Phóng viên Đô Thị Mới đã có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Tiến Lập, Văn phòng luật sư NHQuang và Cộng sự, Trọng tài viên Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam xoay quanh vấn đề này.
Cơ sở khoa học đánh thuế BĐS chưa thuyết phục
Trong văn bản gửi Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây dựng nêu đề xuất đánh thuế với trường hợp sở hữu nhà, đất thứ 2. Ông đánh giá gì về đề xuất này?
Luật sư Nguyễn Tiến Lập: Tôi đã nghe ý kiến nhiều chiều về cả động cơ và mục đích của đề xuất này. Hiện nay thị trường BĐS đang nóng với giá căn hộ ở các đô thị lớn tăng rất cao, cùng với đó là giá đất cao đột biến ở vùng ven khi đấu giá. Điều này trái với ý đồ điều tiết chính sách vĩ mô, cho rằng sẽ làm khó cho người thu nhập thấp muốn mua nhà. Tuy nhiên về nguyên nhân lại quy “lỗi” của tất cả hiện tượng này cho các nhà môi giới và nhà đầu cơ. Do đó, có lẽ căn nguyên của việc đề xuất giải pháp đánh thuế này là như vậy.
Tôi xin nêu ý kiến và cách nhìn khác.
Thứ nhất, về thị trường BĐS, nhiều người cho rằng đang có sự lệch pha giữa cung và cầu, tức nhu cầu giả, bị thổi phồng dẫn đến giá nhà, đất tăng. Những người đó chỉ nhìn thấy nhu cầu sử dụng mà không thấy nhu cầu đầu tư thông qua BĐS, vốn là yếu tố bình thường trong thị trường mới nổi như Việt Nam. Và nhu cầu đầu tư để có tiền hay làm giàu đương nhiên là chính đáng.
Giá nhà liên tục tăng mạnh trong vài năm qua
Thứ hai, nếu cho rằng cần bảo đảm về chính sách để có nhà giá rẻ cho người nghèo hay thu nhập thấp mua được nhà thì tôi thấy ngay cả Hiến pháp cũng không nói về quyền sở hữu nhà mà là quyền về chỗ ở hợp pháp. Có nghĩa rằng đa số người dân không có tiền mua nhà thì có thể và nên thuê nhà ở. Theo đó, chính sách xã hội nên hướng đến xây nhà cho thuê với giá thuê thấp và ổn định và điều này đã quy định trong Luật Nhà ở 2023.
Thứ ba, đã chấp nhận kinh tế thị trường thì cần hiểu rằng cái gì tồn tại và phát triển trong đó đều có lý. Do đó, hiện tượng đầu cơ và nghề môi giới, trước đây bị gọi miệt thị là “cò đất”, là bình thường, thậm chí không thể thiếu nếu muốn phát triển thị trường.
Như vậy, quả thật tôi chưa được thuyết phục về các lý do và cơ sở khoa học của đề xuất đánh thuế căn nhà thứ hai vào lúc này. Chưa muốn nói rằng nhìn vào tính logic hình thức thì sẽ thấy ngay đó là đánh vào người giàu hay người có tài sản, trong khi mục tiêu của sự nghiệp Đổi mới bao năm qua chính là làm cho “dân giàu, nước mạnh”.
Nhiều ý kiến lo ngại việc đánh thuế bất động sản trong bối cảnh này sẽ khiến thị trường BĐS gặp khó khăn, kéo theo nền kinh tế ảm đạm. Quan điểm của ông ra sao về điều này?
Luật sư Nguyễn Tiến Lập: Đương nhiên, xét về căn bản và tổng thể, một nền kinh tế phát triển bền vững và ổn định thì không thể dựa vào thị trường BĐS. Tuy nhiên, với các quốc gia như Việt Nam và Trung Quốc hay thậm chí nhiều nền kinh tế mới nổi thì lại khác. BĐS là yếu tố kích thích động cơ và tâm lý làm giàu của người dân, đồng thời tạo nhanh và nhiều công ăn việc làm. Đó là mặt tích cực và tôi cho rằng nó vẫn còn phát huy tác dụng trong một thời gian khá dài nữa.
Kinh tế mấy năm qua trầm lắng cũng bởi lý do thị trường BĐS đóng băng vì khan hiếm sản phẩm và giao dịch. Nhiều chuyên gia đã quy cho điểm nghẽn về thể chế. Nay, nếu đánh thuế mới hay thậm chí tăng thuế vào lĩnh vực này, tôi nghĩ sẽ gây tác động tiêu cực.
Cụ thể, cho dù bên nào tham gia giao dịch phải trả thuế, BĐS sẽ tăng giá dẫn đến mật độ các giao dịch e rằng lại giảm nữa. Nhưng quan trọng hơn là tâm lý thị trường. Các nhà đầu tư sẽ e ngại về động thái chính sách theo cách áp đặt thuế mới hay các biện pháp hành chính và nếu thiếu niềm tin bất ổn thì đương nhiên hoạt động kinh tế sẽ suy trầm.
Thưa ông, đúng là một trong những mục tiêu của đề xuất đánh thuế được nêu lên là để chống đầu cơ, hạ nhiệt đà tăng giá bất động sản. Vậy việc đánh thuế có thực sự giải quyết được vấn đề này?
Luật sư Nguyễn Tiến Lập: Nói sâu hơn về khía cạnh này, tôi lấy ví dụ các trường hợp đấu giá đất vùng ven đô thị lớn như Hà Nội gần đây. Đã tổ chức đấu thầu thì mục tiêu xác định đương nhiên phải là giá cao nhất rồi, vậy tại sao khi đạt được giá cao thì các cơ quan chức năng lại e ngại, thậm chí ngăn cản?
Vấn đề thực chất hay phía sau, đó là những người tham gia bỏ giá và trúng đấu giá phần lớn là các nhà đầu cơ ngắn hạn, họ sử dụng đấu thầu làm phương tiện, kết hợp với hoạt động môi giới để thổi mặt bằng giá lên, nhằm hai mục đích cụ thể: Thứ nhất, bán sang tay các khu đất trúng giá để kiếm lời trước thời hạn phải trả đủ giá trúng thầu; và thứ hai, sẽ bán hay thanh khoản được các mảnh đất khác tại cùng địa bàn. Tất cả cái đó gọi là tạo sóng hay tạo sốt thị trường, vốn là một thuộc tính của thị trường BĐS ở khắp nơi.
Luật sư Nguyễn Tiến Lập, Văn phòng luật sư NHQuang và Cộng sự, Trọng tài viên Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam
Hiện tượng nói trên gây khó cho các nhà tổ chức đấu giá, mặc dù xét về phương diện tài chính, cơ quan chính quyền có liên quan với tư cách là người chủ bán đất sẽ vui vì có thể thu được các khoản khá lớn cho ngân sách địa phương.
Tuy nhiên, về giải pháp khắc phục thì tôi cho rằng cần đơn giản đưa ra các điều kiện chặt chẽ, minh bạch về dự thầu, chẳng hạn nếu là đất ở thì buộc người mua phải xây nhà để ở trong thời hạn nhất định mà không được chuyển nhượng. Còn nếu là đất thương mại thì người tham gia phải là nhà đầu tư có dự án cụ thể, khả thi với cam kết triển khai.
Trong khi đó, việc đánh thuế căn nhà hay BĐS thứ hai lại có vẻ không liên quan gì. Bởi về bản chất đó là hạn chế làm giàu và phân biệt đối xử, tức xâm phạm quyền, chưa nói tới mục tiêu bất cập và mâu thuẫn.
Chẳng hạn, tôi sở hữu một BĐS nhưng có giá trị gấp nhiều lần so với hai hay ba BĐS của người khác. Còn về hiệu ứng tài chính thì ít nhất với việc nộp thuế sẽ làm giá thành hay chi phí của việc sở hữu BĐS tăng lên, cho dù người mua hay người bán phải chịu.
Xin thưa rằng chỉ riêng việc trình đề xuất đánh thuế này thôi thì người có tiền và đang có nhiều nhà rất có thể sẽ tranh thủ mua thêm BĐS để hy vọng tránh nguyên tắc hồi tố của luật, thay vì bán ra như hy vọng để làm tăng nguồn cung như mong đợi. Lý do, BĐS vẫn là một kênh đầu tư hơn là kênh cung ứng sản phẩm thiết yếu, và ai cũng muốn bán ra với giá cao hơn để bảo toàn giá trị thì liệu rằng người có nhu cầu nhà ở thật với mức chi trả thấp có cơ hội mua không ?
Theo nghiên cứu của tôi, sự lên xuống của bất cứ thị trường nào cũng có tính chu kỳ, do đó không ai có thể can thiệp nhanh mạnh bằng cách siết cái “bàn tay vô hình” ấy, thay vào đó cần có các ứng xử bình tĩnh và kiên nhẫn cũng như bài bản và tổng thể hơn.
Lo ngại “phản ứng ngược”
Một yếu tố quan trọng là cần có cơ sở dữ liệu để đánh thuế, để đảm bảo đánh thuế đúng đối tượng, phát huy hiệu quả của chính sách thuế. Tuy nhiên, hiện nay ở Việt Nam, cơ sở dữ liệu chưa đầy đủ thì liệu việc đánh thuế có đúng đối tượng, đạt hiệu quả?
Luật sư Nguyễn Tiến Lập: Tôi không e ngại về cơ sở dữ liệu vì Việt Nam đã và đang thúc đẩy quá trình chuyển đổi số khá mạnh mẽ, trong bối cảnh Việt Nam là một nước có quản lý hành chính rất chặt chẽ.
Theo đó một mặt Nhà nước sẽ sử dụng biện pháp hành chính để buộc người dân cung cấp, đăng ký thông tin về định danh cá nhân và tài sản, kết hợp với thanh, kiểm tra, rà soát và đối chiếu từ cơ sở; mặt khác, sẽ có sự kết nối và liên thông dễ dàng giữa các cơ sở dữ liệu của từng lĩnh vực khác nhau. Đó là chưa nói đến BĐS thuộc loại tài sản phải đăng ký và công bố về cả về sở hữu và giao dịch.
Lo ngại phản ứng ngược khi đánh thuế căn nhà thứ hai
Tuy nhiên, vấn đề ở chỗ một khi tác động của chính sách là bất lợi và nó vượt ngưỡng chấp nhận và chịu đựng của người dân và thị trường thì đương nhiên sẽ có các phản ứng ngược.
Chẳng hạn đó sẽ là sự khai man, ẩn danh hoặc lẩn trốn nghĩa vụ cung cấp thông tin, dữ liệu thật bằng cách này hay cách khác, ví dụ như chuyển tên trên giấy tờ BĐS từ người chủ thật sang những người khác. Mặc dù vậy, giả sử thuế BĐS mới này được áp dụng thì so với các loại thuế khác, cơ quan thuế vẫn có thể thu được thuế một cách khá dễ dàng.
Việt Nam có thể học hỏi kinh nghiệm gì qua việc đánh thuế bất động sản ở các quốc gia trên thế giới, thưa ông? Đâu là mô hình ông cho là phù hợp với bối cảnh Việt Nam?
Luật sư Nguyễn Tiến Lập: Xét trên bình diện thực tế thì các nước, nhất là các quốc gia phát triển, có nhiều loại hình thuế BĐS khác nhau, không chỉ là thuế kinh doanh, thu nhập hay thuế chống đầu cơ. Thậm chí, người ta còn đánh những loại thuế nhất định để hạn chế xây dựng công trình bởi cho rằng một khi xây dựng thì đất trống không còn và đó là một cách chiếm dụng không gian và môi trường sống tự nhiên của con người.
Cho nên, từ quan điểm chính sách, vấn đề không phải ở chỗ cứ thấy các nước có cái gì và cái đó tiện cho mình thì ta làm theo. Bởi suy cho cùng, mỗi quốc gia hay hệ thống chính trị, kinh tế và xã hội đều có các đặc điểm riêng, nó được chi phối bởi các nền tảng triết lý, tư duy và văn hoá gắn với đặc thù đời sống và phát triển của họ.
Chẳng hạn, người ta không đánh thuế tài sản lên ngôi nhà thứ hai vì như thế là chống lại sự giàu có và tích luỹ tài sản, vốn là quyền cơ bản của công dân, tuy nhiên lại đánh thuế chống đầu cơ bằng các mức thuế khác nhau để hạn chế việc mua đi bán lại BĐS quá nhanh. Tức họ hạn chế tính sôi động của thị trường đặc biệt này bởi nó gắn với tín dụng thế chấp của hệ thống ngân hàng.
Tuy nhiên, đa số người dân thuộc tầng lớp trung lưu không bị ảnh hưởng bởi thuế này vì họ có xu hướng sử dụng thu nhập để thuê nhà hơn là tìm cách mua để sở hữu. Hay nói cách khác, việc sở hữu BĐS chủ yếu thuộc về những người thật sự giàu có hay chuyên đầu tư, kinh doanh trong lĩnh vực này.
Còn nói về mô hình phù hợp với Việt Nam thì qua nhiều năm nghiên cứu, tôi thấy chúng ta gần và giống nhất với Trung Quốc nhưng tất cả ở quy mô nhỏ bé hơn và cũng manh mún hơn. Tuy nhiên, thật bất ngờ là mặc dù vấn đề áp thuế chống đầu cơ đã được bàn luận từ lâu ở Trung Quốc nhưng Chính phủ vẫn lần lữa chưa thực hiện. Thay vào đó, họ lại công khai chủ trương sẽ áp dụng khi có các điều kiện thích hợp.
Đấu giá đất là chủ đề nóng thời gian qua
Lý do thực sự theo phân tích của các chuyên gia là chính phủ Trung Quốc nhận thức rõ vai trò và ý nghĩa của khu vực BĐS đối với nền kinh tế mới nổi của mình. Do đó vẫn cần sử dụng khu vực này như một yếu tố đòn bẩy cho tăng trưởng, đi kèm với e ngại rằng nếu đánh các thuế mới sẽ gây nên sự xáo trộn thị trường theo hướng “lợi bất cập hại”.
Thực tế việc đề xuất đánh thuế BĐS không phải mới đây, mà đã nhiều lần được đưa ra. Tuy nhiên, đề xuất đánh thuế chỉ xôn xao trên các diễn đàn một thời gian rồi lắng xuống. Theo ông, vì sao lại có tình trạng như vậy? Ở thời điểm hiện nay, theo ông việc đánh thuế liệu đã phù hợp?
Luật sư Nguyễn Tiến Lập: Về quy trình lập pháp, thuế phải do luật định và luật phải do Quốc hội ban hành. Không chỉ có luật về thuế mà có cả một số luật trong lĩnh vực khác được Chính phủ trình lên nhưng Quốc hội đã từ chối hoặc không đạt được sự nhất trí để thông qua. Lý do là các ĐBQH không chỉ phát biểu ý kiến của mình mà còn đại diện cho ý chí của cử tri, do đó nếu một dự luật chưa được thông qua sẽ đồng nghĩa với sự chưa sẵn sàng hay chưa đồng thuận của người dân và xã hội.
Tại thời điểm này, tôi hiểu rằng lý do đề xuất đánh thuế BĐS lại được trình lên bởi hai lý do: Thứ nhất, giá BĐS nói chung và đặc biệt căn hộ chung cư tăng cao bất thường, nó dẫn đến các trở ngại cho điều tiết vĩ mô về kinh tế - xã hội; và thứ hai, sức ép từ các cấp lãnh đạo Đảng, Nhà nước đòi hỏi các bộ, ngành quản lý phải đề ra các giải pháp mang tính kiểm soát thích hợp.
Theo đó, mỗi cơ quan chức năng đều có thẩm quyền đưa ra các đề xuất chính sách từ góc nhìn quản lý ngành và lĩnh vực. Xã hội và người dân đương nhiên cũng có quyền nêu ý kiến để đóng góp chính sách theo ý nghĩa khoa học, cũng như nhằm bảo vệ các lợi ích chính đáng của mình.
Chính sách về thuế BĐS có tác động sâu rộng lên đời sống kinh tế và dân sinh. Do đó, việc thu thập ý kiến và phản ánh dư luận xã hội của các cơ quan truyền thông lại càng cần thiết.
Xin cảm ơn ông!
H.P
