Bịt kẽ hở để ngăn chặn việc trúng đấu giá rồi bỏ cọc

Không ít người sẵn sàng bỏ cọc

Cách đây chưa lâu, dư luận cả nước đã bất ngờ trước việc Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt (thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh) trúng đấu giá lô đất số 3-12 (khu đô thị Thủ Thiêm) với giá trúng đấu giá là 24.500 tỷ đồng (tường đương 2,43 tỷ đồng một m2), gấp 8,3 lần so với giá khởi điểm là 2.942 tỷ đồng. Nhưng sau đó, doanh nghiệp này đã bỏ cọc, đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá và chấp nhận mất số tiền cọc là 600 tỷ đồng.

Đặc biệt, ở nhiều địa phương tổ chức đấu giá đất như Bắc Giang, Hà Nội... gần đây đã xuất hiện tình trạng trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc với số tiền lên đến hàng chục tỷ đồng.

Theo Chi Cục Thuế tỉnh Bắc Giang, có 90 lô trúng đấu giá tại các huyện Tân Yên, Lạng Giang, Hiệp Hòa dù đến hạn nộp tiền nhưng khách hàng đã bỏ cọc. Tổng số tiền trúng đấu giá 90 lô là hơn 88,3 tỉ đồng, số tiền bỏ cọc gần 10 tỷ đồng.

Gần đây dự luận cũng xôn xao với một người trúng đấu giá biển số 51K-888.88 trên 32 tỷ đồng nhưng không nộp tiền trúng đấu giá, chỉ mất tiền cọc 40 triệu đồng.

Việc nhiều trường hợp cá nhân, doanh nghiệp trúng đấu giá với giá cao sau đó bỏ cọc chứa đựng nhiều điểm bất thường, đồng thời, gây ra những hệ lụy tiêu cực đối với thị trường.

Tỉnh Bắc Giang cho biết, trước tình trạng người trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc trong thời gian vừa qua, các cấp cũng đang tiến hành rà soát, làm theo quy trình để đấu giá các lô đất này lại từ đầu.

Tại khoản 5 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản quy định, tiền đặt trước là tiền đặt cọc sau khi trúng đấu giá; tiền đặt trước được quy định từ 5 - 20% mức giá khởi điểm tài sản đấu giá. Trong nhiều trường hợp, với mức giá khởi điểm thấp, người trúng đấu giá không phải cân nhắc quá nhiều khi bỏ cọc.

Kẽ hở khiến các doanh nghiệp và nhà đầu tư tự ý bỏ cọc

Trong báo cáo mới đây của cơ quan chủ trì soạn thảo cho thấy, quá trình triển khai quy định về mức tiền đặt trước từ 5% đến 20% của Luật hiện hành cơ bản phù hợp với thực tiễn, tạo điều kiện thu hút được nhiều người tham gia đấu giá.

Thông lệ quốc tế đều không có quy định cụ thể về khoản tiền đặt trước tham gia đấu giá. Theo đó, các công ty đấu giá tự đưa ra mức tiền đặt trước tùy theo loại tài sản đấu giá và tùy theo hình thức đấu giá.

Trình bày về một số vấn đề lớn của dự thảo Luật Đấu giá, ông Nguyễn Minh Sơn, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội ho biết, Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng, việc nâng mức tiền đặt trước chưa xử lý triệt để được tình trạng bỏ cọc sau khi trúng đấu giá tài sản, mà còn hạn chế số lượng người đủ điều kiện tham gia đấu giá tài sản, nhất là những nhà đầu tư quy mô nhỏ nhưng có tiềm năng.

Cũng theo cơ quan thẩm tra, việc xử lý tình trạng người trúng đấu giá bỏ cọc phải được xử lý bằng các hình thức khác chứ không chỉ bằng cách quy định nâng mức tiền đặt trước.

Ngoài ra, theo Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, có ý kiến đề nghị cần nghiên cứu tăng mức tiền đặt trước khi người tham gia đấu giá tài sản trả giá cao bất thường trong quá trình diễn ra cuộc đấu giá. Việc này nhằm ngăn chặn tình trạng bỏ cọc sau khi trúng đấu giá tài sản.

Nêu quan điểm về vấn đề này, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường kiêm Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế (Đại học Luật Hà Nội) nhận định, với Nghị định số 10/NĐ-CP ban hành có yêu cầu phải đóng trước tiền cọc 20% tổng giá trị lô đất sẽ ngăn được việc các nhà đầu tư thổi giá, thiếu tính minh bạch trong các cuộc đấu giá, không gây nhiễu loạn thị trường bất động sản.

Liên quan đến vấn đề này, nhiều ý kiến cũng cho rằng cần có thêm những chế tài nghiêm khắc hơn để bảo đảm tính răn đe, hạn chế tình trạng trục lợi từ việc trúng đấu giá với giá cao rồi bỏ cọc.

Luật sư Nguyễn An Bình, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội phân tích, việc pháp nhân trúng đấu giá với giá cao rồi bỏ cọc là hành vi trái pháp luật, vi phạm khoản 2 Điều 48 Luật đấu giá tài sản 2016, quy định về nghĩa vụ của người trúng đấu giá như ký biên bản đấu giá.

Song điều đáng nói là hiện nay, chưa có các văn bản nào quy định cụ thể về điều kiện, trách nhiệm của người trúng đấu thầu, cũng như các chế tài xử lý đối với hành vi bỏ cọc. Nói cách khác, các chế tài xử phạt hành vi bỏ cọc mới chỉ dừng lại ở chế tài dân sự, cụ thể mất tiền đặt trước, chưa có các chế tài hành chính và hình sự đối với hành vi này. Đây là “kẽ hở”, để các doanh nghiệp và các nhà đầu tư có thể tự ý bỏ cọc sau khi trúng đấu giá như hiện nay.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, cơ quan nhà nước cần ban hành văn bản quy định rõ về nghĩa vụ, trách nhiệm, điều kiện cũng như các chế tài liên quan đến việc bỏ cọc khi đã trúng đấu giá.

Cơ quan nhà nước cũng cần nâng cao hơn nữa chế tài xử lý đối với các nhà đầu tư bỏ cọc như buộc phải chứng minh năng lực tài chính bằng hoặc cao hơn giá trị đã trả giá; ngoài việc bị mất số tiền đặt cọc, nhà đầu tư bỏ cọc sẽ bị cấm tham gia đấu giá, đấu thầu trong một thời gian nhất định và bị trừ điểm uy tín khi tham gia các cuộc đấu giá hoặc đấu thầu về sau…

Bên cạnh các ý kiến cần có chế tài đủ để hạn chế tình trạng trúng đấu giá rồi bỏ cọc…, một số ý kiến cho rằng, vẫn cần phải tôn trọng và bảo vệ quyền được từ bỏ tài sản trúng đấu giá.

Theo đại biểu Phạm Văn Thịnh (Đoàn ĐBQH Bắc Giang), có nhiều ý kiến cho rằng, phải xử phạt, phạt tù hoặc là cấm tham gia đấu giá đối với người trúng đấu giá từ bỏ quyền mua tài sản. Tuy nhiên, đây là quan hệ dân sự nên trong mọi trường hợp phải tôn trọng và bảo vệ quyền được từ bỏ tài sản trúng đấu giá của người trúng đấu giá.

Theo đó, nên điều chỉnh vấn đề trên bằng các quan hệ khác. Ông Thịnh đề xuất, cần điều chỉnh về tiền đặt trước. Ví dụ, khi đấu giá theo hình thức trả giá lên nhiều vòng liên tục, nếu giá bắt đầu đến mức gấp 2 lần giá khởi điểm thì điều chỉnh lại tiền đặt trước và khi vòng này lại lặp lại lần nữa thì lại yêu cầu phải bổ sung tiền đặt trước. Tiền đặt trước cũng chỉ nên quy định đối với tài sản được Nhà nước đưa ra đấu giá, còn các tài sản khác thì không nên điều chỉnh.