Đắp chiếu hơn thập kỷ, dự án Kim Chung - Di Trạch nay sốt giá trở lại?

Dự án Khu đô thị mới Kim Chung - Di Trạch do Tổng Công ty CP Thương mại Xây dựng Vietracimex làm chủ đầu tư, được triển khai theo Quyết định của UBND Tỉnh Hà Tây số 1256/QĐ-UBND v/v phê duyệt Quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500 ngày 17/7/2007 và Kết quả thẩm định thiết kế cơ sở của UBND Tỉnh Hà Tây số 135/TĐ-SXD ngày 11/10/2007 Công trình hạ tầng kỹ thuật thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới Kim Chung Di Trạch huyện Hoài Đức (tỉnh Hà Tây cũ). Theo đó, dự án thuộc địa bàn hai xã Kim Chung và Di Trạch (Hoài Đức, Hà Nội) có quy mô 176,05 ha.

Được xây dựng từ hơn 10 năm trước, khu đô thị này được kỳ vọng sẽ thay đổi bộ mặt phía Tây TP Hà Nội. Thế nhưng, vì rất nhiều lý do, trong đó nổi bật là nguyên nhân chỉ xây nhà ở mà không có các tiện ích như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại kèm theo khiến nơi này bị "đóng băng" cả thập kỷ. 

Đáng nói, sau hơn một thập kỷ bị đắp chiếu, thời gian gần đây dự án này bỗng được rao bán ồ ạt, thậm chí từ đầu tháng 10/2020, dự án còn được thổi giá gấp đôi, gấp ba so với trước đây.

Bảng giá dự án Khu đô thị mới Kim Chung - Di Trạch tháng 11/2020

Trong vai một người có nhu cầu mua nhà, PV liên hệ tới website: https://kđtkimchungditrach.vn hiện đang phân phối cho dự án này của Vietracimex. Theo lời người môi giới, khoảng 10 năm trước đây, tại phân khu shophouse Hinode Royal Park của dự án này có giá khoảng 20 triệu/m2, nhưng thời điểm hiện tại, giá của dự án này lên tới 40 - 60 triệu/m2. Nếu khách hàng có nhu cầu mua, phải đóng cọc trước 200 triệu đồng để giữ chỗ. Đến khoảng tháng 12/2020, chủ đầu tư Vietracimex sẽ ra hợp đồng mua bán. Lúc đó khách hàng có thể kí kết hợp đồng mua bán với chủ đầu tư và đóng tiền theo từng đợt để nhận nhà. Thời gian dự kiến xây dựng dự án này là khoảng 12 - 18 tháng. 

Thông tin về dự án Khu đô thị mới Kim Chung - Di Trạch trên website https://kđtkimchungditrach.vn

Trên thực tế, phía bên trong dự án này không có nhiều thay đổi so với 10 năm trước đây, cỏ dại mọc tràn lan, hoang phế, hạ tầng kỹ thuật bên trong dự án không có nhiều biến chuyển. 

Cảnh quan dự án KĐT mới Kim Chung - Di Trạch hiện nay vẫn còn ngổn ngang cỏ dại.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS, tại các khu vực vùng ven, giá đất tăng ít có thể là phù hợp với quy luật phát triển của thị trường, nhưng mức tăng gấp đôi trong thời gian ngắn thì hoàn toàn không có cơ sở. Bởi lẽ hạ tầng vẫn chưa có nhiều chuyển biến, giá trị của đất không thể tăng nếu không đi kèm hạ tầng. "Khách hàng cần cẩn trọng, tỉnh táo, đánh giá chuẩn xác giá trị đất khu vực này, tránh mắc cạn thay thế cho người mắc cạn trước"- ông Đính chia sẻ.

Trao đổi với báo chí về dự án Kim Chung - Di Trạch bất ngờ sốt giá, ông Nguyễn Duy Toàn - Công ty môi giới Bất động sản Vinh Toàn khẳng định có hiện tượng thổi giá đất tại khu đô thị Kim Chung - Di Trạch trong thời gian qua. Một nhóm các nhà đầu cơ chuyên nghiệp đến mua bán với nhau, tạo cảnh giao dịch tấp nập, thổi giá. Sau đó, họ rút khỏi dự án, để những người mua sau phải ôm "trái đắng", không bán được hàng. Ông Toàn cũng tiết lộ, một số nhà đầu tư đã bỏ cọc tại dự án này, vì giá "nhảy múa" đáng lo ngại.

Cũng theo ông Bùi Văn Khiên - Chi cục trưởng Chi cục thuế huyện Hoài Đức cho biết, qua rà soát từ đầu năm 2020, lượng giao dịch thực tế của dự án Kim Chung - Di Trạch qua cơ quan thuế của huyện Hoài Đức rất ít. Còn thực tế việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn giữa các cá nhân với cá nhân tại các dự án này thì cơ quan thuế không thể nắm được.

Trong bảng báo cáo thị trường bất động sản trong quý 1 năm 2020, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá “có hiện tượng một số nhóm đầu cơ lợi dụng thông tin về việc đầu tư phát triển dự án của các tập đoàn để đẩy giá, tạo sự hỗn loạn trong thị trường nhằm mục đích trục lợi.

Ngoài nhóm đầu cơ, tạo sốt đất ảo, hầu hết các hoạt động trên thị trường bất động sản có hiện tượng “ngủ đông” do dịch Covid-19. Những khó khăn tồn tại hiện hữu cũng chưa được giải quyết, đó là các văn bản pháp luật nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc phát triển các dự án bất động sản chưa được tổ chức triển khai thực hiện triệt để tại các địa phương.

Thông tư số 22/2019 của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2020 đã kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản theo hướng thắt chặt nguồn tín dụng, giảm hạn mức cho vay đối với các dự án bất động sản cao cấp và một số chủ đầu tư có nhu cầu vay số lượng lớn cho nhiều dự án bất động sản...

Khó khăn về nguồn tín dụng, vướng mắc về pháp lý và ảnh hưởng của dịch bệnh, thị trường bất động sản đi xuống trong quý 1 năm 2020, tính thanh khoản trên thị trường rất kém. Do đó, việc sốt đất do các dự án bất động sản mới được tạo lập đi ngược với quy luật thị trường.

Dự án Khu đô thị mới Kim Chung - Di Trạch do Tổng Công ty CP Thương mại Xây dựng Vietracimex làm chủ đầu tư đã đóng băng hơn một thập kỷ do nhiều nguyên nhân, thế nhưng việc "sốt giá" tại dự án này ở thời điểm hiện tại khiến các chuyên gia bất động sản cũng như nhiều nhà đầu tư phải lo ngại. Bởi những cơn sốt đất nền "ăn theo" quy hoạch hạ tầng, địa giới hành chính thường sẽ kèm theo nhiều hệ luỵ. Liệu có cơ sở nào cho việc dự án Khu đô thị mới Kim Chung - Di Trạch sẽ được "hồi sinh trở lại" và hoàn thiện chỉ trong 18 tháng, sau hơn cả thập kỷ "chết đứng" vì không có hệ thống tiện ích đi kèm?

Vietracimex - Doanh nghiệp dính rất nhiều lùm xùm pháp lý 

Được biết, Tổng Công ty Cổ phần Thương mại Xây dựng (Vietracimex) tiền thân là Nhà máy Vật liệu Hà Nội được thành lập từ năm 1961 thuộc Cục Cung cấp Vật tư (Bộ Giao thông Vận tải) và được cổ phần hóa vào năm 2005. Doanh nghiệp này hoạt động động trong lĩnh vực: năng lượng, dịch vụ, sản xuất công nghiệp và bất động sản.

Ngoài dự án khu đô thị Kim Chung – Di Trạch tại Hà Nội, Vietracimex còn triển khai Dự án xây dựng Khu văn phòng, nhà ở và nhà trẻ (Hinode City) tại số 201 Minh Khai, quận Hai Bà Trưng. Đáng chú ý, dự án này đã bị Thanh tra Chính phủ (TTCP) chỉ ra hàng loạt sai phạm của chủ đầu tư và các cơ quan liên quan trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại vị trí đắc địa của các cơ quan nhà nước, doanh nghiệp nhà nước tại Hà Nội giai đoạn 2003-2016. Theo đó, Vietracimex nợ tiền chậm nộp tiền sử dụng đất hơn 143 tỷ đồng; xác định tiền sử dụng đất phải nộp của dự án không đúng quy định.

Dự án xây dựng Khu văn phòng, nhà ở và nhà trẻ (Hinode City).

Dự án Hinode City có diện tích sử dụng đất hơn 2,8ha; tổng mức đầu tư hơn 4.825 tỷ đồng; tiến độ thực hiện dự án điều chỉnh từ quý I/2017 đến quý I/2021.

Theo TTCP, nguồn gốc đất trước khi chuyển đổi mục đích do Vietracimex thuê làm trụ sở làm việc và nhà xưởng. Đến năm 2011, UBND thành phố Hà Nội cho phép thực hiện đất để thực hiện dự án. Tại kết luận thanh tra, TTCP chỉ rõ chủ đầu tư còn nợ tiền chậm nộp tiền sử dụng đất hơn 143 tỷ đồng.

Cụ thể, ngày 17/9/2012, UBND thành phố Hà Nội có quyết định phê duyệt tiền sử dụng đất dự án là gần 475 tỷ đồng, nhưng đến ngày 28/2/2017 chủ đầu tư mới nộp đủ số tiền trên vào ngân sách Nhà nước. “Đến thời điểm thanh tra, chủ đầu tư còn nợ tiền chậm nộp tiền sử dụng đất hơn 143 tỷ đồng”, kết luận thanh tra nêu rõ.

 TTCP cũng cho biết, theo báo cáo giải trình của UBND thành phố Hà Nội và chủ đầu tư, trong thời gian thực hiện dự án Hinode City, chủ đầu tư đồng thời ứng trước vốn để đầu tư xây dựng 1.050 căn hộ tái định cư thuộc dự án Khu tái định cư, công viên cây xanh và trung tâm thể dục tại phường 12, quận Bình Thạnh và 1.570 căn hộ tái định cư (khu 2) thuộc khu dân cư 38,4ha, phường Bình Khánh, quận 2, TP HCM với giá trị hơn 4.000 tỷ đồng.

Đến nay cả 2 dự án trên đã hoàn thành và bàn giao cho UBND TP HCM nhưng ngân sách thành phố vẫn còn khoảng 533 tỷ đồng (tiền của chủ đầu tư xây dựng hạng mục kỹ thuật toàn khu dự án Khu tái định cư phường 12, quận Bình Thạnh) chưa thanh toán.

Vì vậy, chủ đầu tư đang hoàn thiện thủ tục hồ sơ đề nghị xem xét, giải quyết không tính tiền chậm nộp số tiền hơn 143 tỷ đồng nêu trên theo Thông tư số 26/2015/TT-BTC ngày 27/2/2015 của Bộ Tài chính.

Cũng theo TTCP, việc xác định tiền sử dụng đất phải nộp của dự án Hinode City là không đúng quy định.

Cụ thể, liên ngành gồm Sở: Tài chính, Tài nguyên và Môi trường, Xây dựng và Cục thuế trình UBND thành phố Hà Nội phê duyệt tiền sử dụng đất đã đưa khoản chi phí kiểm định chất lượng phù hợp công trình (1%) chi phí xây dựng vào tổng thể chi phí phát triển để giảm trừ khi xác định giá thu tiền sử dụng đất không định quy định của Bộ Tài chính, với số tiền là hơn 25 tỷ đồng. Kết luận của TTCP nêu rõ, trách nhiệm đối với những sai phạm nêu trên thuộc UBND thành phố Hà Nội, Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Cục thuế Hà Nội và chủ đầu tư dự án là Vietracimex.

Không chỉ có những sai phạm trong việc chậm nộp tiền sử dụng đất, xác định tiền sử dụng đất phải nộp không đúng quy định, có thông tin rằng chủ đầu tư đã thế chấp dự án Hinode City cho ngân hàng Vietcombank. 

Theo đó, Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội có thông báo số 67/TB-VPĐKĐĐ-TTLT, thông báo danh sách chủ đầu tư đã thế chấp tại dự án Hinode City.

Cụ thể, Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội cho biết, ngày 3/1/2018, đơn vị đã thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là toàn bộ dự án Hinode City tại số 201 phố Minh Khai do Vietracimex làm chủ đầu tư đăng ký thế chấp tại Ngân hàng TMCP ngoại thương Việt Nam (Vietcombank).

Được biết, Vietracimex đã có văn bản số 4640/VCB-KHDN 10/01/2018 và văn bản số 182/VCB.BĐ do Vietcombank ban hành ngày 30/3/2018 về việc: "Chấp thuận giải chấp căn hộ thuộc dự án đầu tư và xây dựng khu văn phòng, nhà ở và nhà trẻ tại số 201 Minh Khai, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội theo tiến độ bán hàng".

Nội dung văn bản xác nhận Công ty được quyền kí kết Hợp đồng mua bán căn hộ thuộc Dự án Hinode City với khách hàng mua căn hộ theo mẫu Hợp đồng mua bán đã được Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng phê duyệt. Vietcombank Ba Đình cam kết giải chấp căn hộ theo tiến độ bán hàng thực tế. Do đó, chủ đầu tư được quyền ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ tại dự án Hinode City với khách hàng. Khách hàng mua căn hộ tại dự án Hinode City có quyền sử dụng căn hộ đã mua bán theo quy định của pháp luật như được mua bán, cầm cố, thế chấp…

Theo nhiều chuyên gia, việc chủ đầu tư mang dự án đi thế chấp không còn là chuyện mới, điều này là hết sức bình thường bởi để có nguồn tài chính xây dựng dự án, hầu như chủ đầu tư nào cũng mang dự án đi thế chấp. Điều quan trọng, việc thế chấp dự án phải được chủ đầu tư công khai và giải chấp khi bán hàng, khi ký kết hợp đồng với người mua để tránh những rủi ro về sau.