Luật Nhà ở 2023 quy định chi tiết tại Điều 57 về phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê (chung cư mini).Theo đó, các cá nhân muốn xây chung cư mini để bán và cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
Căn hộ đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) sẽ được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Ngoài ra, việc đầu tư chung cư mini để cho thuê phải đáp ứng yêu cầu về xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành. Đồng thời, phải đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật…
Những quy định này xuất phát từ thực tế phát triển chung cư mini vừa qua tại nhiều địa phương bị buông lỏng, không xử lý kịp thời các sai phạm. Việc này dẫn tới hệ lụy về nguy cơ cháy, nổ, cũng như gây quá tải về hạ tầng đô thị, nguy cơ cháy nổ gây thiệt hại lớn về người và tài sản.
Ngoài ra, đa số những chung cư mini đang hoạt động hiện nay, trên danh nghĩa vẫn là công trình nhà ở riêng lẻ nên sổ hồng chỉ được cấp cho một cá nhân, thường là chủ đầu tư. Còn những người mua nhà chỉ có hợp đồng mua bán ký với cá nhân đứng tên sổ.
Do đó, những điều khoản mới được quy định tại Luật Nhà ở 2023 được cho là vừa siết quản lý về đầu tư, xây dựng chung cư mini vừa đảm bảo nguồn cung nhà ở cho người lao động, người thu nhập thấp, sinh viên mới ra trường. Đồng thời đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà.
Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng, dù quy định các chung cư mini được cấp sổ hồng nếu đủ điều kiện là một trong những thay đổi quan trọng nhưng một trong những yếu tố hấp dẫn người mua là giá bán ở mức vừa phải chỉ từ 6000 triệu – 1,5 tỉ đồng/căn phù hợp với túi tiền của nhiều người, nhất là lao động phổ thông.
Do vậy, nhiều câu hỏi về giá đã được đặt ra sau khi loại hình nhà ở này được xác định “danh phận”. Bởi lẽ, khi dự án được cấp sổ hồng sẽ phải đáp ứng nhiều điều kiện khắt khe để đạt được tiêu chuẩn pháp lý mở bán, cùng với đó, các chủ đầu tư sẽ mất nhiều thời gian hơn để chuẩn bị ra hàng, khiến nguồn cung sẽ khó bật tăng.
Ngoài ra, mức đầu tư vào mỗi dự án có khả năng sẽ cao hơn khi áp dụng phương pháp tính tiền sử dụng đất mới, chi phí giải phóng sẽ lớn hơn, từ đó kéo theo giá sản phẩm đến tay khách hàng cũng sẽ đắt đỏ hơn, khó có mức giá dưới 1 tỉ đồng như hiện nay.
Ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho biết, trước khi cấp sổ hồng cho từng căn hộ trong chung cư mini cần phải làm rõ nhiều khái niệm, phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, tiêu chuẩn thế nào được xem là đủ…So với các dự án chung cư, căn hộ mini thường có diện tích và số lượng phòng trong 1 tòa nhà ít hơn, mỗi tòa thường chỉ có 5-8 tần, mỗi tầng gồm 2-3 căn nhỏ, diện tích khoảng 30-50m2/căn.
Không chỉ lo tăng giá, giới chuyên gia còn bày tỏ sự lo ngại, nhiều nhà đầu cơ có thể tận dụng thời cơ để gom đất, xây nhà, sau đó chia nhỏ diện tích, làm sổ đỏ rồi bán ra để ăn chênh. Việc này có thể làm méo mó thị trường chung cư mini, giống như đã và đang xảy ra với nhiều loại hình bất động sản hiện tại.
