Chiêu mua đi bán lại tạo thanh khoản
Thị trường bất động sản Hà Nội thời gian này đang đón đợt "sóng". Căn hộ chung cư là phân khúc dẫn đầu đợt "sóng" này khi giá bán và giao dịch liên tục tăng. Phân khúc đất nền tại thị trường Hà Nội cũng chuyển biến đầy tích cực khi giá căn hộ tăng nhanh. Giá nhà trong ngõ hay thị trường đất nền ven đô cũng có dấu hiệu ấm hơn, giá rao bán cũng tăng từ 5-10% so với cuối năm 2023.
Thời gian qua, giá nhà trong ngõ liên tục tăng cao
Chính sách hạ lãi suất tiền gửi của Ngân hàng Nhà nước kéo dài trong thời gian dài, số tiền của người dân và doanh nghiệp gửi trong ngân hàng sẽ có hướng "chảy" ra ngoài. Dòng tiền rẻ này làm cho thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường Hà Nội tăng nhanh.
Chuyên gia bất động sản Trần Minh nhìn nhận, đợt sóng bất động sản hiện nay ngắn hơn và khác so với thời gian năm 2019-2021. Bởi sóng bất động sản trước đó là quá trình tích lũy của người dân, sự phát triển ổn định của nền kinh tế.
Theo ông, công thức chung của việc tạo sóng bất động sản lần này vẫn xuất phát từ dân đầu cơ (người có số lượng tiền lớn, hoặc các sàn môi giới lớn).
Ví dụ, trong thị trường có 100 bất động sản, dân đầu cơ sẽ mua đi, bán lại khoảng 20-30 căn để tạo thanh khoản, lập tức giá sẽ tăng. Nguồn tiền vào, đánh động được thị trường, thì những người nắm giữ bất động sản, thấy giá tăng từng ngày sẽ sợ không bán. Khi tạo được tiếng vang, nhà đầu cơ sẽ thu hút được những người bên ngoài nhảy vào thị trường.
"Hiện nay, tâm lý của người có tiền gửi ngân hàng đang rất dao động bởi lãi suất thấp trong thời gian dài thì lập tức xuống tiền. Lúc này dân đầu cơ họ sẽ bán luôn và thu lãi. Sau đó, nhà đầu cơ chỉ giữ phần lãi và tiếp tục đưa tiền đi tìm thị trường mới, vùng trũng giá mới có thể thu hút được nhà đầu cơ khác", ông Minh phân tích.
Sự nhúng tay của “cò” đất chuyên nghiệp
Riêng tại Hà Nội, mặc dù tăng giá nhưng hiện tượng giao dịch thực diễn ra không nhiều. Việc mua bán chủ yếu qua lại giữa các nhà đầu cơ với nhau.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho rằng: Không loại trừ khả năng, sự tăng giá bất thường tại Hoài Đức (Hà Nội) hay Thủ Đức (TP.HCM) có sự nhúng tay của giới “cò” đất chuyên nghiệp.
Không loại trừ khả năng, sự tăng giá tại Hoài Đức (Hà Nội) có sự nhúng tay của giới “cò” đất chuyên nghiệp.
Chiêu thức mà các “cò” đất áp dụng để tạo sóng gồm 6 bước. Bước thứ nhất, dựa vào tin đồn, hoặc thông tin quy hoạch chưa được kiểm chứng, giới “cò” đất sẽ liên kết với nhau thành từng nhóm, khoảng 30 - 40 người, thậm chí có trường hợp trên 100 “cò” đất cùng hoạt động.
Bước thứ hai: Mỗi “cò” đất đều có nhiệm vụ riêng. Trong đó, nhóm tiên phong sẽ có nhiệm vụ tung tin đồn trên mạng xã hội hoặc lan truyền thông tin tới các nhóm đầu tư nhỏ lẻ. Những tin đồn này có thể là thật, nhưng cũng có thể là tin đồn giả mạo. Tuy nhiên, hầu hết các tin đồn đều được nói quá lên tới mức siêu tưởng. Nhóm thứ 2 sẽ có nhiệm vụ phát tờ rơi trên đường phố, hoặc dán poster, panel trên cột điện, bảng tin;... để gây sự chú ý tới nhà đầu tư. Nhóm thứ 3, sẽ có nhiệm vụ tổ chức các một số sự kiện thăm quan dự án hoặc mở ra các chương trình mở bán dự án;... Trong sự kiện này, nhân viên “cò” mồi sẽ tung ra các chương trình khuyến mại giả mạo.
Bước thứ 3: Trong các sự kiện giới thiệu sản phẩm, giới “cò” đất sẽ tự mua - bán với nhau, nhằm tăng tính thanh khoản trên thị trường. Dựa vào đó, nhóm “cò” sẽ tự động đẩy giá đất lên cao.
Bước thứ tư, mỗi ngày, các nhân viên môi giới sẽ liên tục gọi điện cho nhóm nhà đầu tư tiềm năng để kêu gọi rót vốn.
Bước thứ năm, bước quan trọng nhất khi tạo sóng bất động sản. Đó chính là dùng lời nói để “mê hoặc” nhà đầu tư rót vốn, ngay tại sự kiện mở bán các sản phẩm “ảo”.
Ở thời điểm hiện tại, khi các nhóm “cò” đất đã có nguồn tài chính mạnh hơn, các bản hợp đồng đặt cọc đã không còn được ưa chuộng. Thay vào đó là hợp đồng giao dịch với giá trị lớn.
Khi “bẫy” được một số nhà đầu tư nhẹ dạ bằng các bản hợp đồng giao dịch, nhóm “cò” đất sẽ tung chiêu cuối cùng là rút lui và không để lại dấu vết.
Khi “sóng” đi qua, giá đất sẽ trở lại giá trị thật của nó, không còn xung lực “thổi giá” từ nhóm đầu nậu nữa.
Chiêu trò thổi giá của “cá mập” hay môi giới chỉ thường xảy ra trong thời điểm thị trường sôi động. Đến khi thị trường trầm lắng, những chiêu trò thổi giá đất, tạo sốt ảo sẽ không hiệu quả.
Để hạn chế tình trạng “cò” đất làm loạn giá ven đô, VARs cho rằng, cần có quy định bắt buộc phải thông qua một tổ chức chuyên nghiệp, đó là các sàn giao dịch.
Để niêm yết trên các sàn giao dịch bất động sản, người bán buộc phải công khai minh bạch mọi thông tin, pháp lý, quy hoạch về mảnh đất đang có dự định bán. Khi đó, người mua sẽ nắm bắt được thông tin chính xác, tránh được “bẫy” giá của giới “cò” đất.
TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế nhận định, giá bất động sản tăng ảo trong thời gian quá dài. Ông Hiển cho rằng: "Đã đến lúc, giá bất động sản trở về với giá trị thực. Trong giai đoạn 2024 - 2025 và nhiều năm tới, rất khó quay trở lại kinh doanh - đầu tư bất động sản kiểu cũ với mức lời cao trên 20 - 30% năm chỉ với hình thức mua bất động sản và chờ tăng giá".
Những khu đất rất lâu hoặc không thể đô thị hóa, tức khó hình thành cộng đồng cư dân đến ở, xôm tụ hoặc không thể khai thác du lịch số đông hay không thể khai thác cho thuê sản xuất kinh doanh như kho bãi, nhà máy, bến cảng... hầu như chỉ đứng giá và giảm.
Theo ông Hiển, thị trường bất động sản tại Việt Nam từ năm 2023 sẽ dần dần đi vào các đầu tư kinh doanh như các nước đã phát triển; trong đó những nguyên tắc, phương thức đầu tư địa ốc "địa điểm, địa điểm là quan trọng" mới giúp có lợi nhuận cao hơn mức bình quân của mọi ngành kinh doanh".
