Bước sang quý IV/2024, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP.HCM tiếp tục tăng cao. Điều này khiến việc sở hữu nhà ở ngày càng trở nên khó khăn đối với phần lớn người dân, đặc biệt là đối với giới trẻ.
Xu hướng thuê nhà sẽ phát triển
Nói về vấn đề nhà đất tại các thành phố lớn, đặc biệt là tại Hà Nội và TP.HCM liên tục tăng cao, nhiều ý kiến cho rằng, đây là điều hiển nhiên bởi 3 yếu tố: dân số nội thành tăng liên tục, GDP khu vực nội thành cũng không ngừng tăng, và quan trọng nhất, đây là những thành phố độc nhất vô nhị, không thể có phiên bản thứ hai.
Chỉ có đất ngoại thành, vùng ven, vùng sâu, vùng xa mới xuất hiện khái niệm giá đáy hoặc đỉnh. Theo đó, việc sở hữu nhà ở khu vực trung tâm sẽ chỉ còn dành cho những người có tài chính mạnh. Đối với những người có thu nhập vừa đủ, lựa chọn thuê nhà sẽ hợp lý hơn, phù hợp với lối sống cá nhân hóa hiện nay, nhất là của giới trẻ. Đồng thời, khi nhu cầu giảm bớt, nguồn cung sẽ không cần “nóng vội” từ đó tiến tới ổn định và có thể giảm giá nhà.
Nêu quan điểm về vấn đề này, ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), Tổng Giám đốc SGO Homes nhận định, ngay từ quý I và quý II, VARS đã dự báo về xu hướng thuê nhà sẽ phát triển và đang ngày càng rõ rệt.
Khảo sát gần đây của VARS cho thấy, nhiều người có xu hướng chọn thuê nhà thay vì mua. Thậm chí, có những cá nhân đủ khả năng tài chính để mua nhà nhưng do giá nhà tăng quá cao, họ sẽ chọn mua hoặc đầu tư ở khu vực vùng ven, xa trung tâm hơn. Còn những người mua tại trung tâm để cho thuê thường là người có nguồn lực tài chính mạnh, không quá quan tâm đến việc tăng giá trong ngắn hạn.
Tuy nhiên, nếu nguồn cung không được cải thiện, giá nhà chắc chắn sẽ tiếp tục xu hướng tăng trong thời gian tới nhưng sẽ không còn "đột biến" như trước mà sẽ diễn ra với tốc độ chậm hơn.
Theo đánh giá của ông Lê Bảo Long, Giám đốc Marketing Batdongsan.com.vn, việc chuyển từ mua sang thuê không hẳn là phương án kém tối ưu về tài chính, mà chủ yếu là khác biệt về “khẩu vị” giữa các thế hệ. Ông Long cho rằng, nếu các thế hệ trước ưa chuộng việc sở hữu tài sản, thì thế hệ trẻ ngày nay linh hoạt hơn. Họ có thể không đặt nặng việc mua nhà mà thay vào đó chọn thuê, dùng một phần chi phí cho nhu cầu cuộc sống hoặc đầu tư.
“Hiện nay, phần lớn những người sinh từ năm 1981 đến 1996 thường có tâm lý muốn sở hữu nhà cửa, xe cộ để ổn định và cảm thấy an toàn. Trong khi đó, thế hệ trẻ hơn, sinh từ năm 1997 trở lại đây, lại có lối sống và thói quen tiêu dùng linh hoạt hơn. Họ mong muốn tận hưởng và trải nghiệm cuộc sống nhiều hơn thay vì ổn định với một ngôi nhà hay chiếc xe ở độ tuổi 30-35 như các thế hệ trước,” ông Lê Bảo Long chia sẻ.
Phát triển nhà ở xã hội có thể khiến giá nhà tại Hà Nội giảm 30 – 40%
Về vấn đề giảm giá nhà, trong thời gian qua đã có không ít ý kiến đến từ các chuyên gia, chủ thể tham gia thị trường đóng góp. Tuy nhiên, hầu hết đều có chung một quan điểm, chìa khóa để “hạ nhiệt” giá bất động sản sẽ là phát triển các khu đô thị nhà ở xã hội tại các khu vùng ven. Chỉ tính riêng tại Hà Nội, khi các dự án này hoàn thành, giá nhà có thể giảm 30 - 40% so với hiện tại.
Theo ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty EZ Property, viễn cảnh các dự án chung cư thương mại giảm giá sẽ gần như không thể xảy ra. Theo báo cáo quý III/2024 của Savills, giá trung bình căn hộ chung cư mới đã chạm mốc 70 triệu đồng/m2, tăng 6% theo quý và 28% so với cùng kỳ năm trước.
Trong khi đó, nhiều dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội nằm ở những khu vực quá xa trung tâm, như huyện Hoài Đức, Quốc Oai… với hạ tầng kỹ thuật và xã hội còn hạn chế. Do vậy, Nhà nước nên chủ động dùng vốn ngân sách để phát triển nhà ở xã hội và coi đây là một khoản đầu tư công ích, đặt mục tiêu lợi nhuận sang một bên để thực hiện mục tiêu an sinh xã hội.
Ông Toản dẫn ví dụ về Singapore là một trong những nước đi đầu trong chính sách này. Ngay từ những năm 1960, chính phủ Singapore đã thành lập Cục Phát triển Nhà ở để tập trung phát triển nhà ở xã hội. Hiện tại, gần 90% người dân Singapore sở hữu nhà, với hơn 80% sống trong các dự án nhà ở xã hội.
Đồng tình, đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường cho rằng, không chỉ phát triển nhà ở xã hội mà cần tăng phân khúc cho thuê, người thu nhập thấp có thể thuê nhà ở này suốt đời, khi tích lũy đủ tiền thì sẽ chuyển sang mua nhà ở thương mại và dành quỹ nhà cho thuê đó cho những người thu nhập thấp khác vào thuê.
Ngoài ra, việc phát triển nhà ở cho thuê không thể hoàn toàn dựa vào doanh nghiệp, vì đây là hình thức "bỏ tiền lớn và thu tiền nhỏ," mà khoản thu nhỏ này còn không đủ để bảo dưỡng và vận hành. Do đó, đại biểu Hoàng Văn Cường kiến nghị thành lập một quỹ chuyên dụng để đầu tư phát triển nhà ở cho thuê, được lấy từ 20% nguồn thu tiền sử dụng đất của các dự án nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại.
TS. Trần Xuân Lượng (Trường Đại học Kinh tế Quốc dân) cho rằng, trong dài hạn, việc mở rộng phát triển các đô thị vệ tinh là bước đi quan trọng để ổn định thị trường và giảm giá bất động sản.
