Tại hội nghị trực tuyến tập huấn về Luật Đất đai 2024, Luật Giá 2023 và các Nghị định hướng dẫn thi hành, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) Lê Minh Ngân đề nghị lãnh đạo thành phố Hà Nội khẩn trương rà soát bảng giá đất đã ban hành theo Luật Đất đai 2013 để điều chỉnh sao cho phù hợp với tình hình địa phương.
Thị trường đã thay đổi nhiều so với bảng giá đất cũ
Đồng thời, chuẩn bị điều kiện cần thiết cho việc xây dựng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024. Điều này bao gồm việc phân tích, đánh giá tác động, lên lộ trình hợp lý, và tổ chức lấy ý kiến từ các bên liên quan để đảm bảo sự đồng thuận và giảm thiểu phản ứng tiêu cực trong xã hội.
Ngoài ra, thành phố cần chuẩn bị về nhân lực, kinh phí, cơ sở dữ liệu, và các định mức kinh tế - kỹ thuật để đảm bảo việc thi hành Luật Đất đai 2024 diễn ra hiệu quả. Đặc biệt, các thông tin về quy hoạch, bảng giá đất, và các trường hợp bỏ cọc trong đấu giá đất phải được công bố công khai, nhằm ngăn chặn tình trạng thao túng giá cả và gây nhiễu loạn thị trường bất động sản.
Yêu cầu này đặt ra trong bối cảnh thị trường bất động sản tại Hà Nội đang xảy ra nhiều vấn đề “nóng” do những bất cập của bảng giá đất hiện hành. Chẳng hạn như việc, tại một số huyện vùng ven trên địa bàn thành phố khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đã xảy ra tình trạng chênh lệch lớn giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá, gây dư luận xấu và ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.
Hay theo bảng giá đất hiện hành của Hà Nội, phố Hàng Đào (quận Hoàn Kiếm) đang có mức giá cao nhất 187,9 triệu đồng/m2 cho vị trí 1 (có mặt tiền tiếp giáp đường phố, thuận lợi cho kinh doanh và có hạ tầng cơ sở tốt) và thấp nhất là 56,3 triệu đồng/m2 cho vị trí 4 (ngõ dưới 3m).
Tuy nhiên, giá giao dịch thực tế tại phố Hàng Đào được rao bán với giá từ 600 triệu đến 1 tỷ đồng/m2. Những căn có diện tích từ 25 - 50 m2 thường có giá 700 triệu - 1 tỉ đồng/m2, trong khi các căn lớn hơn (khoảng 200 m2 trở lên) có giá thấp hơn, khoảng 560 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, trên đường Nguyễn Tuân (quận Thanh Xuân), nơi vừa thực hiện thu hồi đất để mở rộng, khung giá đất hiện hành cho vị trí 1 là 32,2 triệu đồng/m2, vị trí 2 là 18 triệu đồng/m2, vị trí 3 là 14,8 triệu đồng/m2 và vị trí 4 là 13,2 triệu đồng/m2. Các hộ dân bị cưỡng chế giải tỏa nhận được đền bù ở mức 6,4 triệu đồng/m2 và 9,4 triệu đồng/m2 do đất bị giải tỏa không có sổ đỏ.
Ở mức giá đền bù này, nhiều người dân bày tỏ sự bức xúc cho rằng có chế đền phù chưa thỏa đáng, không đủ để tìm chỗ ở mới, ổn định cuộc sống. Nhất là trong bối cảnh giá nhà ở tại Hà Nội không ngừng tăng như hiện nay.
Nếu không thận trọng sẽ xảy ra sự chênh lệch lớn
Hiện,theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 sẽ tiếp tục được áp dụng đến hết năm 2025, và các địa phương có thể điều chỉnh bảng giá đất theo tình hình thực tế.
Tuy nhiên, khi điều chỉnh bảng giá đất, nếu không thận trọng, có thể xảy ra sự chênh lệch lớn giữa giá đất hiện hành và giá sau điều chỉnh, gây phản ứng từ người dân và doanh nghiệp. Ví dụ điển hình là trường hợp của TP.HCM, giá đất trong dự thảo bảng giá điều chỉnh ban đầu đã tăng đột biến so với bảng giá hiện hành, khiến chính quyền phải điều chỉnh lại lộ trình cho phù hợp.
Theo GS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, điểm khó khăn nhất hiện nay của bảng giá đất điều chỉnh là quy định giá đất phải sát với giá thị trường. Giá này có thể phù hợp cho một số hoạt động, nhưng đối với những lĩnh vực cần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, việc giao đất với mức giá thấp hơn một tỷ lệ phần trăm nhất định sẽ có lợi hơn.
Ngoài ra, cần phân loại cụ thể những khu vực nào cần áp dụng 100% giá thị trường, những khu vực ưu tiên phát triển kinh tế, bảo đảm an sinh xã hội, tạo điều kiện cho người chưa có nhà ở thì chỉ nên tính bằng 50% hoặc thấp hơn so với giá thị trường… chứ không thể tăng giá đất đồng loạt.
TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng của BIDV, nhận định rằng việc xác định giá đất vẫn là một "bài toán" khó, ngay cả các đơn vị tư vấn và định giá đất cũng e ngại vì lo sợ sai sót và bị xử lý hình sự. Tuy nhiên, bảng giá đất được cập nhật hàng năm sẽ tạo nền tảng để giá đất tiệm cận với giá thị trường, đồng thời giải quyết các bất cập, đặc biệt là tình trạng tồn tại hai mức giá.
Ông Lực cũng lưu ý, việc áp dụng bảng giá đất sát với thị trường có thể khiến chi phí sử dụng đất tăng, kéo theo giá đất, giá bán và giá cho thuê bất động sản tăng. Dự kiến, sau khi bảng giá đất chính thức được áp dụng vào năm 2026, giá đất tại một số địa phương có thể tăng từ 2 đến 7 lần, thậm chí cao hơn 10 lần so với hiện tại.
