Dù đã có quy định rõ ràng, nhưng việc chậm bàn giao quỹ bảo trì chung cư vẫn diễn ra, gây nhiều bức xúc cho cư dân tại nhiều chung cư thời gian qua. Phóng viên Đô Thị Mới đã có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Văn Đồng, Văn phòng Luật sư Nhân Chính (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội) xoay quanh vấn đề này.
Ông nhìn nhận thế nào về tình trạng ngày càng nhiều các chủ đầu tư cố tình chây ì không chịu bàn giao quỹ bảo trì chung cư thời gian qua? Việc “om” quỹ bảo trì, theo góc độ pháp luật, chủ đầu tư vi phạm thế nào, thưa ông?
Luật sư Nguyễn Văn Đồng: Có thể hiểu quỹ bảo trì nhà chung cư chính là phần kinh phí do các chủ sở hữu nhà chung cư đóng góp để thực hiện các công việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Đối với kinh phí bảo trì quy định tại khoản 1 Điều 108 của Luật Nhà ở thì trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày thu kinh phí của người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý kinh phí này và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết.
Trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày ban quản trị nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho ban quản trị để thực hiện quản lý, sử dụng theo quy định của Luật Nhà ở và có thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh biết.
Nếu chủ đầu tư không chịu bàn giao thì sao, thưa ông? Cư dân cần làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?
Luật sư Nguyễn Văn Đồng: Đối chiếu quy định pháp luật nêu trên, nếu sau khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu bầu được ban quản trị (phục vụ các công việc của tòa nhà) thì bắt buộc chủ đầu tư phải bàn giao lại kinh phí bảo trì chung cư lại cho ban quản trị.
Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí này thì ban quản trị nhà chung cư có quyền yêu cầu UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện cưỡng chế, buộc chủ đầu tư phải thực hiện bàn giao theo quy định.
Có thể nói, việc chủ đầu tư giữ kinh phí bảo trì, không bàn giao cho ban quản trị là hành vi chiếm giữ trái phép tài sản chung của tập thể các chủ sở hữu căn hộ. Vì thế, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, ban quản trị và các chủ sở hữu cần có đơn tố cáo hành vi vi phạm của chủ đầu tư đến Thanh tra Bộ Xây dựng, Thanh tra Sở Xây dựng, UBND tỉnh/thành phố, Chủ tịch UBND quận/huyện để giải quyết.
Trường hợp việc tố cáo không được giải quyết dứt điểm thì người dân và đại diện là ban quản trị sẽ tiến hành khởi kiện chủ đầu tư đến tòa án nhân dân để giải quyết quan hệ tranh chấp theo quan hệ gửi giữ tài sản, buộc chủ đầu tư phải giao lại tiền gốc và lãi suất phát sinh. Trường hợp không tự thực hiện được tranh chấp thì cần mời luật sư để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, tiến hành khởi kiện.
Nghị định 30/2021/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2014) đã có quy định về cưỡng chế bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư. Tuy nhiên trong suốt gần 3 năm qua, việc thực thi của cơ quan quản lý vẫn còn lỏng lẻo, chưa đạt hiệu quả như mong đợi. Ông nhìn nhận thế nào về tình trạng này?
Luật sư Nguyễn Văn Đồng: Mặc dù tại Điều 37 Nghị định 30/2021/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2014) đã có quy định về cưỡng chế bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư nhưng việc tổ chức thực hiện rất khó khăn bởi đây là quan hệ kinh tế, dân sự. Việc tổ chức thực hiện nghiêm túc thì mới khả thi, nếu chỉ khẩu hiệu kêu gọi mà không có sự vào cuộc quyết liệt thì chủ đầu tư vẫn sẽ không tự nguyện thực hiện.
Do vậy, cư dân chỉ có thể áp dụng các chế tài hành chính, khởi kiện chủ đầu tư. Khi có phán quyết của cơ quan có thẩm quyền, chủ đầu tư nếu không tự nguyện bàn giao kinh phí bảo trì thì sẽ bị cưỡng chế. Còn nếu cư dân không tiến hành tố cáo, khởi kiện thì không có cơ sở để áp dụng biện pháp cưỡng chế mặc dù chủ đầu tư chây ì.
Vậy sau khi có phán quyết của cơ quan có thẩm quyền, việc cưỡng chế thực hiện theo quy trình thế nào, thưa ông?
Luật sư Nguyễn Văn Đồng: Thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì đối với trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí đã thu theo quy định tại khoản 1 Điều 36 của Nghị định.
Theo đó, ban quản trị nhà chung cư có văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì. Trong thời hạn 10 ngày, UBND cấp tỉnh có văn bản yêu cầu tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì cung cấp thông tin về số tài khoản, số tiền trong tài khoản. Tổ chức tín dụng có trách nhiệm cung cấp thông tin cho UBND cấp tỉnh.
Căn cứ vào đó, UBND cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho ban quản trị nhà chung cư. Trong thời hạn 5 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định cưỡng chế, tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì có trách nhiệm chuyển kinh phí này sang tài khoản do ban quản trị nhà chung cư lập để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Vậy nếu chủ đầu tư không còn tiền hoặc còn tiền nhưng không đủ để bàn giao thì xử lý thế nào? Thưa ông?
Luật sư Nguyễn Văn Đồng: Khi đó, căn cứ vào thông tin do tổ chức tín dụng cung cấp, UBND cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư để chuyển giao cho ban quản trị nhà chung cư.
Trong thời hạn 5 ngày, tổ chức tín dụng có trách nhiệm chuyển tiền từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư sang tài khoản của ban quản trị nhà chung cư theo đúng số tiền ghi trong quyết định cưỡng chế.
Nếu chủ đầu tư có tài khoản kinh doanh nhưng không còn tiền hoặc không còn đủ tiền để khấu trừ thì UBND cấp tỉnh chỉ đạo Sở Xây dựng chủ trì, phối với cơ quan công an và cơ quan liên quan kiểm tra, xác định cụ thể diện tích nhà, đất của chủ đầu tư tại dự án nơi có nhà chung cư hoặc tại dự án khác để thực hiện việc kê biên và tổ chức bán đấu giá, thu hồi kinh phí bảo trì.
Như vậy, quy trình đã khá rõ ràng và đầy đủ, vậy theo ông, đâu là giải pháp để quy định đi vào cuộc sống hiệu quả?
Luật sư Nguyễn Văn Đồng: Giải pháp cho vấn đề này đó là bắt buộc cơ quan hành chính là UBND khi tiếp nhận đơn thư phản ánh, khiếu nại của công dân về vấn đề chủ đầu tư chiếm giữ trái phép kinh phí bảo trì phải được tiếp nhận và xử lý nhanh chóng. Sau khi tiếp nhận phải có sự vào cuộc quyết liệt của phía UBND, thì mới giảm bớt được tình trạng “nhờn luật” như hiện nay.
Theo ông, giải pháp nào để chấm dứt “nỗi lo” chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì?
Luật sư Nguyễn Văn Đồng: Để chấm dứt được tình trạng chiếm giữ trái quy định đối với tài sản sở hữu chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư, cần có quy định cụ thể trong Luật Nhà ở, văn bản hướng dẫn luật.
Theo đó, nên quy định chủ đầu tư không được phép khi thu tiền mua bán căn hộ thì thu luôn kinh phí bảo trì, mà kinh phí bảo trì cần để hội nghị nhà chung cư lần đầu quyết định thu ra sao, mức thu và hình thức thu như thế nào, thì mới giải quyết dứt điểm được vấn đề chiếm giữ kinh phí bảo trì trái quy định và phát sinh tranh chấp khiếu kiện kéo dài.
Xin cảm ơn ông!
Hoài Phong thực hiện
Theo đề xuất này, chủ đầu tư sẽ lập tài khoản riêng để thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Với các nhà đã đưa vào sử dụng trước khi nghị định này có hiệu lực (nhưng không có sự bàn giao) sẽ thực hiện việc cưỡng chế bàn giao khoản kinh phí bảo trì đó.
Ngoài ra, với trường hợp chủ đầu tư không nộp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung thì UBND cấp huyện (nơi có nhà chung cư) có trách nhiệm ban hành quyết định cưỡng chế để thu hồi khoản kinh phí này từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư để bàn giao cho Ban quản trị. Có thể thấy quy định về cưỡng chế bàn giao quỹ bảo trì chung cư nếu được thông qua sẽ giúp đảm bảo quyền lợi của người dân, tránh những tranh chấp phát sinh so chủ đầu tư chậm bàn giao và chiếm dụng quỹ này như thời gian qua.
