Kể từ sau Tết Nguyên đán, giá thuê căn hộ tại nhiều dự án chung cư ở Hà Nội không còn tăng mạnh như năm 2024 nhưng vẫn duy trì ở mức cao. Tại khu đô thị Vinhomes Smart City (quận Nam Từ Liêm), giá thuê căn hộ một phòng ngủ dao động từ 7-10 triệu đồng/tháng, căn hộ hai phòng ngủ từ 10-14 triệu đồng, và căn hộ ba phòng ngủ từ 14-17 triệu đồng. Tại dự án The Nine (quận Cầu Giấy), giá thuê căn hộ hai phòng ngủ dao động từ 18-22 triệu đồng/tháng, căn hộ ba phòng ngủ từ 24-30 triệu đồng, tùy thuộc vào thiết kế nội thất.
Giá thuê không đuổi kịp giá bán
Chị Đỗ Việt Chinh, chuyên viên tư vấn pháp lý bất động sản, cho biết trong ba tháng đầu năm 2025, giá thuê đã tăng ít nhất 10% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, lượng khách thuê đầu năm giảm do giá tăng và nhu cầu vượt quá khả năng tài chính của nhiều người.
So với thị trường mua bán, thị trường cho thuê ít chịu tác động mạnh từ đầu cơ, vì giá thuê chủ yếu do chủ nhà trực tiếp quyết định. Chẳng hạn, một căn hộ cho thuê 6 triệu đồng/tháng vào năm ngoái nay có thể có mức giá từ 6,5-7 triệu đồng. Giá thuê căn hộ tại Hà Nội cũng theo xu hướng chung của thị trường, nhưng theo khảo sát của CBRE Việt Nam, tốc độ tăng giá thuê ổn định hơn so với giá bán.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, chia sẻ rằng giá bán chung cư trên thị trường thứ cấp tại Hà Nội đã tăng trung bình 26% trong năm 2024, trong khi giá thuê chỉ tăng từ 5-6%, tùy vào phân khúc, vị trí và loại căn hộ. Mức tăng giá thuê có thể cao hơn tại các Khu đô thị mới, nhờ vào sự hoàn thiện tiện ích và nhu cầu thuê mua gia tăng.
Không chỉ tại Hà Nội, tại TP.HCM, Tường Vy (25 tuổi, nhân viên văn phòng) cũng bất ngờ khi giá thuê căn hộ tại quận Bình Thạnh tăng mạnh. Các căn hộ tại chung cư cũ Phạm Viết Chánh hiện có giá thuê từ 13-14 triệu đồng/tháng, trong khi đầu năm ngoái chỉ từ 10-11 triệu đồng/tháng.
Tương tự, chị Minh An (27 tuổi) cho biết giá thuê căn hộ tại chung cư Bình Khánh đã tăng từ 9 triệu lên 11 triệu đồng/tháng. Các căn hộ tại các dự án cao cấp như Lexington, The Sun Avenue và De Capella có giá thuê từ 11-15 triệu đồng/tháng.
Mặc dù giá thuê tăng, bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M tại Savills, cho biết tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê căn hộ tại TP.HCM hiện đã giảm xuống chỉ còn 3-6%/năm, thấp hơn nhiều so với trước đây.
Trong bản tin báo cáo thị trường mới đây, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho biết tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ đang có xu hướng giảm mạnh, chủ yếu do giá thuê không theo kịp mức tăng giá nhà.
Mặc dù giá thuê đã tăng nhẹ từ 10-20% mỗi năm, nhưng sự tăng trưởng mạnh mẽ về giá bán các căn chung cư, đặc biệt là tại Hà Nội (tăng từ 60-90%, thậm chí có những căn hộ tăng gấp đôi trong cùng giai đoạn), đã khiến tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê giảm xuống thấp hơn cả lợi suất từ việc gửi tiết kiệm ngân hàng.
Chẳng hạn, một căn hộ tại quận Đống Đa mua vào năm 2022 với giá 4 tỷ đồng, cho thuê với giá 15 triệu đồng/tháng, giờ có giá bán lên tới 8,5 tỷ đồng, trong khi giá thuê chỉ tăng nhẹ lên 18 triệu đồng/tháng. Kết quả là tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê giảm từ 4,5% xuống còn 2,5%/năm.
Dấu hiệu của "bong bóng đầu cơ"
Lý giải thực trạng thị trường hiện nay, ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản độc lập, khi giá trị tài sản tăng nhanh mà giá thuê không theo kịp, lợi nhuận từ việc cho thuê không còn hấp dẫn như trước.
Nếu so sánh với năm 2019, tỷ suất lợi nhuận hiện nay đã giảm đáng kể, tạo ra thách thức cho các nhà đầu tư trong phân khúc bất động sản cho thuê. Đặc biệt, việc cấm cho thuê ngắn ngày qua Airbnb - một hình thức khai thác đem lại hiệu quả cao hơn cho thuê dài hạn - cũng hạn chế lợi nhuận từ bất động sản cho thuê.
Chính vì vậy, VARS cho biết, ngay từ những ngày đầu năm 2025, nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu rao bán các căn hộ đang cho thuê, đặc biệt là các căn hộ 1-2 phòng ngủ có giá thuê từ 10-15 triệu đồng/tháng, với mức giá bán từ 4-8 tỷ đồng.
Các chuyên gia cho rằng, trong giai đoạn giá chung cư tăng mạnh (từ 2022-2024), nhiều nhà đầu tư không tập trung vào lợi nhuận từ cho thuê mà chú trọng vào giá trị gia tăng của tài sản. Tuy nhiên, khi thị trường chững lại và giá thuê không đủ bù đắp cho chi phí đầu tư cao, họ buộc phải cân nhắc đến việc bán tài sản.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhận định rằng giá bán hiện nay đã vượt xa giá trị thực, đặc biệt là đối với những căn hộ có giá từ 3-4 tỷ đồng ở xa trung tâm, chỉ có thể cho thuê với mức giá 6-7 triệu đồng/tháng. Ông cho rằng đây là dấu hiệu của việc đầu cơ, khiến giá trị bất động sản bị đẩy lên cao bất hợp lý.
Đồng tình, ông Đinh Minh Tuấn, Phó Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn cũng cho rằng, hiện tượng giá mua-bán tăng mạnh nhưng giá thuê ít biến động là dấu hiệu rõ ràng của "bong bóng đầu cơ", khi giá bất động sản vượt xa giá trị thực.
Ông Tuấn dẫn chứng, khi giá bán căn hộ tăng tới 60% trong năm nhưng giá thuê chỉ tăng 4%, làm giảm tỷ suất lợi nhuận từ 4% xuống 2,6%.Với những căn hộ có giá thuê cao như 30 triệu đồng/tháng nhưng giá mua lên đến 10 tỷ đồng, tỷ suất lợi nhuận chỉ đạt 2,6%/năm, thấp hơn nhiều so với các kênh đầu tư như tiết kiệm, chứng khoán hay vàng.
Theo đó, nhà đầu tư nên xem xét việc bán tài sản trong bối cảnh này và chuyển sang các kênh sinh lời hiệu quả hơn. Một lựa chọn đáng cân nhắc là đầu tư vào đất nền tại các khu vực có dự án mới, như các tỉnh cửa ngõ Hà Nội như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng Yên hay Vĩnh Phúc, nơi giá đất còn mềm và có tiềm năng tăng trưởng khi hạ tầng giao thông hoàn thiện. Đây cũng là xu hướng phổ biến của nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ, khi họ chuyển từ đầu tư chung cư sang đất nền để đón đầu cơ hội.
Khi lợi nhuận từ cho thuê không còn hấp dẫn, việc bán căn hộ để chuyển hướng đầu tư đang trở thành một lựa chọn phổ biến. Đối với nhiều nhà đầu tư, đây là cách tối ưu hóa lợi nhuận trong bối cảnh thị trường bất động sản có sự biến động mạnh và các kênh đầu tư khác như tiết kiệm hay vàng mang lại hiệu quả cao hơn. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo nhà đầu tư cần thận trọng, tránh chạy theo tâm lý đám đông khi đưa ra quyết định.