Giữa năm 2023, sau khi tiếp thu các ý kiến đóng góp, cơ quan soạn thảo đã đưa trở lại phương pháp thặng dư trong Nghị định 12/2024. Phương pháp này được hiểu là lấy doanh thu (giả định) của dự án bất động sản trừ đi chi phí ước tính, từ đó cơ quan quản lý tính số thuế đất mà doanh nghiệp phải nộp.
Bàn về việc này, TS Vũ Đình Ánh - chuyên gia kinh tế cho rằng, dù vẫn gọi tên là phương pháp thặng dư nhưng quy định tại Nghị định 12 đã có nhiều thay đổi chưa phù hợp. Không hiểu vì lý do gì khi xây dựng Nghị định 12 Bộ Tài nguyên & Môi trường (TN&MT) lại "quên" hai loại chi phí quan trọng mà nhà đầu tư phải bỏ ra là tiền sử dụng đất và vốn.
Theo phân tích của ông Ánh, các dự án liên quan đến đất đai, tiền sử dụng đất là khoản chi phí cực lớn, có thể lên tới hàng nghìn tỷ đồng/dự án. Trong khi đó, chi phí vốn cũng không hề nhỏ vì đặc điểm của bất động sản là giá trị cao và thông thường doanh nghiệp đều phải sử dụng vốn vay.
Thậm chí, ngay cả nhà đầu tư chỉ sử dụng vốn sẵn có thì khi hạch toán cũng phải xem nó giống như vốn vay bởi trong kinh tế đồng vốn phải mang lại lợi nhuận, nếu không đầu tư thì gửi ngân hàng cũng sẽ có lãi.
Ông Ánh nhấn mạnh, những chi phí cực lớn và quan trọng với đất đai lại bị bỏ ra ngoài là không đúng bản chất về kinh tế. Vì vậy, chi phí phải là tổng tất cả các khoản mà nhà đầu tư phải bỏ để tạo ra sản phẩm cuối cùng.
Đồng thời, TS Vũ Đình Ánh cũng chỉ ra bất cập trong quy định lợi nhuận của nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) được tính bằng tỷ lệ % trên chi phí đầu tư xây dựng. Ông bày tỏ đây là quy định vô lý bởi tất cả các khoản “chi” đều phải tính vào chi phí còn những khoản "thu" mới là lợi nhuận. Lợi nhuận mà tính cả chi phí là cách hiểu méo mó, sai lệch.
Ông khẳng định, việc diễn đạt và thực thi sai lệch bản chất phương pháp thặng dư đồng nghĩa với việc tự bỏ đi một công cụ hiệu quả để định giá đất. Ngay từ phương pháp định giá đã “sai hướng” thì định giá đất sẽ bị tắc.
Điều này sẽ dẫn đến nhiều phân khúc của thị trường bất động sản không được định giá phù hợp. Bên cạnh đó, tình trạng tắc nghẽn nguồn cung ngày càng trầm trọng, mục tiêu kéo giảm giá nhà trở nên bất khả thi.
Cũng đưa ra góp ý về phương pháp tính giá đất này, ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam bày tỏ, các quy định tính tổng chi phí đầu tư, phát triển bất động sản để tạo ra tài sản có doanh thu cần phải đảm bảo nguyên tắc tính đúng và đủ các loại chi phí.
Theo nguyên tắc và các quy định hiện hành về giá thì tổng chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra để sản xuất kinh doanh sản phẩm phải bao gồm tổng chi phí trực tiếp và gián tiếp. Đó cũng chính là tổng chi phí phù hợp để tính giá.
Đối với bất động sản sẽ bao gồm chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra để có quyền sử dụng đất thực hiện dự án (trừ dự án được ưu đãi miễn tiền sử dụng đất) và khoản đầu tư phát triển bất động sản trên đất.
Ông Thoả nêu quan điểm, việc quy định không tính tiền sử dụng đất (khoản đầu vào hợp lệ) vào tổng chi phí đầu tư mà chỉ cho phép tính chi phí phát triển bất động sản sau khi có đất sẽ thiếu một khoản tiền khá lớn. Ngoài ra, việc không tính chi phí đầu vào khác như “vốn” - một khoản mà nhà đầu tư phải bỏ ra trả cho người cấp vốn cho mình đầu tư xây dựng cũng là khiếm khuyết.
