Có thể gây áp lực tài chính lên người dân
Nêu quan điểm về những thay đổi liên quan đến bảng giá đất, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho rằng, việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ tháo gỡ các vướng mắc trong định giá đất, vốn trước đây không sát thực tế, dẫn đến khó khăn trong đàm phán bồi thường và thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Cùng quan điểm, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất nhấn mạnh, việc điều chỉnh bảng giá đất là xu thế tất yếu trong bối cảnh đô thị hóa nhanh và nhu cầu khai thác nguồn lực đất đai ngày càng lớn. Theo đó, mức giá gần 700 triệu đồng/m² tại một số vị trí trung tâm Hà Nội phản ánh giá trị thực của thị trường, đảm bảo tính minh bạch, công bằng và tạo cơ sở pháp lý thúc đẩy các dự án đầu tư công.
Tuy nhiên, ông Chính cũng cảnh báo, bảng giá đất mới có thể gây áp lực tài chính lớn lên người dân, đặc biệt là các nhóm thu nhập thấp, yếu thế. Những đối tượng này có thể gặp khó khăn khi thực hiện nghĩa vụ tài chính, chẳng hạn như đóng tiền sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Bảng giá đất mới có thể gây áp lực tài chính lớn lên người dân, đặc biệt là các nhóm thu nhập thấp, người nghèo và đồng bào dân tộc thiểu số
Cũng theo ông Chính, dù Nhà nước đã triển khai các chính sách hỗ trợ như cho phép nợ tiền sử dụng đất trong vòng 5 năm, các biện pháp này cần được vận dụng linh hoạt hơn để giảm gánh nặng tài chính. Ngoài ra, ông Chính cũng đề cập đến tình trạng một số cán bộ cơ sở ngại khó, thực hiện cứng nhắc và thiếu linh hoạt, điều này có thể làm gia tăng bất bình đẳng trong tiếp cận đất đai, nhất là ở khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa.
Trước đó, qua khảo sát sơ bộ, Bộ Xây dựng nhận định việc áp dụng bảng giá đất theo quy định mới sẽ tạo ra hiệu ứng dây chuyền, khiến mặt bằng giá bất động sản và nhà ở tăng từ 15-20% so với trước.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, Luật Đất đai 2024 với khung pháp lý mới là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này. Điểm nổi bật của luật là việc bãi bỏ khung giá đất cũ, thay bằng phương pháp xác định giá dựa trên mục đích sử dụng, thời hạn, thông tin đầu vào và các yếu tố thị trường khác. Bảng giá đất mới sát với giá trị thực sẽ kéo theo việc tăng chi phí liên quan đến đất đai như giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất và thuế, phí liên quan.
Ông Tuấn nhận định, những người sở hữu đất sẽ hưởng lợi từ quy định này, trong khi các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh sẽ thuận lợi hơn trong việc giải phóng mặt bằng theo cơ chế thị trường. Tuy nhiên, chi phí phát triển dự án sẽ gia tăng đáng kể, buộc các chủ đầu tư phải tăng giá sản phẩm để bù đắp chi phí.
Lo đầu cơ từ các chênh lệch giá giao dịch
Đồng quan điểm, bà Nguyễn Thị Hồng Vân, một chuyên gia về đất đau cho rằng, giá bất động sản tiếp tục tăng không chỉ do bảng giá đất mới, mà còn bởi chi phí đền bù và giải phóng mặt bằng dự kiến tăng cao. Bà Vân nhấn mạnh, Luật Đất đai 2024 đã bỏ quy định về khung giá đất cố định, cho phép các địa phương tự xác định giá đất theo thị trường hàng năm thay vì chu kỳ 5 năm như trước.
Theo bà Vân, quy định này sẽ giúp khơi thông các vướng mắc trong quá trình đền bù và giải phóng mặt bằng, thúc đẩy việc triển khai dự án nhanh hơn. Tuy nhiên, giá đền bù tiệm cận giá thị trường, cùng với các quy định hỗ trợ đền bù chặt chẽ, sẽ làm tăng chi phí đầu tư vào các dự án, dẫn đến giá thành bất động sản cao hơn.
Việc bảng giá đất điều chỉnh ghi nhận mức tăng đáng kể nhưng vẫn thấp hơn so với giá giao dịch thực tế trên thị trường tại nhiều khu vực
Ngoài nguy cơ tạo áp lực cho người yếu thế, nhiều ý kiến cho rằng, việc bảng giá đất điều chỉnh ghi nhận mức tăng đáng kể nhưng vẫn thấp hơn so với giá giao dịch thực tế trên thị trường tại nhiều khu vực. Điều này làm dấy lên mối lo ngại về nguy cơ đầu cơ bất động sản, khi bảng giá đất trở thành "miếng mồi béo bở" cho các nhà đầu cơ, từ đó dẫn đến bất ổn thị trường.
Cụ thể, theo bảng giá đất mới, mức giá cao nhất tại các tuyến phố thuộc quận Hoàn Kiếm như Bà Triệu, Đinh Tiên Hoàng, Hai Bà Trưng, Hàng Đào, Lê Thái Tổ... đạt hơn 695,3 triệu đồng/m². Trong khi đó, giá rao bán thực tế tại các khu vực này lại cao hơn nhiều lần. Chẳng hạn, nhà phố tại Bà Triệu được rao bán từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng/m²; tại Hai Bà Trưng và Đinh Tiên Hoàng, mức giá dao động từ 800 triệu đồng đến 1,85 tỷ đồng/m²; riêng phố Lê Thái Tổ và Hàng Khay, một số căn nhà thậm chí được chào bán với giá hơn 2 tỷ đồng/m².
Sự chênh lệch này không chỉ tạo cơ hội cho đầu cơ mà còn gây áp lực lên thị trường bất động sản. Anh Phạm Văn Quang, một nhà đầu tư tại Hà Đông chia sẻ, trường hợp mua một mảnh đất tại Cầu Bươu với giá 50 triệu đồng/m² vào năm 2021, trong khi bảng giá đất mới chỉ ghi nhận mức 35,5 triệu đồng/m². Tình trạng này cho thấy bảng giá đất mới chưa hoàn toàn phản ánh giá trị thực, tạo điều kiện cho các giao dịch chênh lệch lớn.
Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất cho rằng, các cơ quan quản lý cần có biện pháp kiểm soát hiệu quả để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, đồng thời đảm bảo sự ổn định của thị trường. Trong bối cảnh bảng giá đất mới được triển khai, việc kiểm soát chặt chẽ các hoạt động giao dịch và điều chỉnh chính sách hỗ trợ kịp thời sẽ là chìa khóa để giảm thiểu nguy cơ đầu cơ, đồng thời bảo vệ lợi ích cho người dân và giữ ổn định thị trường bất động sản.
