Ngay từ thời điểm đầu năm 2025, đấu giá đất Hà Nội đã ghi nhận sự sôi nổi với nguồn hàng mới đến từ nhiều khu vực, cả nội và ngoại thành.
Sôi nổi nguồn cung
Theo đó, ngày 11/1 tới đây, Trung tâm Phát triển Quỹ đất huyện Ba Vì sẽ tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ở cho 51 thửa đất tại các xã Phú Sơn, Đồng Tháo, Thụy An, Phú Phương. Các thửa đất này có diện tích từ 111 đến 383 m²/thửa, với giá khởi điểm từ 886.000 đồng/m² đến 4,6 triệu đồng/m².
Tiếp theo, vào ngày 16/1, Chi cục Thi hành án dân sự quận Hai Bà Trưng cũng tổ chức đấu giá quyền sử dụng hơn 148 m² đất tại địa chỉ tổ 19B (nay là số 285 – số tự phát, đường Nguyễn Khoái, tổ 21, phường Thanh Lương, quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội). Giá khởi điểm của thửa đất này là hơn 14,84 tỷ đồng, với yêu cầu tiền đặt cọc trên 1,48 tỷ đồng.
Ngày 18/1, huyện Quốc Oai sẽ tổ chức đấu giá quyền sử dụng cho 26 thửa đất thuộc dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật tại khu đất đấu giá quyền sử dụng đất ở ĐG 31, thôn Yên Quán, xã Tân Phú. Các thửa đất có diện tích từ 85 đến 122 m² , với giá khởi điểm 4,7 triệu đồng/m², tương đương từ 400 đến hơn 573 triệu đồng/thửa.
Bên cạnh đó, UBND TP Hà Nội vừa ban hành Quyết định số 6527 giao gần 24.160 m² (hơn 2,4 ha) đất đã hoàn thành giải phóng mặt bằng tại xã Đan Phượng, huyện Đan Phượng cho UBND huyện Đan Phượng để thực hiện dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật đấu giá quyền sử dụng đất ở khu Đồng Sậy giai đoạn 4, 5, 6.
Ngoài ra, UBND TP Hà Nội cũng đã quyết định giao 19.727,5 m² (gần 2 ha) đất tại xã Hà Hồi, huyện Thường Tín cho UBND huyện Thường Tín để triển khai dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đấu giá quyền sử dụng đất ở.
Thực tế, sau một thời gian dài liên tục làm xôn xao dư luận, các phiên đấu giá đất ven Hà Nội cuối năm 2024 đang dần hạ nhiệt, báo hiệu sự thận trọng rõ rệt của giới đầu tư. Cụ thể, phiên đấu giá 26 thửa đất (Khu LK2, LK6) tại khu ĐG31/2019 thôn Yên Quán, xã Tân Phú, huyện Quốc Oai đã khép lại với mức trúng cao nhất 76,7 triệu đồng/m² và thấp nhất 40,7 triệu đồng/m².
Dù vẫn cao gấp nhiều lần giá khởi điểm 4,7 triệu đồng/m², song so với phiên đấu giá cuối tháng 11 cũng tại khu vực này, giá trúng cao nhất đã giảm tới 18 triệu đồng/m² (tương đương 20%). Không chỉ giảm “sức nóng” về giá, lượng hồ sơ đăng ký cũng sụt giảm rõ rệt.
Đơn cử tại phiên đấu giá 12 thửa đất ở huyện Phúc Thọ (khu Dộc Tranh, xã Trạch Mỹ Lộc; khu Hương Nam, xã Xuân Đình; khu Cổng chợ, xã Tích Giang), chỉ có hơn 120 hồ sơ với 32 khách hàng đăng ký, giảm mạnh so với các phiên tổ chức hồi tháng 8, 9/2024. Kết thúc phiên, 7 thửa đất khu Dộc Tranh bán thành công nhưng giá trúng cao nhất chỉ còn 37,6 triệu đồng/m², trong khi trước đó từng đạt mức 60–75 triệu đồng/m².
Giá trúng năm 2025 có thể chỉ “nhỉnh” hơn 10% so với khởi điểm
Thị trường đấu giá đất ven đô đang cho thấy dấu hiệu “hạ nhiệt” rõ rệt khi nhà đầu tư dần có tâm lý thận trọng hơn, nhờ các động thái quản lý và kiểm soát thị trường giúp ngăn chặn hiện tượng “đẩy giá ảo”. Mức độ cạnh tranh trong các phiên đấu giá cũng giảm, lượng hồ sơ đăng ký không còn rầm rộ như trước, khiến giá trúng dần tiệm cận với mức khởi điểm.
Nêu quan điểm về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, năm 2024 chứng kiến nhiều phiên đấu giá xác lập kỷ lục mới, với giá trúng đôi lúc vượt ngưỡng trăm triệu đồng/m², chủ yếu do niềm tin thị trường bất động sản đang phục hồi, kéo theo kỳ vọng giá tiếp tục “leo thang”. Tuy nhiên, tình trạng nhà đầu tư “trả giá cao rồi bỏ cọc” vẫn liên tục xảy ra, gây thiệt hại cho đơn vị tổ chức và đẩy giá đất lên vượt xa giá trị thực của cung – cầu.
Tuy nhiên, đến năm 2025, ông Đính dự đoán các nhà đầu tư sẽ “chọn mặt gửi vàng” nhiều hơn. Những thửa đất có pháp lý hoàn thiện, quy hoạch minh bạch sẽ duy trì sức hút, dự kiến giá trúng nhỉnh hơn khoảng 10% so với khởi điểm. Dù vậy, việc quỹ đất nền hợp pháp khan hiếm có thể tiếp tục đẩy giá lên cao, đòi hỏi sự giám sát chặt chẽ từ cơ quan quản lý.
Ông Đính cũng đề xuất giải pháp mời các tổ chức định giá chuyên nghiệp xác định mức khởi điểm sát thực tế, đồng thời tăng mức đặt cọc và quy định cụ thể chế tài xử phạt để giảm thiểu tình trạng “bỏ cọc” vô tội vạ. Song song, những tổ chức hay cá nhân vi phạm cần bị đưa vào danh sách hạn chế tham gia đấu giá, kèm theo quy định chặt chẽ về thời gian chuyển nhượng sau khi trúng đấu giá.
Cùng quan điểm, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, việc sớm điều chỉnh bảng giá đất sẽ “gỡ nút thắt” cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Qua thực tế, nhiều nhà đầu tư “mạnh tay” trả giá cao vì bảng giá đất (trước 20/12/2024) tại Hà Nội và nhiều địa phương còn quá thấp, kéo theo giá khởi điểm thấp, tiền đặt trước (20% so với giá khởi điểm) cũng thấp theo, dẫn đến việc sẵn sàng chấp nhận mất cọc để “phá giá”.
Điển hình như trường hợp ở Sóc Sơn, giá trúng có lúc bị đẩy lên 30 tỷ đồng/m² khi giá khởi điểm chỉ xoay quanh 2–3 triệu đồng/m², tạo tâm lý “cùng lắm mất tiền đặt trước” khiến nhiều người tham gia chỉ để “phá cuộc”. Việc này làm cho các phiên đấu giá rơi vào cảnh “loạn giá” và gây bức xúc trong dư luận.
Ông Đỉnh cho biết, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chỉ đạo các địa phương rà soát, điều chỉnh bảng giá đất tiệm cận giá thị trường. Nhiều địa phương như TP HCM, Hà Nội… cũng đã công bố bảng giá đất mới với mức tăng cao hơn nhiều lần trước, qua đó nâng giá khởi điểm và tiền cọc lên, buộc nhà đầu tư phải suy nghĩ kỹ trước khi tham gia. Nhờ vậy, hoạt động đấu giá đất kỳ vọng sẽ chuyên nghiệp, lành mạnh hơn, chấm dứt tình trạng “phá giá” như thời gian qua.
