Trước ý kiến cho rằng, doanh nghiệp bất động sản không "mặn mà" tham gia phát triển nhà ở xã hội (NOXH), ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã phản biện vấn đề này tại Tại Hội thảo "Gỡ vướng để phát triển nhà ở xã hội". Theo đại diện HoREA, thông tin này chưa chính xác.
Ông Châu dẫn chứng, thực tế tại TP.HCM trong hơn 30 năm qua, đã có trên 15 doanh nghiệp địa ốc tự nguyện, tự thỏa thuận mua đất hoặc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất để thực hiện dự án NOXH. Bên cạnh đó, hưởng ứng kêu gọi của Thủ tướng vào hồi tháng 4/2023, đã có hàng chục tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn đăng ký hơn 1,5 triệu căn hộ để tham gia thực hiện "Chương trình xây dựng ít nhất 1 triệu căn NOXH trong giai đoạn 2021-2030".
Từ đó, Chủ tịch HoREA đề nghị bổ sung hoặc tăng thêm chính sách ưu đãi đối với chủ đầu tư để khuyến khích và thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia thực hiện các dự án NOXH.
Thứ nhất, đề nghị xem xét tăng lợi nhuận định mức lên 15% thay vì 10% đối với trường hợp doanh nghiệp tự tạo lập quỹ đất, tự thương lượng mua lại quyền sử dụng đất của các cá nhân, hộ gia đình để thực hiện dự án NOXH.
Thứ hai, đề nghị cho phép chủ đầu tư được thế chấp bằng chính dự án NOXH để vay vốn ưu đãi hoặc vay thương mại (kể cả gói 125.000 tỷ đồng). Chí ít là đối với trường hợp chủ đầu tư đã tự thỏa thuận nhận hoặc đang có quyền sử dụng đất. Bởi hiện nay, các chủ đầu tư phải thế chấp bằng tài sản khác mới được vay vốn tín dụng để thực hiện dự án NOXH.
Thứ ba, liên quan đến ưu đãi về thuế. Cụ thể, Luật Nhà ở 2023 quy định chủ đầu tư dự án NOXH được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp. Trong khi Luật Nhà ở 2014 quy định trường hợp xây NOXH để cho thuê thì được giảm hai loại thuế này nhiều hơn so với trường hợp xây nhưng để cho thuê mua, bán.
Thực tế, không có chủ đầu tư dự án NOXH để cho thuê nào được hưởng chính sách này. Bởi các Luật Thuế chỉ quy định giảm 50% thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp cho chủ đầu tư, không phân biệt dự án NOXH cho thuê hay cho thuê mua, bán.
Vì vậy, HoREA đề nghị Bộ Xây dựng trao đổi với Bộ Tài chính, đề nghị bổ sung các Luật Thuế quy định giảm 70% hai thuế trên đối với dự án NOXH cho thuê như đã quy định tại Nghị định 100 để khuyến khích phát triển nhiều dự án phân khúc này.
Thứ tư, Hiệp hội đề nghị Bộ Tài chính xem xét đề xuất sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân, nâng mức giảm trừ gia cảnh từ 11 lên 15 triệu đồng đối với người lao động và từ 4,4 lên 5,5 triệu đồng đối với người người phụ thuộc. Đồng thời, nâng mức chịu thuế Bậc 1 lên 75 triệu đồng/năm thay vì chỉ 60 triệu đồng/năm như quy định hiện hành để phù hợp với thực tiễn hiện nay.
Bên cạnh đó, đề nghị dự thảo Nghị định về phát triển NOXH quy định đối tượng được hưởng chính sách với người không chịu thuế thu nhập cá nhân hoặc chịu thuế thu nhập cá nhân từ Bậc 1 (đến 5 triệu đồng) trở xuống hoặc có tổng thu nhập của 2 vợ chồng không quá 25 triệu đồng/tháng, thay vì chỉ 15 triệu đồng/tháng.
Chưa hết, Hiệp hội cũng có những ý kiến đóng góp về nguồn vốn tín dụng ưu đãi để thực hiện chính sách NOXH. Theo đó, HoREA đề nghị xem xét bố trí nguồn vốn chi ngân sách nhà nước trung hạn để bố trí tái cấp vốn cho Ngân hàng chính sách xã hội hoặc cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại (Vietinbank, Vietcombank, Agribank, BIDV) được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chỉ định thực hiện ưu đãi tín dụng NOXH trước đó.
Trong giai đoạn 2015 - 2020, do chưa bố trí được nguồn vốn chi ngân sách nhà nước trung hạn để thực hiện chính sách NƠXH nên các chủ đầu tư dự án và người mua, thuê mua gần như không được hưởng ưu đãi theo quy định của Luật Nhà ở 2014.
Gói tín dụng hiện tăng lên 125.000 tỷ đồng do một ngân hàng thương mại cổ phần vừa tham gia, bổ sung thêm 5.000 tỷ đồng, áp dụng lãi suất thấp hơn từ 1,5 - 2% so với lãi suất vay thương mại thông thường.
Hiện, gói tín dụng 125.000 tỷ đồng áp dụng mức lãi suất 8%/năm đối với các chủ đầu tư dự án NOXH, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong thời hạn 3 năm và người mua nhà trong thời hạn 5 năm đang có tác dụng tích cực. Bởi trước đó, các đối tượng này phải vay với lãi suất quanh ngưỡng 12%/năm.
Thế nhưng, gói tín dụng trên lại không phát huy tác dụng và chưa phù hợp với người mua, thuê mua NOXH vì họ phải chịu lãi suất khá cao, ở mức 7,5%/năm và thời gian áp dụng trong vòng 5 năm. Chưa kể, mức lãi suất còn được điều chỉnh 6 tháng/lần và sau thời hạn ưu đãi thì áp dụng lãi thả nổi. Vì vậy, nhóm mua nhà phân khúc này có tâm lý bất an nên ngại vay.
Chủ tịch HoREA đề nghị NHNN xem xét mở rộng thêm 2 đối tượng được vay gói 125.000 tỷ đồng bao gồm: Người mua nhà ở thương mại có giá từ 3,5 tỷ đồng/căn trở xuống và chủ nhà trọ xây dựng mới hoặc cải tạo, nâng cấp nơi ở cho công nhân, lao động thuê ở. Đồng thời, đề nghị Bộ Xây dựng tiếp tục khôi phục lại gói tín dụng 110.000 tỷ đồng, lãi suất 4,8 - 5%, thời hạn vay tối đa 25 năm (đã đề xuất ngày 17/2/2023).
