Tranh cãi “nảy lửa”
Tại dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2024, Bộ Xây dựng đã đề xuất tiêu chí xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ có tổng doanh thu không quá 300 tỉ đồng và có số lần bán, chuyển nhượng không quá 10 lần một năm. Trường hợp bán một nhà ở hoặc một sản phẩm bất động sản/năm thì không áp dụng quy định này.
Ngược lại, nếu ít nhất một trong hai thông số (300 tỉ đồng và 10 lần trong 1 năm) bị vượt quá thì cá nhân phải thành lập doanh nghiệp để đảm bảo điều kiện kinh doanh bất động sản.
Theo đại diện Bộ Xây dựng, quy định này là phù hợp với thực tế và tạo điều kiện cho hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển. Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA lại cho rằng, quy định này chưa có căn cứ pháp luật, tạo ra “biệt lệ” cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản, chưa bảo đảm tính bình đẳng giữa các thành phần kinh tế.
Tranh cãi xung quanh quy định doanh thu kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ
Cũng theo ông Châu, nếu quy định tổng doanh thu 300 tỉ đồng được xem là kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì cá nhân chỉ phải nộp ngân sách nhà nước 2% thuế thu nhập cá nhân trên giá trị hợp đồng. Nhưng nếu buộc phải thành lập doanh nghiệp thì số thu ngân sách sẽ nhiều hơn bao gồm thuế VAT và thu nhập doanh nghiệp.
Trong khi đó, Nghị định số 39/2018 quy định, doanh nghiệp nhỏ và vừa trong lĩnh vực thương mại dịch vụ có tổng doanh thu không quá 100 tỉ đồng/năm. Do vậy, việc cá nhân mua bán nhà đất có tổng doanh thu dưới 100 tỉ đồng/năm, chuyển nhượng tối đa dưới 10 lần hoặc chỉ bán 1 bất động sản trong 1 năm thì không phải thành lập doanh nghiệp là hợp lý hơn cả.
“Điều này sẽ tạo được sự công bằng và Nhà nước không bị thất thu thuế”, ông Châu khẳng định.
Đồng quan điểm, ông Lê Hữu Nghĩa – Phó Chủ tịch Hội doanh nghiệp TP.HCM cho biết, nếu đề xuất của Bộ Xây dựng được chính thức áp dụng, con số doanh thu trên 300 tỉ đồng/năm là rất ít cá nhân đạt được và họ chỉ phải đóng thuế thu nhập cá nhân 2%. Nếu hạ mức doanh thu xuống 100 tỉ đồng/năm thì nhiều cá nhân phải thành lập doanh nghiệp, đóng nhiều thuế hơn.
Ông Nghĩa cho biết thêm, tại dự thảo lần 1, Bộ Xây dựng có đưa ra 3 phương án để xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không phải thành lập doanh nghiệp. Trong đó có phương án, 1 cá nhân chỉ được bán, cho thuê 3-5 nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai, nếu vượt quá phải thành lập doanh nghiệp.
Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, quy định này là vi phạm quyền tự do kinh doanh của người dân nên Bộ Xây dựng đã bỏ khỏi dự thảo và thay thế bằng quy định nêu trên.
Bộ Xây dựng cần tăng tính thuyết phục của quy định
Đưa ra ý kiến về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, dự thảo Nghị định không “cấm” cá nhân kinh doanh bất động sản vượt quá quy mô nhỏ mà chỉ đặt ra yêu cầu phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã để đảm bảo các điều kiện trong kinh doanh. Bởi lẽ kinh doanh bất động sản cũng là ngành nghề tạo ra nhiều rủi ro.
Do đó, việc pháp luật “siết” điều kiện của chủ thể kinh doanh bất động sản là cần thiết. Nhưng để tăng tính thuyết phục, Bộ Xây dựng cần cung cấp luận chứng, cơ sở để đưa ra định lượng con số 300 tỉ đồng và 10 lần giao dịch/năm.
Việc pháp luật “siết” điều kiện của chủ thể kinh doanh bất động sản là cần thiết
Ngoài ra, cũng theo ông Đỉnh, cơ chế bảo đảm thực hiện quy định của Nghị định cũng là một vấn đề quan trọng cần phải lưu ý. Theo đó, làm sao để kiểm soát được và “tuýt còi” các cá nhân kinh doanh bất động sản vượt hạn mức quy mô nhỏ? Chế tài áp dụng là gì? Trường hợp một cá nhân cố tình mua, bán bất động sản vượt hạn mức quy mô nhỏ thì các giao dịch vượt hạn mức có vô hiệu không? Hậu quả pháp lý là gì?
“Nghị định phải làm rõ được những vấn đề trên thì mới thuận tiện cho các chủ thể áp dụng và các quy định mới thực sự đi vào thực tiễn cuộc sống”, ông Đỉnh nhận định.
Bên cạnh việc xác định quy mô kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp, tại Điều 60 của dự thảo, Bộ Xây dựng đề xuất phạt tiền từ 120-160 triệu đồng đối với việc kinh doanh dịch vụ bất động sản mà không thành lập doanh nghiệp theo quy định, tăng 40 triệu đồng so với mức xử phạt hiện hành (tối đa 120 triệu đồng).
Ngoài ra, mức xử phạt trên cũng được áp dụng đối với trường hợp sàn giao dịch bất động sản ký hợp đồng với môi giới viên không đủ điều kiện hoạt động; doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ địa ốc nhưng không có cá nhân nào có chứng chỉ môi giới; sàn giao dịch không có giấy phép, niêm yết, cung cấp thông tin không chính xác…
