Theo TTXVN, tại buổi làm việc với Ban Chính sách, chiến lược Trung ương về mục tiêu tăng trưởng kinh tế, chiều 24/2, Tổng Bí thư Tô Lâm nhắc đến một trong những giải pháp để thúc đẩy kinh tế là nhà điều hành cần có chính sách đất đai, bất động sản để giúp thị trường tăng giao dịch, thu hút vốn, thúc đẩy đô thị trở thành động lực tăng trưởng của quốc gia. Một trong những giải pháp được đề xuất là thành lập Quỹ nhà ở quốc gia, hướng đến phát triển nhà giá rẻ, giúp người dân có thu nhập trung bình và thấp tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn.
Nghịch lý thu nhập cao nhưng vẫn khó mua nhà
Giải pháp này được đưa ra trong bối cảnh giá nhà quá cao cùng với nguồn cung nhà ở giá rẻ ngày càng khan hiếm khiến nhiều người dân khó có cơ hội sở hữu nhà. Khảo sát của công ty nghiên cứu thị trường Qandme công bố ngày 25/2 cho thấy, thu nhập hộ gia đình tại TP.HCM và Hà Nội cao hơn đáng kể so với các tỉnh, thành khác.
Cụ thể, tỷ lệ hộ có thu nhập từ 40 triệu đồng/tháng trở lên tại hai thành phố này đạt 4%, trong khi ở các địa phương khác chỉ là 1% và khu vực nông thôn là 0,6%. Mức thu nhập từ 25 triệu đồng/tháng trở lên chiếm 45% tại TP.HCM và Hà Nội, so với 20% ở các tỉnh thành khác.
Đối với nhóm hộ gia đình có thu nhập từ 30 triệu đồng/tháng trở lên, tỷ lệ này là 30%, trong khi ở các khu vực khác chỉ đạt 8%. Ngược lại, số hộ có thu nhập dưới 10 triệu đồng/tháng tại TP.HCM và Hà Nội chỉ chiếm 0,7%, thấp hơn nhiều so với mức 2,2% ở nông thôn.
Những con số trên phản ánh sự chênh lệch rõ rệt giữa thu nhập ở thành thị và nông thôn, chủ yếu do tốc độ phát triển kinh tế, cơ hội việc làm và sự tập trung công nghiệp. TP.HCM hiện có mức thu nhập cao nhất cả nước, tiếp theo là Hà Nội và Đà Nẵng. Theo khảo sát, 15,5% hộ gia đình tại TP.HCM có thu nhập từ 35 đến 39,9 triệu đồng/tháng, so với 11% ở Hà Nội và chỉ 1,8% ở Đà Nẵng. Đối với nhóm có thu nhập trên 40 triệu đồng/tháng, TP.HCM chiếm 5,8%, cao hơn đáng kể so với Hà Nội (1,8%) và Đà Nẵng (0,5%).
Giá nhà quá cao cùng với nguồn cung nhà ở giá rẻ ngày càng khan hiếm khiến nhiều người dân khó có cơ hội sở hữu nhà
Tuy thu nhập cao hơn mặt bằng chung, nhưng nhiều hộ gia đình tại TP.HCM và Hà Nội vẫn gặp khó khăn trong việc mua nhà, đặc biệt là những người chưa sở hữu nhà hoặc đang trả góp. Giá bất động sản tại hai thành phố này đã tăng mạnh trong thập kỷ qua, khiến bài toán tích lũy để mua nhà trở nên thách thức. Hiện tại, một căn hộ chung cư được coi là phổ biến ở Hà Nội có giá khoảng 4 tỷ đồng. Với mức thu nhập 40 triệu đồng/tháng – thuộc nhóm cao nhất (chỉ 2% hộ gia đình đạt được), ngay cả khi không chi tiêu gì, họ vẫn cần hơn 8 năm để mua nhà.
Theo Savills, thu nhập trung bình của hộ gia đình tại Hà Nội vào khoảng 250 triệu đồng/năm. Điều này đồng nghĩa với việc một căn hộ giá phổ thông đòi hỏi tới 16 năm tiết kiệm hoàn toàn – một viễn cảnh khó khả thi. Hơn nữa, chi phí sinh hoạt tại TP.HCM và Hà Nội luôn cao hơn nhiều so với các địa phương khác, làm giảm đáng kể khả năng tích lũy.
Ngay cả với những hộ có thu nhập thuộc nhóm cao nhất (40 triệu đồng/tháng) và có khả năng tiết kiệm 50% thu nhập (tương đương 20 triệu đồng/tháng), họ vẫn cần gần 17 năm để mua nhà. Tuy nhiên, con số này chưa tính đến lạm phát và tốc độ tăng giá bất động sản – hai yếu tố có thể khiến kế hoạch tích lũy dần trở nên vô vọng.
Do đó, vay ngân hàng và mua nhà trả góp là lựa chọn phổ biến. Song, lãi suất khiến tổng chi phí mua nhà đội lên đáng kể, kéo dài thời gian trả nợ tới vài chục năm nếu thu nhập không có sự đột phá. Đặc biệt, với nhóm hộ gia đình có thu nhập phổ biến nhất tại TP.HCM và Hà Nội (20-24,9 triệu đồng/tháng, chiếm 35% tổng số hộ), thời gian tích lũy hoặc trả góp có thể kéo dài từ 40 đến 50 năm – một con số vượt quá khả năng của nhiều gia đình.
Có thể huy động nguồn lực xã hội
Nêu quan điểm về Quỹ nhà ở quốc gia, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản SGO đánh giá, đây là một giải pháp cần thiết để đảm bảo an sinh xã hội. Tuy nhiên, việc triển khai cần được cân nhắc kỹ lưỡng để tránh chồng chéo với các chương trình hỗ trợ mua nhà giá rẻ hiện có, đặc biệt là các quỹ tín dụng dành cho nhà ở xã hội. Điều này có thể dẫn đến xung đột về quyền lợi, do đó cần làm rõ sự khác biệt giữa nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ nhằm đảm bảo chính sách được thực thi hiệu quả.
Theo ông Phạm Quang Viên, giảng viên Khoa Kinh tế và Quản lý Bất động sản (Trường ĐH Giao thông Vận tải TP.HCM), Quỹ nhà ở quốc gia là một quỹ do nhà nước thành lập, hoạt động nhằm hỗ trợ phát triển và cung cấp nhà ở cho các nhóm thu nhập thấp, công nhân, viên chức, lực lượng vũ trang và các đối tượng chính sách.
Quỹ này có thể triển khai các gói vay mua nhà với lãi suất ưu đãi, tương tự như các chương trình trước đây như gói 30.000 tỷ đồng hay 120.000 tỷ đồng. Đồng thời, chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cũng có thể nhận được nguồn vốn ưu đãi để phát triển các dự án có giá thành hợp lý, từ đó góp phần ổn định thị trường bất động sản, hạn chế tình trạng đầu cơ và giá nhà vượt xa thu nhập của người dân.
Hiện nay, một số địa phương như TP.HCM đã có quỹ phát triển nhà ở, nhưng chưa có một quỹ nhà ở cấp quốc gia hoạt động trên phạm vi toàn quốc.
Hiện nay, một số địa phương như TP.HCM đã có quỹ phát triển nhà ở, nhưng chưa có một quỹ nhà ở cấp quốc gia hoạt động trên phạm vi toàn quốc. Ông Phạm Quang Viên cho rằng, việc thành lập Quỹ nhà ở quốc gia sẽ mở ra cơ hội sở hữu nhà ở cho hàng triệu người dân, đặc biệt là những hộ gia đình chưa có nhà hoặc đang gặp khó khăn trong việc mua nhà trả góp.
Về nguồn vốn, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), Quỹ nhà ở quốc gia sẽ không phụ thuộc nhiều vào ngân sách nhà nước mà tận dụng nguồn lực từ xã hội. Ngoài vốn từ các doanh nghiệp bất động sản, còn có nguồn tài chính dồi dào từ các quỹ bảo hiểm nhân thọ, quỹ hưu trí, hay các tổ chức tài chính khác.
Tuy nhiên, để khai thác hiệu quả các nguồn lực này, cần có hành lang pháp lý phù hợp. Bên cạnh đó, việc huy động các nguồn vốn từ nước ngoài, như vốn ODA hay các quỹ đầu tư phát triển quốc tế, cũng là một giải pháp quan trọng để mở rộng khả năng tài chính của quỹ.
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, nhiều quốc gia đã triển khai các mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở nhằm hỗ trợ người thu nhập thấp. Có hai mô hình phổ biến: mô hình bắt buộc, trong đó cả người lao động và người sử dụng lao động cùng đóng góp (như tại Malaysia, Trung Quốc, Singapore); và mô hình tự nguyện, với sự hợp tác giữa nhà nước và khu vực tư nhân.
Điển hình như tại Singapore, Chính phủ thành lập Quỹ Tiết kiệm Trung ương (CPF), tương tự Bảo hiểm xã hội Việt Nam nhưng với quy mô lớn hơn. Người lao động bắt buộc đóng góp vào quỹ và hưởng lãi suất 2,5%/năm cùng nhiều quyền lợi khác. CPF gồm ba tài khoản: tiết kiệm thông thường, đặc biệt và y tế. Người lao động có thể dùng tài khoản thông thường để mua nhà ở do Hội đồng Phát triển Nhà ở (HDB) cung cấp với ưu đãi nhất định. Nhờ đó, 80% dân số Singapore có nhà ở, trong đó 90% sở hữu căn hộ HDB.
