Theo báo cáo của CBRE, trong quý II/2024, thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận mức tăng trưởng mạnh với gần 10.200 căn hộ mới được bán, doanh thu quý II gấp 5 lần quý II và cùng kỳ năm ngoái. Lũy kế 6 tháng đầu năm, có hơn 12.200 căn chung cư được giao dịch, vượt mức ghi nhận của cả năm 2023.
Chung cư Hà Nội “sốt nóng”
Lý giải nguyên nhân giao dịch chung cư tăng mạnh trong thời gian, CBRE cho biết, do nguồn cung căn hộ mở bán quý II tăng gần gấp 4 lần theo quý, đạt 8.500 căn. Trong 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung gần 11.000 căn từ 17 dự án, mức cao nhất trong 4 năm trở lại đây.
Tỷ lệ hấp thụ cao của thị trường chung cư Hà Nội diễn ra trong bối cảnh mặt bằng giá đạt ở mức cao, gần 60 triệu đồng (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), thậm chí các dự án có vị trí trung tâm đắc địa lên đến mức giá 100-150 triệu đồng/m2, tăng gần 25% so với cùng kỳ năm trước. Trên thị trường thứ cấp, giá cũng tăng hơn 22% so với năm trước lên gần 38 triệu đồng/m2.
Trước đó, batdongsan.com.vn đưa ra dự báo, nguồn cung mới tại Hà Nội sẽ tiếp tục dồi dào từ nay đến cuối năm với hơn 9.000 căn hộ, nâng tổng lượng mở bán cả năm đạt gần 20.000 đơn vị, mức cao nhất 5 năm. Giá bán dự kiến sẽ tăng khoảng 18-22%/năm.
Theo nhận định của ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc kinh doanh batdongsan.com.vn, so với quý I/2023, giá rao bán chung cư tại Hà Nội cuối quý II/2024 tăng 31%, trong khi tại TP.HCM chỉ tăng 6%. Nguyên nhân chính là do nguồn cung ở Hà Nội hạn chế và giá mở bán cao.
Cũng theo ông Tuấn, so với giai đoạn 2013-2016, giá bán chung cư giai đoạn 2023-2024 đã tăng gấp đôi. Cụ thể, giá trung bình năm 2013 khoảng 23 triệu đồng/m2, còn giá trung bình 6 tháng đầu năm 2024 khoảng 45 triệu đồng/m2.
Trước diễn biến này của thị trường chung cư Hà Nội, các chuyên gia khuyến cáo, nếu người mua để ở thì có thể “xuống tiền” khi phù hợp với khả năng tài chính, nhưng đối với các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ vì rủi ro về giá vẫn rất cao.
Tỷ suất lợi nhuận thấp
Lý giải cụ thể, ông Phạm Đức Toản – Tổng giám đốc EZ Property cho rằng, xuống tiền đầu tư chung cư thời điểm này thì sẽ không hiệu quả, rất dễ mua ở "đỉnh" giá. Trong khi tỷ suất lợi nhuận cho thuê đo lường bằng doanh thu/giá bất động sản. Ví dụ khi mua một căn chung cư 2 - 3 tỷ đồng, cho thuê được 10 triệu đồng/tháng thì tỷ suất lợi nhuận đạt khoảng 5,2%.
Do vậy, nếu giá nhà càng cao sẽ đẩy giá vốn ở mức cao, khiến tỷ lệ sinh lời có xu hướng giảm. Bởi người thuê không dễ chấp nhận bỏ ra một khoản chi phí lớn cho việc thuê nhà, thay vào đó họ sẽ tìm kiếm những căn hộ hoặc phân khúc thuê thấp hơn để phù hợp với kế hoạch tài chính.
Chưa kể, nếu nhà dầu tư dùng đòn bẩy tài chính thi lãi vay có thể “bào mòn” lợi nhuận cho thuê. Nếu mua để chờ bán, thì chắc chắn giá sẽ tăng nhưng căn hộ giá cao sẽ dành cho người có mức thu nhập cao, trong khi người mong muốn mua nhà nhất lại là người có mức thu nhập vừa và thấp.
Đồng quan điểm, ông Giang Anh Tuấn – Giám đốc batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, giá chung cư có thể sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới, nhưng sẽ chỉ tăng nhẹ hoặc đi ngang. Thực tế, giai đoạn 2016 - 2018 đã từng chứng kiến giá chung cư đi ngang trong một thời gian dài, thậm chí là đi xuống trong khi giá các loại bất động sản khác tăng. Vì vậy đầu tư vào giai đoạn này là chưa hợp lý về giá.
Nhìn về phía góc độ thị trường, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS cho biết, việc tăng giá nhà chung cư xuất phát từ thực tế thị trường nhưng trong bối cảnh nền kinh tế còn khó khăn, thu nhập của người dân chưa thực sự ổn định, có thể gây tác động xấu đến thị trường, tạo dư địa cho các nhóm đầu cơ đẩy giá.
