Hiện nay tình trạng một số thành viên ban quản trị nhà chung cư lợi dụng kẽ hở của quy chế quản lý để biển thủ, trục lợi quỹ bảo trì diễn ra khá nhức nhối ở nhiều nơi. Ví dụ điển hình là bê bối gần đây tại quận Phú Nhuận, TP.HCM, khi một số thành viên ban quản trị thông đồng rút ruột hơn 20 tỷ đồng quỹ bảo trì (một nửa quỹ bảo trì của dự án).
Theo các chuyên gia, để xảy ra điều này do lỗ hổng của pháp luật cũng như mức phạt quá nhẹ, chưa đủ răn đe. Để làm rõ hơn vấn đề này, PV Đô Thị Mới có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBlaw về vấn đề này.
Ông nhìn nhận thế nào về tình trạng “rút ruột” quỹ bảo trì chung cư và theo ông, ban quản trị thường dùng những thủ đoạn nào?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Không chỉ diễn ra tại Phú Nhuận, TP. Hồ Chí Minh, tình trạng này còn diễn ra ở nhiều các thành phố lớn khác. Tiêu biểu như vụ việc xảy ra tại Hà Nội, mới đây, cư dân tại một chung cư trên đường Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân cũng tố ban quản trị có dấu hiệu gây thất thoát hàng tiền tỷ khi cải tạo, thông hút bể phốt, thay điều hòa, chi sai quỹ bảo trì chung cư.
Cư dân tố ban quản trị cùng nhà thầu do đơn vị này lựa chọn đã lập khống hợp đồng, lập khống khối lượng các hạng mục cải tạo, bảo trì để "ăn chia" số tiền chênh lệch. Hay vụ việc xảy ra tại một chung cư thuộc khu vực Mỗ Lao, quận Hà Đông, cư dân cũng phát hiện những “dấu hiệu” bất thường quỹ quản lý bị "rút khống" hơn 100 triệu đồng.
Tình trạng trục lợi quỹ bảo trì chung cư xuất phát từ việc ban quản trị thiếu minh bạch và lợi dụng quyền hạn để rút ruột quỹ. Nhiều thành viên ban quản trị đã lợi dụng vị trí của mình để trục lợi từ quỹ bảo trì và quỹ phí dịch vụ. Những người này coi việc tham gia ban quản trị là một nghề, nên rất nhiều trường hợp đã tham gia vào nhiều ban quản trị chung cư khác nhau.
Thủ đoạn của họ là mua một căn hộ, đến mùa đại hội nhà chung cư thì quay về ở và "bóc phốt" sai phạm của chủ đầu tư và ban quản trị cũ để được cư dân tín nhiệm bầu vào ban quản trị. Những cá thể này thường rất am hiểu pháp luật và tâm lý người dân, giúp họ dễ dàng được bầu vào ban quản trị.
Sau khi đạt được sự tín nhiệm, họ lợi dụng chức vụ để tư lợi cá nhân bằng nhiều cách như nâng khống giá bảo trì, dịch vụ, không công khai minh bạch thu chi, và thường xuyên mời thầu quản lý chung cư để thu lợi từ việc bán hồ sơ dự thầu.
Ban quản trị cũng thường ký hợp đồng với các công ty quản lý tòa nhà, hợp đồng bảo trì, bảo hiểm, mua sắm thiết bị, dịch vụ quảng cáo... Họ có thể nâng khống giá trị hợp đồng hoặc nhận tiền "hoa hồng" từ các hợp đồng này.
Một số trường hợp khác trắng trợn hơn, các thành phần này còn tự ý rút tiền quỹ để sử dụng cho mục đích cá nhân mà không thông qua sự đồng ý của cư dân. Những số tiền này thường nhỏ giọt, và tích lũy tăng dần theo thời gian nhằm tránh sự phát hiện của người dân và cơ quan chức năng.
Theo ông, đâu là kẽ hở dẫn đến tình trạng trên?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Kẽ hở để các đối tượng có thể tham ô, rút ruột quỹ bảo trì nằm ở hoạt động của ban quản trị nhà chung. Quy chế quản lý nhà chung cư cũng như các thông tư hướng dẫn quản lý vận hành chưa có quy định cụ thể về quy trình thu, chi quỹ bảo trì.
Một nguyên nhân khác là việc thành viên ban quản trị "thông đồng" với nhau để rút ruột. Đây là bất cập rất lớn khiến quỹ bảo trì có thể tùy ý rút ruột để chuyển vào các tài khoản cá nhân của thành viên ban quản trị.
Bên cạnh việc trực tiếp rút tiền từ quỹ bảo trì một cách lộ liễu như trên, còn một hình thức rút ruột quỹ bảo trì khác là kê khống số tiền chi cho việc bảo trì tòa nhà. Với hình thức này, ban quản trị có thể thông đồng với nhà thầu cung cấp dịch vụ, nâng khống giá trị các hạng mục trong hợp đồng để "ăn" tiền chênh lệch.
Một lỗ hổng rất lớn khác liên quan đến số tiền lãi từ quỹ bảo trì được gửi tại ngân hàng. Theo quy định tại Điều 153 Luật Nhà ở 2023, trường hợp nhà chung cư có nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung thì phải nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì do Ban quản trị nhà chung cư quản lý hoặc người được giao quản lý tài khoản kinh phí bảo trì đối với trường hợp không bắt buộc thành lập Ban quản trị nhà chung cư để bảo trì nhà chung cư.
Nguồn thu quy định tại khoản này và lãi phát sinh từ tiền gửi kinh phí bảo trì được sử dụng vào việc bảo trì nhà chung cư. Trong khi Luật Nhà ở 2014 không có quy định rõ ràng về khoản tiền này, dẫn đến việc thành viên ban quản trị tự ý rút tiền lãi sử dụng vào mục đích cá nhân.
Bên cạnh đó, cơ chế quản lý, giám sát, cơ chế xử phạt ban quản trị sai phạm chưa đủ sức răn đe và nghiêm khắc. Lợi ích lớn trong khi hình phạt không đủ mạnh đã khiến nhiều thành viên ban quản trị có hành vi sai phạm nhằm trục lợi từ quỹ bảo trì.
Như ông nói, bên cạnh các lỗ hổng trong quản lý quỹ bảo trì, nhiều ý kiến cho rằng cơ chế xử phạt các ban quản trị sai phạm là chưa đủ sức răn đe. Nhiều ban quản trị vi phạm pháp luật nhưng rất ít khi bị xử lý về mặt hình sự hay khởi tố. Xin ông phân tích rõ hơn về điều này?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Theo Điều 44 Thông tư số 02/2016/TT-BXD ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định về xử lý vi phạm như sau: Ban quản trị, thành viên ban quản trị nhà chung cư nếu vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư và quy chế này thì tùy theo mức độ vi phạm mà bị bãi miễn, thay thế theo quy định của quy chế này và bị xử lý vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
Về xử phạt hành chính, các hành vi vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư đối với ban quản trị nhà chung cư sẽ bị xử phạt theo quy định tại Điều 69 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, đơn cử như hành vi quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định; không báo cáo hội nghị nhà chung cư về việc thu, chi theo quy định sẽ bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng.
Về truy cứu trách nhiệm hình sự, tùy theo cấu thành của tội phạm mà hành vi của thành viên ban quản trị có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự, như: Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản (Điều 174), Tội tham ô tài sản (Điều 353) với hình phạt lên đến 20 năm tù, chung thân hoặc tử hình. Khi những hành vi biển thủ và trục lợi quỹ bảo trì chung cư bị phát hiện, cơ quan chức năng sẽ tiến hành điều tra và thu thập chứng cứ để xác định tội danh phù hợp và xử lý vi phạm.
Pháp luật hiện hành đã có quy định về việc xử phạt đối với hành vi vi phạm của ban quản trị, tuy nhiên, trên thực tế, việc truy cứu trách nhiệm hình sự đối với ban quản trị còn gặp nhiều khó khăn.
Do đó, thiết nghĩ, cần hoàn thiện hành lang pháp lý trong quản lý quỹ bảo trì được quy định chặt chẽ nhằm phát hiện sớm các hành vi trục lợi từ quỹ bảo trì.
Ngoài ra, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần vào cuộc, giám sát, phát hiện và xử lý kịp thời các điểm nóng sai phạm chung cư, ngăn chặn những hệ quả xấu, đảm bảo an ninh, trật tự, an sinh xã hội cho người dân. Những cư dân cũng cần có cơ chế giám sát, khi phát hiện sai phạm cần tố cáo ngay để xử lý theo quy định
Theo ông, giải pháp nào để tăng tính minh bạch, ngăn chặn trục lợi, rút ruột từ quỹ bảo trì chung cư? Trách nhiệm của các bên như chính quyền, ban quản trị… ra sao?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Để ngăn chặn những tình trạng rút ruột từ quỹ bảo trì chung cư, trước hết phải xuất phát từ ý thức của thành viên ban quản trị. Ban quản trị chung cư là do cư dân bầu chọn nhằm bảo vệ quyền lợi của cư dân.
Do đó, ban quản trị cần được đào tạo, bồi dưỡng về trách nhiệm của mình cũng như chuyên môn quản lý để có thể thay mặt cư dân đưa ra những quyết định quan trọng. Các thành viên ban quản trị cần được chọn lọc cẩn thận, phải là người có chuyên môn, ý thức trong việc điều hành quản lý chung cư.
Việc xuất hiện lỗ hổng trong quỹ bảo vệ chung cư thể hiện sự thiếu chặt chẽ của hệ thống quản lý của ban quản trị. Vì vậy, các báo cáo tài chính của quỹ bảo trì cần được công khai định kỳ cho tất cả cư dân. Bên cạnh đó, ban quản trị cũng cần tổ chức các cuộc họp định kỳ để báo cáo tình hình quỹ bảo trì và thảo luận các vấn đề liên quan nhằm bảo vệ quyền lợi của cư dân.
Rút kinh nghiệm từ vụ việc tại quận Phú Nhuận, TP.HCM khi chỉ cần trường và phó ban quản trị cùng đồng thuận rút tiền để gửi, không cần thông qua các thành viên còn lại, những quyết định quan trọng phải được sự đồng thuận của tất cả cư dân thông qua việc ký đồng ý.
Việc tình trạng tiêu cực này trở nên đáng báo động một phần là do sự quản lý thiếu chặt chẽ của cơ quan nhà nước. Những hình phạt chưa đủ răn đe hay có thể nói giám sát của pháp luật chưa đủ nghiêm.
Tình trạng này rất ít khi bị xử lý về mặt hình sự hay khởi tố dù gây thiệt hại lên đến hàng tỷ đồng. Chính vì hình phạt chưa đủ “sức nặng” nên nhiều thành viên ban quản trị không sợ rủi ro về mặt pháp lý.
Vậy nên, nhà nước cần tăng cường ban hành những quy định pháp lý nghiêm khắc hơn về quỹ bảo trì chung cư, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm nhằm ngăn chặn những tình trạng đáng báo động trên.
Bên cạnh đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng cần phải tăng cường giám sát và kiểm tra quỹ bảo trì để có thể xử lý kịp thời những hành vi vi phạm.
Xin cảm ơn ông!
H.P
