Theo báo cáo về tình hình thị trường bất động sản do Bộ Xây dựng, trong quý I/2024, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án trên cả nước vào khoảng 23.029 căn, bao gồm cả chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền.
Trong đó, phân khúc đất nền đang dẫn đầu lượng hàng tồn kho và nhà riêng lẻ đứng thứ hai. Số liệu cụ thể lần lượt như sau: Đất nền 10.855 sản phẩm, nhà ở riêng lẻ 8.468 căn, chung cư 3.706 căn.
Trước đó, quý IV/2023, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án khoảng 16.300 căn (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền). Trong đó, chung cư hơn 2.800 căn; nhà ở riêng lẻ gần 5.200 căn; đất nền hơn 8.300 nền. Theo đó, có thể thấy tỷ trọng tồn kho bất động sản chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án.
Theo nhận định của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục tiềm ẩn nhiều khó khăn, thách thức, vướng mắc nhất là về các thủ tục pháp lý. Thị trường thiếu hụt nguồn cung ở các phân khúc, cơ cấu hàng hóa bất động sản chưa phù hợp, đặc biệt thiếu trầm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Giá bất động sản tăng cao, nhất là nhà chung cư đang gây khó khăn cho những người mua có nhu cầu ở thực. Số lượng giao dịch và thanh khoản đã chuyển biến nhưng còn chậm. Việc cải tạo chung cư cũ, nguy hiểm, xuống cấp tuy đã được quan tâm nhưng còn nhiều vướng mắc, tiến độ chậm so với yêu cầu thực tiễn.
Các chuyên gia bất động sản nhận định, sau Tết Nguyên đán tại một số khu vực có giá bán tăng nhẹ và giao dịch khá sôi động. Bên cạnh đó, việc tổ chức đấu giá đất nền tại các khu đô thị, dân cư mới đã được triển khai nhiều hơn ở nhiều địa phương.
Lượng tồn kho bất động sản tại các dự án trên cả nước vào khoảng 23.029 căn, bao gồm cả chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền
Giới chuyên gia cho rằng, việc các địa phương khởi động và tăng cường triển khai đấu giá đất nền tại nhiều khu đô thị, khu dân cư mới là động thái tích cực. Yếu tố này sẽ tác động mạnh đến thị trường bất động sản, giúp phân khúc đất nền sôi động hơn trong thời gian tới.
Như tại Hà Nội, huyện Chương Mỹ tổ chức đấu giá quyền sử dụng 44 lô đất liền kề diện tích từ 170-360m2/lô với giá khởi điểm từ 5,5-8 triệu đồng/m2; Huyện Đông Anh tổ chức đấu giá 72 lô đất có diện tích từ 87,5-167 m2/lô với giá khởi điểm từ 23,5-24,5 triệu đồng/m2…
Hay tại tỉnh Bình Định, 107 lô đất có diện tích từ 105-158m2/lô cũng đã được phê duyệt đấu giá. Mức giá khởi điểm tỉnh này đưa ra từ 6,6 - 21,6 triệu đồng/m2. Tại khu vực phía Nam, tỉnh Kiên Giang tổ chức đấu giá tổng cộng 210 nền đất, với mức giá khởi điểm từ 220 triệu đồng/nền.
Nhiều dự án vẫn đang phải tạm ngưng do vướng mắc pháp lý.
Ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho hay, tỷ trọng tồn kho bất động sản hiện nay trên thị trường chủ yếu tập trung ở phân khúc nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án.
Theo Bộ Xây dựng này, dù đã có sự điều chỉnh lãi suất ngân hàng liên quan tới vốn vay, cùng với tín hiệu tích cực từ cơ chế, chính sách, nhưng nhiều dự án vẫn đang phải tạm ngưng do vướng mắc pháp lý. Điều này khiến hàng tồn kho đến từ bất động sản dang dở không ít.
Các nguyên nhân có thể kể đến đó là rắc rối về việc thực hiện quy định về phương pháp định giá đất; quy hoạch sử dụng đất chưa có kế hoạch của cấp huyện; có quy hoạch chi tiết 1/500 đã phê duyệt nhưng không phù hợp cấp trên…
Không chỉ về mặt pháp lý, cơ chế phối hợp giữa các sở, ban, ngành, địa phương còn chưa kịp thời, đồng bộ gây khó khăn cho dự án bất động sản. Đặc biệt, vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng bồi thường, tái định cư, thỏa thuận thu hồi đất, áp giá bồi hoàn với người dân, xác định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, thực hiện các hồ sơ, thủ tục của dự án. Ngoài ra, việc tiếp cận vốn vay tín dụng và hầu như không huy động được.
Từng bàn về vấn đề này, đại diện Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, hàng tồn kho bất động sản bán thành sản phẩm là nhóm đã triển khai nhiều năm nhưng chưa hoàn thiện. Vì vậy, cơ quan quản lý Nhà nước cần tập trung xem xét, đẩy nhanh tốc độ gỡ vướng cho những dự án này nhằm khơi thông nguồn lực.
HoREA nhận định, khi Luật Đất đai (sửa đổi), cùng với Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chính thức có hiệu lực từ đầu năm 2025 sẽ đáp ứng yêu cầu hoàn thiện đồng bộ chính sách, pháp luật về quản lý và sử dụng đất phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường.
