Đất nền vẫn cắt lỗ hàng chục phần trăm
Sau đợt sốt đất cục bộ năm 2021 và rơi vào trầm lắng giữa năm 2022, đến thời điểm này, ông nhìn nhận ra sao về bức tranh thị trường đất nền?
Ông Phạm Đức Toản: Đất nền vẫn đang là phân khúc kém nhất thị trường bất động sản khi lượng giao dịch vô cùng thấp, giá giảm sâu nhất, nguồn cung không nhiều. Một số dự án đất nền của các chủ đầu tư đều giãn tiến độ triển khai vì thị trường xấu. Đất nền ở một số tỉnh thành có giá tăng phi mã mấy năm trước thì nay càng giảm sâu; còn ở thành phố lớn bắt đầu rục rịch có giao dịch trở lại, tuy không nhiều.
Đất nền hiện còn ghi nhận tình trạng bán cắt lỗ hay không, thưa ông?
Ông Phạm Đức Toản: Tình trạng bán cắt lỗ đất nền vẫn đang diễn ra, muốn thanh khoản được bắt buộc phải cắt lỗ. Nếu so với giá ở thời điểm sốt đất năm 2021 thì đến nay, có những vị trí phải cắt giảm 40-50%, phổ biến nhất là 30%. Đặc biệt, có những khu vực ở ven đô Hà Nội từng giảm đến 30-40% nhưng rất khó đẩy được hàng.
Tuy nhiên, từ đầu năm 2024, thị trường cũng bắt đầu sáng sủa hơn, nghĩa là có giao dịch trở lại bởi một số chủ đầu tư đưa ra các gói ưu đãi nhằm kích thích thị trường.
Đơn cử, có những chủ đầu tư đưa ra chương trình vay 30 năm, nhưng 4 năm đầu tiên ân hạn lãi suất thấp. Nhờ đó mà lượng giao dịch đầu năm của một số sản phẩm có tín hiệu thiết thực hơn.
Ông có thể chia sẻ thêm thông tin về thị trường đất nền ở Hà Nội nói riêng và một số tỉnh miền Bắc nói chung?
Ông Phạm Đức Toản: Đối với thị trường Hà Nội, nguồn cung các dự án mới gần như không có, bởi mấy năm gần đây các dự án được cấp phép rất ít, đa phần là nguồn cung từ dự án cũ, tập trung chủ yếu ở phía Tây (như Hoài Đức, Thạch Thất, Ba Vì) và phía Đông (như Gia Lâm, Long Biên).
Về giá bán, có thể thấy đà tăng của năm 2021 đã đẩy mức giá neo cao, từ hàng chục triệu lên hàng trăm triệu mỗi m2. Có những dự án vào thời điểm năm 2020, giá chỉ 60-70 triệu đồng/m2 nhưng bước sang năm 2021 lên 100 triệu đồng/m2, thậm chí 150 triệu đồng/m2. Chưa kể, có những dự án tại đô thị lớn có tốc độ tăng "khủng" hơn, lên 200 - 300 triệu đồng, thậm chí 400 triệu đồng/m2, cao hơn cả một số vị trí ở nội đô Hà Nội. Thời điểm sốt, làn sóng tăng giá mạnh nên khi thị trường sụp đổ, các sản phẩm này gần như “đóng băng”.
Những nhà đầu tư cá nhân dùng đòn bẩy tài chính đa phần đều mắc kẹt, bởi lãi suất cao và không có thanh khoản. Đến giữa năm 2023, thị trường đất nền xảy ra tình trạng bán tháo, cắt lỗ, bán bằng mọi giá để giảm gánh nặng về lãi suất.
Hiện tại, có thể xác định được “điểm đáy” của thị trường chính là khoảng quý II và quý III của năm 2023. Để biết được “đáy” của thị trường có hai cách: Một là tốc độ giảm giá sâu nhất, hai là không có thanh khoản. Đến quý IV/2023, thị trường Hà Nội bắt đầu có phục hồi nhẹ thông qua một số sản phẩm có giao dịch như chung cư, nhà ở riêng lẻ khác.
Sự phục hồi này một phần nhờ lãi suất các nhà băng hạ nhiệt. Hiệu ứng lãi suất thấp kéo sang đầu quý I/2024, khiến các nhà đầu tư cân nhắc thay vì gửi ngân hàng an toàn thì quyết định rút ra đầu tư.
Thị trường đất nền Hà Nội bắt đầu có nhích nhẹ, song mức giá vẫn đang neo cao. Đối với những khu vực cắt lỗ đa phần vẫn phải cắt. Tuy nhiên tỷ lệ cắt lỗ sẽ giảm đi, chỉ khoảng 20% thay vì 30 - 40.
Với những tỉnh thành xa có giá đất tăng nóng trong giai đoạn trước, bây giờ đều nằm im, đặc biệt như Bắc Ninh, Bắc Giang. Tình trạng này cũng diễn ra tương tự với Quảng Ninh, Hải Phòng.
Một địa bàn khác, thị trường cũng đang khó khăn là Hưng Yên, giáp ngay Hà Nội. Giao dịch đất nền tại Mỹ Hào, Khoái Châu… trước đó rất nhộn nhịp, nhưng nay giảm mạnh, hầu như chỉ lác đác ở một số dự án lớn của Vingroup và Ecopark.
Hay như Hòa Bình, nơi từng sôi động về bất động sản du lịch, nhưng giờ rất khó có thanh khoản. Những dự án trước mở bán tốt, giờ cũng không bán được như Casa Del Rio của doanh nghiệp Lã Vọng. Các dự án nghỉ dưỡng giờ không phải là ưu tiên của nhà đầu tư, bởi họ đang nhắm vào những sản phẩm có tính thanh khoản cao, ở thực và tiềm năng tăng giá. Với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, trong thời gian tới, tôi nghĩ vẫn chưa có gì thay đổi.
Mở rộng về các tỉnh phía trong như Thanh Hóa, đây cũng là địa phương ghi nhận tình trạng sốt đất mạnh nhất trong năm 2021, khi từng đoàn xe ô tô ùn ùn kéo về tham gia đấu giá đất. Thế nhưng, hiện tại lượng giao dịch cũng rất thấp. Các nhà đầu tư mua trước đây đều muốn bán cắt lỗ 20-30% để thoát hàng.
Từ năm 2025, đất nông thôn sẽ có giá hơn
Quy định về siết phân lô bán nền sẽ có hiệu lực vào ngày 1/1/2025. Theo ông, động thái này sẽ tác động ra sao đến thị trường?
Ông Phạm Đức Toản: Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ 1/1/2025 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III. Như vậy, tất cả các doanh nghiệp phải lập dự án, xin phê duyệt theo quy hoạch của địa phương, phải bán nhà kèm theo quyền sử dụng đất chứ không được phân lô bán nền.
Khi đó, chủ đầu tư xây dựng phải sẽ kéo dài thời gian đầu tư, dẫn tới tổng mức đầu tư dự án và giá trị sản phẩm cũng tăng. Lúc đó, chủ đầu tư không thuần túy bán đất mà bán cả nhà trên đất. Giá trị sản phẩm tăng lên sẽ dẫn đến thanh lọc các nhà đầu tư, nghĩa là chỉ nhà đầu tư có tiềm lực mới tham gia được "cuộc chơi". Nếu như trướcm chỉ cần 1-2 tỷ đồng là có thể mua được lô đất, nhưng giờ đây phải có 3-5 tỷ đồng mới đầu tư được.
Như vậy, việc siết phân lô bán nền sẽ làm giảm hiện tượng đầu cơ và những người có nhu cầu thực mới dám mua. Đây là quy định tích cực, tránh được những trường hợp mua xong rồi bỏ hoang. Hiện có những khu đất chuyển nhượng xong hàng chục năm nhưng vẫn không thấy ai xây dựng. Ngoài ra, việc xây dựng đồng bộ dự án sẽ tạo nên cảnh quan đô thị đẹp hơn.
Về mặt hạn chế, tác động của việc siết phân lô bán nền tại đô thị I, II, III sẽ làm giảm nguồn cung. Từ đó, đầu tư đất nền từ khu vực IV trở đi và đất nông thôn sẽ hiệu quả hơn, gián tiếp kích thích giá ở khu vực này tăng.
Với kinh nghiệm lâu năm trên thị trường, theo ông, liệu sắp tới có diễn ra sốt đất nữa không?
Ông Phạm Đức Toản: Tôi nhìn nhận trong ngắn hạn và trung hạn sẽ khó xảy ra tình trạng sốt đất. Thị trường sẽ minh bạch hơn sau những đau thương, đổ vỡ của nhiều nhà đầu tư. Họ cũng có thêm những bài học kinh nghiệm liên quan đến đất. Ngoài ra, các dự thảo về đánh thuế căn nhà thứ hai, hạn chế giao dịch 5 căn nhà (dù vừa được Bộ Xây dựng rút đề xuất - PV) nhưng cũng cho thấy các cơ quan chức năng đang siết lại tình trạng đầu cơ.
Bên cạnh đó, khung pháp lý chặt chẽ nên thủ tục đầu tư dự án sẽ không còn dễ dàng. Chi phí đầu tư tăng, kéo theo giá thành sản phẩm tăng nên không còn cơ hội, lợi nhuận nhiều cho nhà đầu tư thứ cấp. Bất động sản vẫn là một ngành có biên độ lợi nhuận tương đối cao so với ngành khác, chứ không phải là vượt trội.
Từ thực tế trên cho thấy hiện chưa có một tín hiệu nào về việc sẽ xảy ra tình trạng sốt đất trong thời gian ngắn hạn và trung hạn.
Ông dự báo thế nào về thị trường đất nền từ nay đến cuối năm?
Ông Phạm Đức Toản: Như tôi đã nói ở trên, nếu duy trì được tăng trưởng kinh tế cùng với mặt bằng lãi suất thì thị trường đất nền từ nay đến cuối năm sẽ tươi sáng hơn. Tuy nhiên, đất nền phải quay lại mặt bằng giá thấp hơn mới phù hợp, còn cứ neo giá cao như hiện nay thì đầu tư không hiệu quả. Bởi lẽ, chi phí đầu tư quá lớn, biên lợi nhuận thấp và khả năng tăng giá không còn cao.
Dù vậy, để kỳ vọng một bước nhảy vọt cũng như thị trường đất nền sôi động là chưa có. Mức giá phải quay về thấp hơn thì các nhà đầu tư mới quyết định "xuống tiền".
Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!
