Vài chục lần phát thư mời vẫn chưa tìm được đơn vị thẩm định
Đến đầu năm 2025, tình trạng chậm thẩm định giá đất vẫn tiếp tục diễn ra ở không ít thành phố, trong đó có TP.HCM. Dù Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố đã phát thư mời hàng chục lần, các đơn vị thẩm định giá vẫn không phản hồi.
Điển hình là, cơ quan này mới đây đã phải phát thư mời lần thứ 29 để yêu cầu thẩm định giá đất tại Khu dân cư phức hợp đa chức năng ở phường Phú Mỹ, quận 7, do Công ty Tài Nguyên làm chủ đầu tư. Dự án có diện tích hơn 7,4 ha, nhưng ban đầu, quyết định giao đất chỉ có 7,3 ha. Đến năm 2017, doanh nghiệp đã hoàn tất việc bồi thường và giải phóng mặt bằng hơn 1.000 m² đất và được UBND TP.HCM phê duyệt chuyển mục đích sử dụng đất bổ sung.
Tuy nhiên, chỉ vì diện tích đất bổ sung này mà đến nay, Công ty Tài Nguyên vẫn chưa thể hoàn tất nghĩa vụ tài chính và triển khai dự án. Một dự án khác có diện tích 7.458 m² tại quận Gò Vấp, do Công ty CP Xe khách Sài Gòn làm chủ đầu tư, Sở Tài nguyên và Môi trường đã phải đăng tải mời thầu đến 29 lần để tìm đơn vị thẩm định giá đất, nhưng đến nay vẫn chưa có đơn vị nào tham gia.
Tình trạng tương tự cũng diễn ra trong tháng đầu năm 2025, khi cơ quan này đã gửi hàng chục thư mời để tìm đơn vị thẩm định giá đất cho các dự án khác. Cụ thể, thư mời lần thứ 27 đã được gửi cho dự án chung cư kết hợp thương mại tại quận Tân Bình, và thư mời lần thứ 22 cho dự án nhà lưu trú công nhân tại TP. Thủ Đức.
Đến đầu năm 2025, tình trạng chậm thẩm định giá đất vẫn tiếp tục diễn ra ở không ít thành phố, trong đó có TP.HCM
Trước đó, một khu đất 4.400 m² tại Huyện Hóc Môn, dự kiến sẽ được đầu tư xây dựng chợ bởi Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại Thành Chính, đã phải phát hành thư mời tới lần thứ 30 mới tìm được đơn vị tư vấn có đủ chức năng thẩm định giá đất. Trong khi đó, dự án được phê duyệt từ năm 2011 nhưng đến nay vẫn chưa được đóng tiền sử dụng đất.
Một ví dụ khác là Tập đoàn Bcons, mặc dù dự án của họ liên tục được cấp phép xây dựng từ năm 2023, nhưng vẫn chưa nhận được quyết định về tiền sử dụng đất. Theo lãnh đạo tập đoàn, dù dự án đã xây dựng hơn 20 tầng, Bcons vẫn chưa thể hoàn tất nghĩa vụ tài chính, điều này khiến họ không thể xác định giá bán nhà, nộp hồ sơ ra Sở Công thương để đủ điều kiện bán nhà và ký hợp đồng với khách hàng.
Tương tự, một dự án của Công ty CP Địa ốc Phú Đông tại TP. Dĩ An, Bình Dương đã xây dựng đến tầng 10, nhưng do chưa được thẩm định tiền sử dụng đất, nên chưa thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính và mở bán dự án. Khi không thể mở bán, các doanh nghiệp không thể huy động vốn để tiếp tục xây dựng.
Thực tế, việc cơ quan chức năng không thể tìm được đơn vị thẩm định giá đất dù đã phát thư mời hàng chục lần không phải là vấn đề mới. Lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cũng đã thừa nhận, việc xác định giá đất gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt là với các hồ sơ có quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai 1993 và 2003, cũng như các hồ sơ thuê đất trả tiền hàng năm. Chính vì vậy, hiện vẫn còn khoảng 200 hồ sơ trên toàn thành phố đang gặp vướng mắc trong quá trình thẩm định giá đất.
Trước đây, các chủ đầu tư thường tự tính toán tiền sử dụng đất để mở bán, nhưng sau đó lại phải đối mặt với chi phí tài chính khổng lồ, thậm chí có thể lỗ nặng khi các cơ quan chức năng rà soát lại tiền sử dụng đất.
Nghị định 71 có nhiều lỗ hổng
Vì vậy, trước mắt, cần khẩn trương giải quyết tình trạng dù đã mời gọi nhiều lần mà cơ quan chức năng vẫn không thể tìm được đơn vị thẩm định giá đất cho các khu vực. Đồng thời, cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn việc thẩm định giá đất dựa trên bảng giá đất mới, quy định rõ thời điểm xác định giá đất, các dự án được hình thành trước mốc thời gian nào sẽ áp dụng khung giá cũ và các dự án được phê duyệt từ thời điểm nào sẽ áp dụng bảng giá đất mới.
Việc tháo gỡ khó khăn về tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp là vô cùng cần thiết và phải được triển khai nhanh chóng, quyết liệt, với các giải pháp dài hạn, minh bạch và công bằng. Một thị trường bất động sản lành mạnh chỉ có thể phát triển bền vững khi quyền lợi của tất cả các bên liên quan được đảm bảo.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest) cho biết, Nghị định 71 hiện vẫn còn nhiều lỗ hổng cần được điều chỉnh
Chia sẻ quan điểm về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest) cho biết, Nghị định 71 hiện vẫn còn nhiều lỗ hổng cần được điều chỉnh. Cụ thể, chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật cần phải được tính toán dựa trên thiết kế và dự toán đã được cơ quan quản lý Nhà nước thẩm duyệt tại địa phương, điều này lẽ ra phải là cơ sở để xác định chi phí đầu vào.
Tuy nhiên, thực tế, nhiều đơn vị tư vấn lại sử dụng suất đầu tư do Bộ Xây dựng công bố, điều này có thể chênh lệch gấp 2-3 lần so với chi phí thực tế mà nhà đầu tư bỏ ra, dẫn đến sai lệch trong việc xác định giá đất và gây khó khăn cho cả doanh nghiệp và chính quyền.
Ngoài ra, phương pháp đấu giá đất cũng đang gặp phải nhiều bất cập. Gần đây, tại Hà Nội, có trường hợp đấu giá đất với mức giá bất thường. Theo Nghị định 71, giá đất phải được xác định dựa trên tài sản so sánh. Tuy nhiên, việc dùng giá đất từ các ô đất nhỏ (700 - 1.000 m2) để làm cơ sở định giá cho các dự án lớn (vài chục ha) là không hợp lý, dẫn đến sự nhầm lẫn giữa đấu giá, đấu thầu và định giá đất.
Định giá đất phải dựa trên công năng sử dụng, vị trí địa lý và các chi phí phát sinh của từng dự án. Tuy nhiên, hiện tại, vì thiếu hướng dẫn rõ ràng, các đơn vị tư vấn thường áp dụng công thức đơn giản hóa để tránh trách nhiệm pháp lý. Điều này không phản ánh đúng thực tế và làm giảm tính chính xác của việc định giá.
Ông Hiệp cũng nhấn mạnh, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần rà soát lại các hướng dẫn trong Nghị định 71 để làm rõ hơn và cụ thể hơn, từ đó giảm thiểu khó khăn trong việc thực thi. Chỉ khi các vấn đề pháp lý và bất cập trong định giá đất được giải quyết, thị trường bất động sản mới có thể phục hồi bền vững và góp phần thúc đẩy nền kinh tế.
