UBND TP. Hà Nội vừa công bố bảng giá đất điều chỉnh, áp dụng từ ngày 20/12/2024 đến hết ngày 31/12/2025. Theo đó, 5 huyện được định hướng trở thành quận gồm Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức và Đan Phượng, sẽ có mức giá đất tăng mạnh, với mức cao nhất gần 117 triệu đồng/m².
Nhiều dự đoán sẽ còn tăng giá
Cụ thể, tại huyện Thanh Trì, giá đất ở các tuyến đường trọng điểm như Nguyễn Xiển (đoạn qua xã Tân Triều), Nghiêm Xuân Yêm (đoạn qua xã Tân Triều và từ Cầu Dậu đến hết xã Thanh Liệt) và Phạm Tu đạt mức cao nhất 116,9 triệu đồng/m². Đây là mức giá cao nhất trong các khu vực của các huyện sắp lên quận.
Tiếp theo là huyện Gia Lâm, với mức giá 68 triệu đồng/m² tại đường Hà Huy Tập (thị trấn Yên Viên), tăng 195% so với trước đây. Tại đường Nguyễn Đức Thuận (thị trấn Trâu Quỳ), giá đất đã điều chỉnh lên hơn 65 triệu đồng/m², tăng hơn 310%.
Tại huyện Hoài Đức, các tuyến đường như Vạn Xuân (đoạn qua thị trấn Trạm Trôi và xã Kim Chung) và Đại lộ Thăng Long (đoạn qua xã An Khánh) có mức giá dao động từ 51 triệu đồng đến 53,3 triệu đồng/m², đứng ở mức giá cao so với các khu vực khác.
Ở huyện Đông Anh, các tuyến đường như Cao Lỗ và Quốc lộ 3 (đoạn qua thị trấn Đông Anh) hiện có giá đất cao nhất đạt 46 triệu đồng/m². Tại huyện Đan Phượng, mức giá đất cao nhất được ghi nhận ở đoạn giáp Hoài Đức đến ngã ba (tượng đài) với hơn 46 triệu đồng/m². Các khu vực khác, như từ Tượng đài đến hết thị trấn Phùng, có mức giá đất khoảng 44 triệu đồng/m².
Sau khi bảng giá đất mới được áp dụng, giới đầu tư dự báo giá đất nền tại các huyện sắp lên quận sẽ tiếp tục tăng mạnh. Anh Lại Đức Dũng, môi giới bất động sản tại Đông Anh cho biết, giá nhà đất ở khu vực này đang tăng nhanh và dự kiến sẽ còn tiếp tục tăng trong thời gian tới, nhờ vào việc điều chỉnh bảng giá đất.
Cũng theo anh Dũng, giá đất nền dọc theo Quốc lộ 3, đoạn qua xã Uy Nỗ hiện đã lên gần 300 triệu đồng/m². Nhiều trường hợp sau khi thỏa thuận giá xong, chủ đất lại “quay xe” không bán nữa vì họ nghĩ giá sẽ còn tăng. Hiện,để đầu tư vào đất thổ cư hoặc đất nền tại Đông Anh hiện nay, nhà đầu tư cần có ít nhất từ 4 đến 5 tỷ đồng.
Những khu đất gần trung tâm, gần các khu công nghiệp lớn, như khu công nghiệp Đông Anh rộng 300 ha, đang có giá tăng mạnh. Cụ thể, các lô đất đấu giá tại khu Lễ Pháp hiện có giá khoảng 125 - 135 triệu đồng/m², gấp đôi so với năm ngoái. Đặc biệt, khu đất đấu giá ở Thụy Lâm hiện là điểm nóng với tiềm năng đầu tư lớn.
Tương tự, một môi giới khác cho biết, giá đất tại các khu vực như Đông Trù, Uy Nỗ, Đông Hội, và Vĩnh Ngọc (huyện Đông Anh) đang tăng mạnh, dao động từ 100 - 150 triệu đồng/m², tăng 10-15% so với cuối năm 2023. Đặc biệt, một số lô đất tại các khu vực này đã được rao bán với giá trên 300 triệu đồng/m². Đặc biệt, đất nền "cắt lỗ" ở Đông Anh gần như không còn, và giá đất tại một số khu vực nóng như Vĩnh Ngọc, Hải Bối, Xuân Canh, Uy Nỗ... đã tiệm cận mức giá cao nhất trong đợt sốt đất trước đó.
Có tình trạng các "đầu nậu" lợi dụng điều chỉnh bảng giá đất...
Theo anh Thế Tuyển, môi giới bất động sản tại Hoài Đức, sự kiện các huyện tiến gần đến mốc lên quận đã thu hút sự chú ý của nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, lượng người mua thực tế vẫn chưa nhiều, chủ yếu mới chỉ dừng lại ở việc tham khảo thông tin. Thậm chí, có những ngày anh nhận được hàng chục cuộc gọi chỉ để hỏi về giá đất.
Bình luận về tình hình này, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng giá nhà và đất ở Hà Nội trong những năm gần đây đã liên tục tăng mạnh. Ông cảnh báo rằng, trong bối cảnh này, một số "đầu nậu" có thể sẽ lợi dụng việc điều chỉnh giá đất để đẩy giá bán nhà lên cao, làm tình trạng thiếu hụt nhà ở càng thêm trầm trọng.
Trong thời gian qua, có không ít ý kiến từ các chuyên gia giải thích nguyên nhân tăng giá mạnh của thị trường nhà đất, và hầu hết đều cho rằng yếu tố chính là đầu cơ. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong bối cảnh các kênh đầu tư khác đang đối mặt với nhiều biến động, tâm lý tích trữ tài sản và kỳ vọng giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng đã thúc đẩy nhiều người mua nhà đất không phải để sử dụng thực tế. Thay vào đó, họ mua rồi để đất hoặc nhà trống, chờ đợi giá tăng lên, làm tình trạng mất cân đối cung - cầu trên thị trường càng trở nên nghiêm trọng.
Bên cạnh đó, hơn 10 năm trước, tại Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm… từng diễn ra cơn “sốt” đất ảo khiến thị trường địa ốc khu vực này sôi động bất thường. Khi ấy, nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư nuôi tham vọng “ôm” đất nền, đất dự án, kỳ vọng giá đất sẽ tăng vọt khi các huyện lên quận. Chỉ trong thời gian ngắn, giá đất nền bị “thổi” lên chạm đỉnh. Tuy nhiên, khi thị trường đảo chiều, nhiều nhà đầu tư lại rơi vào cảnh mắc kẹt, không kịp bán ra để gỡ vốn.
Điều này đồng nghĩa với việc yếu tố "lên quận" không còn đủ sức tạo ra những cú hích lớn về giá như trước đây. Thị trường đã dần ổn định, và sự tăng trưởng giá đất giờ đây phụ thuộc nhiều hơn vào các yếu tố khác như cơ sở hạ tầng thực tế, nhu cầu thực sự từ người mua, hay khả năng khai thác thương mại của khu vực. Nhà đầu tư không còn có thể chỉ dựa vào “tin tức” để kỳ vọng những đợt tăng giá ngoạn mục như trong quá khứ.
Bên cạnh đó, TS. Võ Trí Thành, chuyên gia kinh tế, cho rằng mục tiêu của việc điều chỉnh bảng giá đất là để thúc đẩy thị trường hoạt động minh bạch hơn, đồng thời giảm thiểu tình trạng đầu cơ và thổi giá đất ở các khu vực phát triển nhanh. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý rằng mọi biện pháp đều có hai mặt, và các địa phương cần phải có giải pháp để kiểm soát tình trạng lợi dụng điều chỉnh giá đất để tăng giá bán nhà.
Đặc biệt, với các nhà đầu tư, trong thời điểm hiện tại, việc cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền vào các lô đất nền tại các khu vực đang trong quá trình chuyển giao theo quy định của các luật mới là điều vô cùng quan trọng. Các khu vực bị cấm phân lô bán nền cần được đặc biệt lưu ý.
Người mua cũng phải đảm bảo rằng các lô đất đầu tư có pháp lý rõ ràng và đầy đủ. Thị trường đất nền hiện đang đứng trước một chu kỳ mới, với tiềm năng tăng giá mạnh khi nguồn cung dự báo sẽ giảm. Tuy nhiên, các quy định mới về chuyển đổi mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng sẽ khiến các nhà đầu tư phải tính toán cẩn trọng trước khi quyết định đầu tư.
