Liên quan đến vấn đề giá đất, tính đến thời điểm hiện tại, đã có khá nhiều địa phương trên cả nước đã công bố bảng giá đất điều chỉnh có hiệu lực đến ngày 31/12/2025. Một nguyên tắc quan trọng được các địa phương tuân thủ trong việc xây dựng bảng giá đất là bám sát "nguyên tắc thị trường", nhằm đảm bảo sự điều chỉnh giá đất đúng theo tinh thần của Luật Đất đai 2024. Vì vậy, mức giá trong các bảng giá đất mới đã tăng đáng kể so với trước đây.
Chồng chất nỗi lo với tiền thuê đất
Việc giá đất tăng cao, gần với giá giao dịch thực tế trên thị trường, mang lại những tác động tích cực, như việc biến đất đai thành nguồn lực phát triển và tăng thu cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, sự điều chỉnh này cũng đã tạo ra những phản ứng mạnh mẽ từ người dân và doanh nghiệp, khi số tiền dự tính phải nộp của họ tăng cao đột biến, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất hàng năm.
Theo quy định của Luật Đất đai 2024, các địa phương có quyền quyết định tỷ lệ tính tiền thuê đất phù hợp với thực tế, trong khung từ 0,25% đến 3% nhân với bảng giá đất. Tuy mức tỷ lệ này có vẻ thấp, nhưng khi áp dụng vào bảng giá đất mới, chi phí phải trả của doanh nghiệp lại tăng lên rất nhiều, đặc biệt với các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh có diện tích mặt bằng thuê lớn, lên đến hàng trăm hoặc hàng nghìn mét vuông.
Theo lãnh đạo một doanh nghiệp, giá thuê đất tăng mạnh sẽ tạo ra khó khăn nghiêm trọng, nhiều doanh nghiệp có thể không chịu nổi áp lực tài chính. Đặc biệt, doanh nghiệp cho biết đất thuê của họ thuộc loại đất thương mại dịch vụ, với độ cao và mật độ xây dựng bị giới hạn hơn so với đất ở, làm tăng thêm gánh nặng.
Giá thuê đất tăng mạnh sẽ tạo ra khó khăn nghiêm trọng, nhiều doanh nghiệp có thể không chịu nổi áp lực tài chính
Nhìn chung, việc áp dụng không đồng bộ các nguyên tắc xác định giá đất, đặc biệt là nguyên tắc thị trường và nguyên tắc hài hòa lợi ích các bên, sẽ tác động dài hạn đến việc thu hút đầu tư và sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Các lĩnh vực cho thuê đất tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, cũng như các cơ sở y tế, giáo dục, thể dục thể thao (bao gồm cả sân golf, thảo cầm viên, công viên động vật hoang dã Safari) sẽ chịu tác động mạnh mẽ từ chính sách này.
Bà Vũ Lan Anh, Phó tổng giám đốc Tập đoàn CEO cho biết, hiện nay các địa phương thường thu tiền thuê đất một lần đối với đất thương mại - dịch vụ cho các dự án du lịch nghỉ dưỡng với mức thu khá cao. Trong khi đó, cơ cấu sử dụng đất theo quy hoạch chi tiết 1/500 của các dự án khu đô thị, khu du lịch nghỉ dưỡng thường chỉ có khoảng 40% tổng diện tích dự án là đất kinh doanh. Phần còn lại, 60%, sẽ được bàn giao cho Nhà nước quản lý hoặc giao cho ban quản trị chung cư do cư dân bầu.
Với cơ cấu này, chủ đầu tư phải chịu toàn bộ chi phí đầu tư và vận hành hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của dự án trong suốt vòng đời. Bà Lan Anh chia sẻ, giá đất thương mại - dịch vụ cao sẽ dẫn đến giá thành bất động sản tăng, từ đó làm giảm sức hấp dẫn của các dự án du lịch nghỉ dưỡng trên đất thương mại dịch vụ, vì không khuyến khích các nhà đầu tư tham gia.
Hay một trường hợp khác là khu đất tại đường số 1, phường Linh Trung, TP Thủ Đức, nơi trước đây, theo Quyết định 50/2014/QĐ-UBND, đơn giá thuê đất cho mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp là 52.416 đồng/m2. Tuy nhiên, từ 2023 đến đầu 2024, giá đất khu vực này đã tăng lên 2,52 triệu đồng/m2, và với hệ số sử dụng đất mới, đơn giá thuê đất là 85.176 đồng/m2.
Hiện tại, bảng giá đất mới điều chỉnh giá lên 19,9 triệu đồng/m2, khiến đơn giá thuê đất tăng lên 149.250 đồng/m2. Điều này đồng nghĩa doanh nghiệp phải chịu hai lần điều chỉnh tăng tiền thuê đất trong vòng ba năm (2023-2025).
Chính sách giảm tiền thuê đất sẽ giúp giảm bớt gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp, tăng khả năng ứng phó với các rủi ro toàn cầu và đóng góp vào mục tiêu tăng trưởng kinh tế của cả nước
Giảm tiền thuê đất để hỗ trợ doanh nghiệp
Mới đây, Bộ Tài chính đã đưa ra đề xuất về chính sách giảm tiền thuê đất năm 2025 và lấy ý kiến từ các đối tượng chịu tác động. Một trong các phương án đề xuất là tiếp tục áp dụng mức giảm 30% tiền thuê đất phải nộp trong năm 2025, mức giảm đã được áp dụng trong giai đoạn 2021-2024. Đây là một đề xuất được cộng đồng doanh nghiệp quan tâm và các chuyên gia đánh giá là thiết thực trong bối cảnh hiện nay.
Góp ý chính sách này, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) bày tỏ quan điểm đồng tình với phương án của Bộ Tài chính, cho rằng chính sách giảm tiền thuê đất sẽ góp phần hỗ trợ đạt mục tiêu tăng trưởng kinh tế 8% trong năm 2025, mở đường cho giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ từ 2026-2030.
VCCI nhấn mạnh, kinh tế tư nhân đóng góp gần một nửa GDP quốc gia và sẽ là động lực chủ yếu cho tăng trưởng kinh tế, nên cần các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp phát triển, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế năm 2025 dự báo gặp nhiều khó khăn. Dự báo xuất khẩu sẽ đối mặt với thách thức, trong khi áp lực lạm phát và chi phí nguyên liệu tăng cao do gián đoạn chuỗi cung ứng.
Theo VCCI, chính sách giảm tiền thuê đất sẽ giúp giảm bớt gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp, tăng khả năng ứng phó với các rủi ro toàn cầu và đóng góp vào mục tiêu tăng trưởng kinh tế của cả nước. Thực tế, chính sách này cũng đã được áp dụng trong các năm từ 2020-2024, giúp giảm từ 3.000-4.000 tỷ đồng mỗi năm cho tiền thuê đất, mà không ảnh hưởng đáng kể đến ngân sách nhà nước. VCCI đề xuất áp dụng mức giảm 30% cho năm 2025.
Các doanh nghiệp cho biết, họ gặp khó khăn trong việc tiếp cận vay vốn do tình hình sản xuất, kinh doanh khó khăn trong những năm qua, ngân hàng giảm mức cho vay và tăng tỷ lệ thế chấp
Đại diện Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cũng nhận định,chính sách này rất thiết thực, đặc biệt trong giai đoạn hiện nay khi doanh nghiệp còn gặp nhiều khó khăn trong quá trình phục hồi. HoREA cho rằng việc giảm tiền thuê đất sẽ không làm ảnh hưởng đến cân đối thu chi ngân sách nhà nước, trong khi thu ngân sách có tín hiệu tích cực.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội đánh giá, chính sách giảm tiền thuê đất sẽ có tác động tích cực, giúp doanh nghiệp phục hồi sản xuất kinh doanh. Đặc biệt, đối với doanh nghiệp bất động sản, chính sách này giúp giảm bớt áp lực tài chính trong bối cảnh thanh khoản thị trường thấp và doanh nghiệp đối mặt với áp lực trả nợ ngân hàng, lãi vay, trái phiếu, trong khi các khoản vay từ ngân hàng đang bị siết chặt.
Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng giảm tiền thuê đất không phải chính sách mới và dù đã áp dụng nhiều năm nhưng nhiều doanh nghiệp vẫn ở trong giai đoạn “cầm cự”. Nguyên nhân là các chính sách này chủ yếu giảm gánh nặng tạm thời, chưa đi kèm giải pháp nâng cao năng lực cạnh tranh và khả năng thích ứng. Tại các diễn đàn, hội thảo, hội nghị, nhiều doanh nghiệp đã chia sẻ những khó khăn mà họ đang đối mặt, trong đó vấn đề nguồn vốn được xem là khó khăn lớn nhất.
Các doanh nghiệp cho biết, họ gặp khó khăn trong việc tiếp cận vay vốn do tình hình sản xuất, kinh doanh khó khăn trong những năm qua, ngân hàng giảm mức cho vay và tăng tỷ lệ thế chấp. Đồng thời, giá nguyên vật liệu nhập khẩu tăng cao, gây ảnh hưởng lớn đến chi phí sản xuất. Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu đầy thách thức, việc giảm chi phí thuê đất là không đủ để giải quyết các vấn đề như chi phí sản xuất tăng, áp lực vay vốn và suy giảm thanh khoản.
Ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch DTJ Group cho biết, ngoài những vướng mắc pháp lý, "đói vốn" chính là nguyên nhân khiến sức khỏe doanh nghiệp rơi vào tình trạng "suy kiệt". Trên thị trường bất động sản, tình trạng này kéo theo nhiều hệ lụy nghiêm trọng. Ông Khánh chia sẻ, khó khăn trong việc huy động vốn khiến nguồn cung bất động sản giảm mạnh, nhiều dự án phải tạm dừng, giãn tiến độ hoặc hoãn lại vì không có đủ vốn thanh toán cho nhà thầu và trả lương cho công nhân.
