Theo báo cáo tổng quan thị trường bất động sản 2024 của Savills Việt Nam, trong quý IV/2024, giá trung bình căn hộ cao cấp tại TP.HCM đạt 91 triệu đồng/m² (theo diện tích thông thủy), tăng 36% so với quý trước và tăng 33% so với cùng kỳ năm trước. Mức tăng giá này được lý giải bởi việc phần lớn nguồn cung mới chào bán có mức giá cao, cùng với việc các dự án hiện hữu cũng điều chỉnh giá bán.
Nhiều dự án sắp mở bán có giá từ 100 triệu đồng/m² trở lên
Trong quý IV/2024, thị trường bất động sản TP.HCM chứng kiến sự thống trị của các dự án căn hộ cao cấp, với tổng cộng 2.700 giao dịch được thực hiện, tăng 43% so với quý trước, mặc dù giảm 10% so với cùng kỳ năm trước. Sự gia tăng mạnh mẽ của giao dịch căn hộ cao cấp có giá trên 80 triệu đồng/m² rất đáng chú ý, với mức tăng 561% theo quý và 2.118% so với năm trước, chiếm đến 76% tổng số giao dịch.
Báo cáo trước đó từ Avison Young Việt Nam cũng ghi nhận sự phát triển mạnh mẽ của phân khúc căn hộ cao cấp tại TP.HCM trong năm 2024, khi một số dự án có giá bán sơ cấp lên đến hơn 8.000 USD/m² (tương đương hơn 200 triệu đồng/m²).
Theo nghiên cứu của đơn vị này, các yếu tố tăng chi phí đầu vào như thuế đất, chi phí xây dựng, thiết kế và định vị sản phẩm sẽ tiếp tục đẩy giá bán căn hộ trung bình tại các thành phố lớn tăng cao. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, từ năm 2020, phân khúc nhà ở cao cấp đã chiếm ưu thế trên thị trường, với khoảng 70% số lượng nhà ở được chào bán mỗi năm.
Đến năm 2024, lần đầu tiên các dự án nhà ở mới chỉ huy động vốn cho phân khúc cao cấp, không còn phân khúc nhà ở thương mại giá trung bình hay nhà ở trung cấp, dẫn đến sự mất cân đối trong phát triển thị trường nhà ở TP.HCM.
Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, cho rằng nguồn cung và tâm lý thị trường đã cải thiện trong quý cuối năm 2024, mặc dù giá bán vẫn duy trì ở mức cao. Savills dự báo sẽ có hơn 10.000 căn hộ được mở bán trong năm 2025, với căn hộ hạng B chiếm 54% tổng số căn. Đến năm 2027, nguồn cung căn hộ tương lai dự kiến sẽ đạt khoảng 46.000 căn từ 69 dự án, trong đó Thành phố Thủ Đức chiếm 52%, Bình Tân chiếm 11% và Quận 7 chiếm 10%.
Chẳng hạn, dự án chung cư hạng sang Lancaster Legacy của Trung Thuỷ Group hiện đang mở bán khoảng 50 căn trong đợt tiếp theo, với mức giá dao động từ 200 – 230 triệu đồng/m², tùy theo vị trí.
Tại dự án Eaton Park của Gamuda Land, tọa lạc tại mặt tiền đường Mai Chí Thọ, TP Thủ Đức, giá bán căn hộ đã tăng so với trước Tết. Cụ thể, căn hộ 1 phòng ngủ diện tích 60m² có giá 7,5 tỷ đồng/căn, căn 2 phòng ngủ diện tích 80m² có giá 14,5 tỷ đồng (hơn 180 triệu đồng/m²), trong khi các căn hộ 3 phòng ngủ có giá lên đến 17 tỷ đồng.
Năm ngoái, Gamuda Land đã thực hiện hai đợt chào bán 4 tòa tháp tại dự án Eaton Park, với giá bán lần đầu từ 120 triệu đồng/m², đợt 2 đã tăng lên 145 triệu đồng/m². Hiện tại, chủ đầu tư đang chào bán đợt tiếp theo với mức giá khoảng 160 triệu đồng/m².
Sau khi hoàn thành bàn giao phân khu nhà phố, Masterise Homes đã mở bán hơn 600 căn hộ tại dự án Masteri Grand View, thuộc phân khu cao tầng của Khu đô thị mới The Global City, TP Thủ Đức, với mức giá dự kiến từ 100 triệu đồng/m².
Chủ đầu tư lợi dụng bảng giá đất
Nêu quan điểm về diễn biến này, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho biết, khi bảng giá đất mới được ban hành, với mức điều chỉnh tăng mạnh, tại các khu vực ngoại thành TP.HCM đã tăng 10 lần, trong khi Hà Nội mức tăng dao động từ 4 đến 6 lần.
Điều này khiến chi phí tiền sử dụng đất trong các dự án hiện nay chiếm khoảng 15-20% tổng vốn đầu tư. Việc điều chỉnh bảng giá đất đột ngột đã làm tăng chi phí đầu tư, và các chủ đầu tư có thể lợi dụng sự thay đổi này để tăng giá bán sản phẩm.
Ông Quang cho biết, trong khoảng 6 tháng đầu khi bảng giá đất mới được áp dụng, tác động sẽ chưa rõ ràng, bởi phần lớn các giao dịch đã hoàn tất thủ tục pháp lý. Tuy nhiên, sau thời gian này, những sản phẩm mới được tính theo bảng giá đất điều chỉnh sẽ gây ra sự tăng giá cục bộ, ước tính khoảng 30%.
Chuyên gia này cho rằng tình trạng này không quá bất ngờ và đang dần trở thành hiện thực. Nguồn cung trên thị trường vẫn rất khan hiếm, các dự án cũ gặp vướng mắc pháp lý chưa được giải quyết, trong khi nhu cầu vẫn lớn. Các dự án mới hiện nay chủ yếu đến từ các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, và phần lớn họ chọn phát triển phân khúc cao cấp để tối ưu hóa lợi nhuận.
Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), các "ông lớn" bất động sản vẫn chi phối thị trường mạnh mẽ, đóng góp đến 62% tổng nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024. Cụ thể, Vinhomes chiếm 20,5% thị phần, Vinhomes cùng đối tác chiếm thêm 7%, Capitaland 10,5%, Masterise 9,4%, MIK 7%, Sungroup 5,5%, và các doanh nghiệp khác chiếm phần còn lại.
Những doanh nghiệp lớn này không chỉ có nguồn vốn mạnh mà còn sở hữu quỹ đất chiến lược và khả năng hoàn thiện các thủ tục pháp lý phức tạp, giúp họ luôn dẫn dắt thị trường. Hệ sinh thái phát triển đồng bộ từ xây dựng, phân phối đến vận hành dự án của các tập đoàn này cũng giúp tối ưu chi phí và tăng cường tính cạnh tranh.
Điều này tạo ra sự chênh lệch rõ rệt giữa các doanh nghiệp lớn và nhỏ trong ngành, khi các tập đoàn mạnh liên tục mở rộng quy mô, còn các công ty nhỏ ngày càng gặp khó khăn trong việc cạnh tranh.
