Tại hội thảo “Định giá đất: đúng và đủ”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho biết, tính đến thời điểm hiện tại còn hơn 58.000 căn nhà chưa được cấp sổ hồng. Điều này khiến người dân không yên tâm, chủ đầu tư không thu được 5% còn lại của hợp đồng, các giao dịch trên thị trường không thực hiện được và thậm chí là phát sinh những giao dịch ngầm.
Ông Châu cho rằng, trong 6 nhóm nguyên nhân khiến việc cấp sổ hồng của các dự án bị chậm thì dẫn đầu là do tắc định giá đất. Các phương pháp định giá đất được quy định trong Nghị định 44/2014 của Chính phủ. Tuy nhiên theo ông Châu, thực tế các tiêu chí để thực hiện định giá đất bị vướng, chủ yếu là phương pháp thặng dư. Các doanh nghiệp đều muốn quy định phải dễ hiểu, dễ làm.
Trước đó, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cũng cho biết, trong quá trình giải quyết hồ sơ xin cấp sổ hồng đã phát sinh một số vướng mắc. Đầu tiên là việc thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung do thay đổi điều chỉnh quy hoạch; xác định lại nghĩa vụ tài chính do thực hiện theo báo cáo, kết luận của cơ quan Thanh tra, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.\
Cũng theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, việc mất nhiều thời gian lựa chọn đơn vị tư vấn có chức năng thẩm định giá đất cũng góp phần khiến cho hàng chục nghìn căn hộ tại TP.HCM chưa được cấp sổ hồng.
Ông Nguyễn Như Bình – Trưởng phòng kinh tế đất, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, muốn gỡ vướng xác định định giá đất, phải rà soát lại cho phù hợp quy định pháp luật về định giá đất. Bên cạnh việc khó thuê đơn vị định giá, ngay cả những dự án đã thuê được tư vấn, lập chứng thư lại gặp vướng mắc của Hội đồng thẩm định do nội dung chưa phù hợp.
Phát biểu tại Hội thảo, ông Nguyễn Đắc Nhẫn - Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) thẳng thắn thừa nhận những thiếu sót của hệ thống quy định liên quan đến lĩnh vực giá đất. Quá trình tính giá vẫn còn tình trạng lúng túng trong việc chọn phương pháp định giá.
Do vậy, để khắc phục bất cập, phương pháp định giá đất đã được đưa vào luật cụ thể trường hợp nào áp dụng phương pháp nào, điều kiện nào, các số liệu đầu vào, chất lượng...Tuy nhiên, vẫn cần bám sát với thực tế để hài hòa lợi ích các bên.
Chủ tịch HoREA đánh giá, với tình hình địa ốc hiện tại, nếu định giá đất theo hướng tăng cao và tận thu sẽ gây bất lợi trong thu hút đầu tư. Khi giá đất tăng lên, chi phí giải phóng mặt bằng và đầu tư cơ bản cho dự án tăng, dẫn đến việc giá bất động sản cũng nương theo. Điều này sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp và người mua.
Dẫn số liệu từ năm 2005 đến nay, ông Châu cho biết, tỷ lệ thu ngân sách Nhà nước từ đất, đặc biệt là tiền sử dụng đất, chiếm 13,2% tổng thu, con số này sẽ tăng lên 15-16% trong tương lai. Tuy nhiên, để đạt được điều này, cần định giá đúng và đủ.
Theo nhiều chuyên gia, nếu định giá đất quá thấp thì người dân không chấp thuận sẽ dẫn đến các khiếu nại, tố cáo, tranh chấp, không chịu di dời,… Hậu quả là phải tốn nhiều thời gian, nhân lực và tiền bạc để giải quyết. Còn với doanh nghiệp, nhà phát triển bất động sản, việc xây dựng các yếu tố đầu vào để xác định giá đất sai bản chất kinh tế có thể dẫn đến việc triệt tiêu động lực phát triển dự án mới, chưa thể cởi bở nút thắt về nguồn cung.
Thực tế, những bất cập định giá đất trong thời gian qua đã gây ra nhiều hệ luỵ tiêu cực về đất đai, gây rối loạn thị trường. Đây là yếu tố có tác động không nhỏ đến công tác quản lý Nhà nước và gây thiệt hại cho xã hội. Có ý kiến cho rằng, định giá đất nếu không thực hiện hiệu quả, không chính xác sẽ là vật cản, tác động xấu đến sự phát triển thị trường bất động sản, thậm chí có thể xuất hiện nhiều “nhóm lợi ích” thao túng thị trường.
