TP HCM - Giá nhà cao bất thường, nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam. Kể từ năm 2015 đến nay, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam phát triển mạnh mẽ. Tuy nhiên, khoảng 2 năm trở lại đây, không khó để nhận ra một thực tế là thị trường bất động nhà ở tại các đô thị xuất hiện tình trạng lệch pha cung - cầu.

"Cơ cấu nguồn cung phân khúc nhà ở cũng có sự thay đổi, không tương thích với nhu cầu. Tại TP HCM, phân khúc nhà ở giá rẻ (dưới 25tr/m²) đã biến mất, còn tại Hà Nội tỉ trọng của phân khúc này cũng không đáng kể. Vì vậy, những người có thu nhập thấp như cán bộ, công nhân viên, người lao động đang mất dần khả năng sở hữu nhà", ông Đính cho biết.

Giá nhà cao bất thường, nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản

Cũng theo ông Đính, nguồn cung khan hiếm trong bối cảnh lực cầu tăng cao khiến giá căn hộ có nhiều biến động. Đặc biệt, tại TP HCM, thời gian qua giá nhà ở tăng cao bất chấp ảnh hưởng của dịch bệnh Covid 19. Điều này là bất thường, tạo nên cơn sốt cho thị trường khu vực và nguy cơ cao xảy ra bong bóng bất động sản. Rõ ràng, một thị trường như vậy tiềm ẩn nhiều nguy cơ phát triển không bền vững, gây nên những bất ổn về kinh tế, tài chính,…

Những bất ổn trên thị trường TP HCM sẽ được đại diện Bộ Xây dựng, lãnh đạo UBND TP HCM và các Sở ban ngành liên quan, Lãnh đạo Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Hội môi giới bất động sản Việt Nam, các chuyên gia về kinh tế, tài chính, bất động sản cùng nhau thảo luận tại hội thảo "Phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025, Phân khúc nào phù hợp?" được tổ chức tại TP HCM vào ngày 18/12/2020 tại Trung tâm Hội nghị 272, TP HCM.

"Tại hội thảo, các chuyên gia sẽ đưa ra góc nhìn toàn cảnh về thực trạng phát triển nhà ở, làm rõ nguyên nhân dẫn đến những vấn đề nêu trên của thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và TP HCM nói riêng. Cùng với các chuyên gia hàng đầu Việt Nam về kinh tế, tài chính, bất động sản tìm kiếm những giải pháp phù hợp, thiết thực nhằm phát triển thị trường bất động sản ổn định và bền vững", ông Đính cho biết thêm.

Thời vận mới của bất động sản nghỉ dưỡng ngoại ô

Không phải đến khi xảy ra dịch Covid-19 phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng biển mới rơi vào tình cảnh khó khăn. Trong suốt 5 năm qua, dòng sản phẩm này phát triển mạnh, thậm chí có thể nói là bùng nổ, hầu hết các chủ đầu tư lớn đầu tham gia đầu tư, nguồn cung rất dồi dào.

Ông Nguyễn Thành Trung, Giám đốc Công ty CP Phát triển nghỉ dưỡng Ngoại Ô cho rằng "biến cố xảy ra khiến các làn gió đổi chiều và sinh ra làn gió mới tích cực". Ngoài ra, còn một loạt nhà đầu tư khác lớn không kém đang âm thầm mà chưa chính thức tung hàng. Một loạt báo cáo của các trang bất động sản đều cho thấy Hòa Bình là nơi có lượng tăng trưởng tìm mua bất động sản ở Việt Nam trong thời gian dài.

"Không chỉ vùng ven Hà Nội mà Vũng Tàu tăng trưởng lớn so với Phú Quốc là thị trường truyền thống. Vũng Tàu vươn lên như một thị trường mới khi người thành phố nhận ra rằng du lịch gần thú vị hơn việc đi xa. Với công thức 80-20, họ trả 20% chi phí nhưng thụ hưởng 80% chi phí. Hòa Bình lại nằm sát Hà Nội và là trung chuyển lên vùng Tây Bắc nên rất thuận tiện cho du lịch", ông Trung lý giải.

Thời vận mới của bất động sản nghỉ dưỡng ngoại ô

Tuy nhiên, ông Trung đánh giá Covid-19 chỉ là một tác động không cốt lõi mà cái cốt lõi là nhờ hạ tầng giao thông. Từ 2017 cao tốc Hòa Bình - Hòa Lạc thông xe, đánh dấu bước chuyển mình rất lớn của bất động sản Hòa Bình. Nguyên thủy của phát triển bất động sản là sự cải thiện về hạ tầng, thay vì mất 2,5 tiếng từ Hà Nội theo quốc lộ 6 thì nay đi chỉ mất 1 tiếng 15 phút đi bằng ô tô là lên đến trung tâm Hòa Bình. Đây là lý do chính khiến bất động sản Hòa Bình tăng trưởng nhanh.

Năm 2016, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch tổng thể phát triển Khu du lịch quốc gia hồ Hòa Bình đến năm 2030. Hòa Bình đang chuyển dịch cơ cấu kinh tế, bổ sung du lịch - dịch vụ là ngành kinh tế mũi nhọn. Điều này khiến bất động sản thị trường này có bước chuyển mình nhất định.

Theo ông Trung, Covid-19 cũng thúc đẩy 8 triệu dân Hà Nội hình thành tâm lý cần một nơi để lui về, nhất là khi thấy ngột ngạt trong thủ đô, do đó, nhu cầu tăng trưởng mua bất động sản nhanh chóng. Hòa Bình giống như sân sau của giới nhà giàu Hà Nội. Thị trường này có nhiều yếu tố lợi thế mà trong đó có hai cái quan trọng nhất.

Nhu cầu nghỉ dưỡng ngoại ô lớn nhưng nguồn cung lại hạn chế, từ đó mở ra cơ hội để thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ngoại ô phát triển. Nhưng do nhu cầu của du khách thay đổi, nên ngoài mô hình mua đất xây nhà vườn, hay mua ngôi nhà thứ hai trong một khu đô thị, khách hàng giờ đây có xu hướng chọn mua những dự án được quản lý vận hành chuyên nghiệp.

Ông Trung cũng đặc biệt lưu ý, trong thời kỳ hậu Covid-19, du khách ưa thích thiên nhiên nhiều hơn, họ chọn những chủ đầu tư chú trọng tính thân thiện với thiên nhiên, sử dụng cây nội địa, hạn chế chi phí cho vận hành sửa chữa cảnh quan về lâu dài. "Vì thế, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng ngoại ô khi thi công cần hạn chế phá vỡ cảnh quan có sẵn và hạn chế sử dụng cây ngoại lai. Điều này sẽ làm tăng khả năng quyết định của người đến ở và tiết kiệm chi phí cho chủ sở hữu", ông Trung nhấn mạnh.

Những bất cập về kê khai thuế, hoàn thuế của doanh nghiệp bất động sản

Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài chính đề nghị xem xét xử lý các bất cập về quy định kê khai thuế thu nhập doanh nghiệp và quy định về hoàn thuế đối với thuế thu nhập mà doanh nghiệp có giao dịch liên kết đã nộp thừa.

Theo điểm b Khoản 6 Điều 8 Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định "… Tổng số thuế thu nhập doanh nghiệp đã tạm nộp của 3 quý đầu năm tính thuế không được thấp hơn 75% số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp theo quyết toán năm. Trường hợp người nộp thuế nộp thiếu so với số thuế phải tạm nộp 3 quý đầu năm thì phải nộp tiền chậm nộp tính trên số thuế nộp thiếu kể từ ngày tiếp sau ngày cuối cùng của thời hạn tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp quý 3 đến ngày nộp số thuế còn thiếu vào ngân sách nhà nước".

Đề nghị xem xét xử lý các bất cập về quy định kê khai thuế thu nhập doanh nghiệp và quy định về hoàn thuế đối với thuế thu nhập mà doanh nghiệp có giao dịch liên kết đã nộp thừa.

Bên cạnh đó, Nghị định 126 quy định chậm nhất đến ngày 31/10 thì doanh nghiệp phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp quý 3 và số tạm nộp thuế 3 quý đầu năm, không được thấp hơn 75% số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp theo quyết toán năm.

Trường hợp người nộp thuế nộp thiếu so với số thuế phải tạm nộp 3 quý đầu năm, lúc này phải nộp tiền chậm nộp tính trên số thuế nộp thiếu kể từ ngày tiếp sau ngày cuối cùng của thời hạn tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp quý 3, đến ngày nộp số thuế còn thiếu vào ngân sách nhà nước.

Còn có bất cập về hoàn thuế đối với đối với thuế thu nhập mà doanh nghiệp có giao dịch liên kết đã nộp thừa năm 2017-2018. Điểm c Khoản 3 Điều 22 Nghị định 132/2020/NĐ-CP ngày 03/11/2020 quy định "c) Trường hợp người nộp thuế có số tiền thuế thu nhập doanh nghiệp, tiền chậm nộp đã nộp ngân sách nhà nước của năm 2017, năm 2018 lớn hơn số tiền thuế thu nhập doanh nghiệp, tiền chậm nộp đã xác định lại thì phần chênh lệch được bù trừ vào số thuế thu nhập doanh nghiệp từ năm 2020 đến hết năm 2024. Kết thúc thời hạn trên, không xử lý số thuế còn lại chưa bù trừ hết".

HoREA nhận thấy, Nghị định 132/2020/NĐ-CP quy định hoàn thuế đối với mức trần chi phí lãi vay được khấu trừ, mà doanh nghiệp có giao dịch liên kết đã nộp thuế thu nhập doanh nghiệp (thừa) trong năm 2017-2018 với tổng giá trị khoảng 4.875 tỷ đồng.

Nhưng do không quy định doanh nghiệp được hoàn thuế bằng tiền mặt, mà chỉ được bù trừ vào số thuế thu nhập doanh nghiệp từ năm 2020 đến hết năm 2024, nên chưa thật "sòng phẳng" với doanh nghiệp.

Do đó, để giải quyết bất cập này, HoREA kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét chỉ đạo bổ sung thêm quy định trường hợp doanh nghiệp đến hết năm 2024 chưa nhận được tiền hoàn thuế, hoặc còn một phần tiền hoàn thuế, thì số tiền hoàn thuế này sẽ được hoàn trả lại cho doanh nghiệp bằng tiền mặt.

Văn phòng cho thuê rớt giá vì dịch

Theo báo cáo mới nhất của CBRE, thị trường văn phòng tại TP HCM ghi nhận diện tích thực cho thuê giảm liên tiếp trong những tháng qua, có tới 30% giao dịch đến từ việc thu hẹp diện tích thuê. Trong khi đó, cả quý III/2020, thị trường không ghi nhận nguồn cung mới được đưa ra thị trường, tổng diện tích duy trì ở mức 1.370.814 m2.

Trong quý III, thị trường cũng ghi nhận tỷ lệ trống 11% ở phân khúc văn phòng hạng A, giá thuê giảm 5% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguyên nhân được cho là do khách thuê giảm diện tích thuê hoặc chuyển nhượng từ những khách thuê hiện hữu thông qua việc mở rộng và gia hạn hợp đồng thuê. Đồng thời các chủ thuê cũng đưa ra mức giá giảm 3 - 4 USD/m2/tháng để hấp dẫn khách thuê mới.

Trong khi đó, với phân khúc hạng B ghi nhận mức ổn định so với quý II ở cả tỷ lệ lấp đầy và giá thuê. 

Văn phòng cho thuê rớt giá vì dịch

Theo chuyên gia CBRE, cuối năm nay, dự kiến sẽ có 80.000m2 sàn được khai trương với mức giá thuê được điều chỉnh giảm 1 - 3 USD so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo một số chuyên gia, với sự chuyển biến của việc phát hiện ca nhiễm COVID-19 mới trong cộng đồng, trước mắt động thái thuê văn phòng của khách hàng sẽ bị lùi lại, họ sẽ có xu hướng chờ đợi để quan sát tình hình. Cùng với đó là các lo ngại về việc bùng dịch, giãn cách xã hội, các đơn vị có nhu cầu mở rộng diện tích thuê cũng sẽ tạm ngưng lại.

Các chuyên gia dự báo nếu tình hình vẫn diễn biến phức tạp, và không có vắc-xin phòng, chữa bệnh thì giá thuê có thể sẽ tiếp tục giảm thêm 5% so với năm 2020 để giữ khách thuê.

Trường hợp xấu nhất của dịch bệnh, nhu cầu văn phòng ở khu vực trung tâm có thể sẽ giảm khi người lao động luân phiên làm việc tại văn phòng hoặc từ nhà. Do đó, để thích nghi với tình hình mới, chủ mặt bằng cần phải có những biện pháp linh hoạt trong ngắn và dài hạn, thay đổi để phù hợp với xu hướng và nhu cầu của khách thuê.

Phía đơn vị vận hành không gian làm việc linh hoạt nên thận trọng hơn trong việc mở rộng mà cần tập trung khai thác tốt các địa điểm hiện hữu bằng những gói hỗ trợ giảm giá thuê, tập trung vào nhiều đối tượng khách hàng, đặc biệt là những doanh nghiệp có năng lực tài chính mạnh và các nhóm ngành vẫn phát triển trong thời điểm dịch bệnh như dược phẩm, thương mại điện tử.

Lo ngại lợi dụng chính sách chuyển nhượng condotel để thu lợi

Bộ Xây dựng khẳng định sẽ tiếp tục có những chỉ đạo, đôn đốc các địa phương tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra để xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật về đầu tư xây dựng, quản lý, kinh doanh bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nói riêng.

Theo phản ánh của cử tri, hiện nay có tình trạng nhà đầu tư lợi dụng chính sách du lịch, thuê đất thương mại dịch vụ xây dựng căn hộ du lịch và chuyển nhượng cho các cá nhân để thu lợi.

Về vấn đề kiến nghị trên, Bộ Xây dựng cho biết, hiện nay hệ thống văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh về căn hộ du lịch đã được các cơ quan có thẩm quyền ban hành tương đối đầy đủ. Cụ thể:

Luật Du lịch 2017 (Điều 3, Điều 48) và Nghị định số 168/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Du lịch (Điều 21) đã xác định căn hộ du lịch là một trong những loại hình cơ sở lưu trú du lịch, dùng cho mục đích du lịch, nghỉ dưỡng, lưu trú ngắn hạn và được quản lý sử dụng theo quy định của pháp luật về du lịch.

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản không sử dụng khái niệm căn hộ du lịch mà sử dụng chung khái niệm nhà, công trình xây dựng (trong đó có căn hộ du lịch) và đã quy định cụ thể các nội dung liên quan đến loại hình bất động sản này, như: điều kiện đưa vào kinh doanh; nguyên tắc mua bán, cho thuê; mẫu hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua; quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc mua bán, thuê, thuê mua;…Căn hộ du lịch là một loại công trình xây dựng nên việc kinh doanh, mua bán cũng phải tuân thủ các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản như các loại hình công trình khác.

Về hoạt động đầu tư, xây dựng các công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch cũng đã được điều chỉnh trong Luật Xây dựng và các Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Xây dựng. Đồng thời, Bộ Xây dựng cũng đã ban hành một số quy chuẩn về xây dựng, như: Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Nhà ở chung cư (QCVN 04:2019), trong đó có quy định đối với nhà chung cư hỗn hợp có bố trí căn hộ lưu trú (ban hành kèm theo Thông tư số 21/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019); Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng (QCVN 01:2019), trong đó có quy định về quy hoạch và tính toán chỉ tiêu dân số đối với loại công trình căn hộ du lịch (ban hành kèm theo Thông tư số 22/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019).

Bộ Khoa học và Công nghệ cũng đã công bố Tiêu chuẩn quốc gia (TCVN 12873:2020) Căn hộ lưu trú - Yêu cầu chung về thiết kế.

Bộ Xây dựng cho biết cũng đã có nhiều văn bản gửi UBND các tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo, đôn đốc, hướng dẫn việc quản lý đầu tư xây dựng các dự án kinh doanh BĐS nói chung và BĐS du lịch nói riêng (văn bản số 276/BXD-QLN ngày 20/01/2020, văn bản số 4308/BXD-HĐXD ngày 03/9/2020). Trong đó đã yêu cầu các địa phương kiểm soát chặt chẽ các dự án có nhu cầu chuyển đổi căn hộ condotel, biệt thự du lịch sang nhà ở và xem xét thận trọng, thực hiện đúng quy định hiện hành của pháp luật về đầu tư, pháp luật quy hoạch đô thị, pháp luật về xây dựng; đảm bảo phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất được duyệt cũng như phù hợp với tình hình thực tế của địa phương theo từng thời kỳ.

Trong thời gian tới, Bộ Xây dựng khẳng định sẽ tiếp tục có những chỉ đạo, đôn đốc các địa phương tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra để xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật về đầu tư xây dựng, quản lý, kinh doanh BĐS nói chung và BĐS du lịch nói riêng.

Đồng thời, Bộ Xây dựng cho biết, đang nghiên cứu đề xuất Chính phủ cho phép sửa đổi, bổ sung Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS, trong đó sẽ bổ sung làm rõ các nội dung của hợp đồng mua bán các BĐS này và quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các bên trong các giao dịch này.

Theo Bộ Công an, việc mua bán loại hình BĐS này diễn ra rất phức tạp, nhiều địa phương không quản lý được hoặc buông lỏng, nhiều chủ đầu tư mở bán loại hình này khi chưa đủ điều kiện, rủi ro cho người mua, nhất là khi không thực hiện được cam kết với người mua đã phát sinh tranh chấp, phức tạp về an ninh trật tự.

Theo tổng hợp từ 56/63 địa phương có báo cáo số liệu, trong quý III có 49 dự án du lịch nghỉ dưỡng với hơn 3.770 căn hộ du lịch (condotel), 3.505 biệt thự du lịch và 48 căn văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) được cấp phép; 94 dự án với hơn 18.800 căn hộ condotel và 6.089 biệt thự du lịch đang triển khai xây dựng; 23 dự án với 68 căn hộ condotel, 375 biệt thự du lịch và 1 căn officetel hoàn thành.

Đánh giá từ Bộ Xây dựng, số lượng dự án du lịch, nghỉ dưỡng được cấp phép giảm mạnh (giảm khoảng 46,7%) so với quý II/2020. Đặc biệt tại miền Nam, trong quý III, theo tổng hợp từ các địa phương, không có dự án du lịch nghỉ dưỡng nào được cấp phép, đang triển khai hay được hoàn thành so với quý II/2020 ở miền Nam.

Trong khi đó, theo số liệu thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, 9 tháng đầu năm 2020, cả nước ghi nhận hơn 4.000 sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng, condotel mới được chào bán ra thị trường. Tuy nhiên, thị trường condotel gần như đóng băng, lượng giao dịch không đáng kể.

Thống kê cho thấy có đến 2/3 các dự án có sản phẩm đang chào bán trên thị trường không phát sinh giao dịch. Những khu vực dẫn đầu về thị trường condotel như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Phú Quốc, Bình Thuận,… đều có số lượng giao dịch ở mức rất thấp.