Trên các diễn đàn mua bán bất động sản trực tuyến thời gian gần đây, nhiều tòa chung cư mini tại Hà Nội liên tục được rao bán với mức giá từ 10- 30 tỉ đồng/tòa tùy vào vị trí,diện tích sử dụng. Động thái này diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản dần có tín hiệu khởi sắc, phân khúc nhà ở này được xác định “danh phận”.
Cho thuê "hái" ra tiền vẫn rao bán
Đơn cử, trên trang rao vặt batdongsan.com.vn, đang có thông tin rao bán chung cư mini ngõ 68 Triều Khúc (Thanh Xuân, Hà Nội) với diện tích sử dụng 100m2, 8 tầng, thang máy có giá 21 tỉ đồng. Theo thông tin rao bán, tòa nhà có 27 căn hộ khép kín, chủ nhà cho thuê kín phòng quanh năm, doanh thu bên thứ 3 lên tới 1,5 tỉ đồng/năm.
Tương tự, ngay dưới bài đăng cũng có thông tin chính chủ một tòa chung cư mini tại đường Lạc Long Quân (Tây Hồ, Hà Nội) với diện tích 145m2, 32 phòng khép kín với giá 25 tỉ đồng. Cũng giống như tòa nhà ở phố Triều Khúc, người ra bán cũng thông tin về việc doanh thu của bên thứ 3 lên tới 140 triệu đồng/tháng.
Một căn hộ dịch vụ khác tại phố Xã Đàn cũng được chính chủ đang rao bán với mức giá 29,9 tỉ đồng, có diện tích 90m2 xây 9 tầng thang máy, 29 phòng khép kín. Tòa nhà đang được cho thuê kín phòng, doanh thu ổn định 120 triệu đồng/tháng. Lý do bán là do gia đình có nhu cầu công việc cần chuyển đổi.
Đây chỉ là 1 trong số những tòa nhà dịch vụ đang được rao bán, hầu hết đều được quảng cáo là đang cho thuê kín phòng với doanh thu ổn định và vì lý do cá nhân mới chuyển đổi. Thực tế đây cũng là phân khúc bất động sản tạo ra dòng tiền ổn định cho nhà đầu tư trong nhiều năm qua.
Tuy nhiên, cục diện hiện nay đã khác. Chia sẻ về tình hình kinh doanh thực tế của phân khúc này, chủ đầu tư một tòa chung cư mini tại quận Đống Đa cho biết, nhu cầu thuê chung cư mini đã giảm mạnh kể từ vụ cháy khiến 56 người chết ở Thanh Xuân.
Trước đây, tòa chung cư của chủ đầu tư này luôn luôn kín phòng với giá thuê từ 6-7 triệu đồng/tháng nhưng trong khoảng 1 năm trở lại đây, tỷ lệ lấp đầy chỉ đạt 60-70%. Một chủ đầu tư chung cư mini khác ở quận Nam Từ Liêm cũng chia sẻ phải rao bán tòa chung cư mini 6 tầng với 14 phòng do tình hình kinh doanh khó khăn.
Cẩn trọng khả năng “tháo chạy” của một số chủ đầu tư
Thực tế, nhu cầu nhà ở của người dân luôn ở mức cao và không phải tòa chung cư mini nào cũng kinh doanh khó khăn. Đáng chú ý, từ 1/8, khi Luật Nhà ở 2023, luật kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, chung cư mini sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (hay còn gọi là sổ hồng), được bán, cho thuê, thuê mua nếu đủ điều kiện.
Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng, để đáp ứng được các điều kiện về cấp sổ hồng, các chung cư mini phải đảm bảo an toàn về PCCC, yêu cầu về xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành…và điều này là không hề dễ dàng.
Trong 1 thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), để tối đa hóa lợi nhuận, hầu hết các chủ chung cư mini đều xây vượt tầng cho phép, không được đầu tư cơ sở hạ tầng, hoặc cơ sở hạ tầng xuống cấp nhưng không sửa chữa, gia cố, gây mất an toàn cho cư dân.
Riêng vấn đề về an toàn PCCC, giai đoạn 2007-2010, gần như không được các chủ chung cư quan tâm đến. Sau này, chính sách thắt chặt hơn nhưng tình trạng này cũng không mấy được cải thiện, hoặc chỉ “trên giấy”.
Do đó, giới chuyên gia cho rằng, nhiều khả năng các chủ đầu tư tranh thủ thời gian này, lợi dụng tâm lý “chung cư mini được cấp sổ hồng với từng căn hộ” khiến người mua lầm tưởng để “thoát hàng”.
Theo ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, thời gian qua, loại hình chung cư mini phát triển mạnh mẽ và mang lại lợi nhuận lớn cho chủ đầu tư, nhất là trong bối cảnh nhu cầu nhà ở luôn ở mức cao nhưng không phải ai cũng đủ tiền để mua chung cư, nên các căn hộ loại này đặc biệt được nhiều người ưa chuộng.
Tuy nhiên, sau khi các quy định về PCCC bị siết chặt, để duy trì hoạt động các chủ đầu tư phải chi ra một khoản tiền không nhỏ để sửa chữa, đầu tư trang thiết bị để đảm bảo tiêu chuẩn, nhất là với những tòa đã xây dựng lâu năm thì việc cải tạo này là muôn vàn khó khăn. Bên cạnh đó, nếu xây dựng trái phép, nếu không thay đổi được sẽ phải dừng hoạt động.
Thực tế, tại Hà Nội, vừa qua, đã có 22 chung cư mini phải dừng hoạt động do không đủ điều kiện. Điều này ảnh hưởng trầm trọng đến doanh thu, lợi nhuận, các chủ đầu tư buộc phải bán nhà, trao lại “gánh nặng” cho chủ mới. Theo đó, những nhà đầu tư đang quan tâm đến phân khúc này cần tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi “xuống tiền”.
