ra doanh thu. Cuối cùng là xu hướng cắt giảm, tối ưu hóa chi phí văn phòng.

Do đó, mặc dù giá thuê giảm, nhưng nhu cầu thuê vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi rõ rệt. Thị trường chỉ có thể được đánh giá chính xác hơn sau Tết Nguyên Đán, khoảng cuối quý 1/2025.

Bà Trần Phạm Phương Quyên, Quản lý bộ phận cho thuê bán lẻ của Savills Việt Nam, nhận định rằng tình trạng trống mặt bằng ở trung tâm không hẳn do thiếu khách thuê mà xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác như vấn đề pháp lý, quyền sở hữu không rõ ràng, hoặc điều kiện thuê quá khắt khe (không cho thời gian sửa chữa dài hơn, yêu cầu đặt cọc cao...). Những yếu tố này trở thành rào cản khiến nhiều nhãn hàng mới không thể tiếp cận được.

Cùng với đó, dù nhiều mặt bằng nằm ở khu vực trung tâm sầm uất, nhưng chỉ một số vị trí thật sự đắc địa, hay còn gọi là "góc vàng" mới phù hợp để mở cửa hàng hoặc quảng bá thương hiệu. Các nhãn hàng lớn thường nghiên cứu kỹ về vị trí và thói quen mua sắm của khách hàng, nên họ rất kén chọn mặt bằng. Điều này dẫn đến tình trạng trớ trêu: thương hiệu thì tìm mãi không ra chỗ ưng ý, trong khi chủ nhà lại chật vật vì mặt bằng bị bỏ trống, không có người thuê.

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, cho rằng chủ nhà nên áp dụng mô hình cho thuê linh hoạt hơn. Cụ thể, có thể kết hợp giá thuê cơ bản thấp với hình thức chia sẻ lợi nhuận kinh doanh để giúp người thuê giảm bớt áp lực tài chính. Ngoài ra, chủ nhà cũng có thể giảm tiền đặt cọc để tạo điều kiện cho khách thuê dễ dàng tiếp cận mặt bằng hơn.

Theo giới chuyên gia, nếu không có những điều chỉnh kịp thời từ phía chủ nhà, xu hướng trả mặt bằng có thể lan rộng hơn, không chỉ ở khu trung tâm mà còn ra cả những khu vực lân cận. Dự báo, năm 2025 vẫn sẽ là một năm đầy thách thức cho phân khúc nhà phố cho thuê, trong khi các trung tâm thương mại có thể tiếp tục chiếm ưu thế nhờ chính sách thuê linh hoạt và hấp dẫn hơn.