Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM (TN&MT) vừa gửi văn bản góp ý về nghị định hướng dẫn chi tiết nghị quyết số 170 của Quốc hội, liên quan đến các cơ chế và chính sách đặc thù nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án và đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TP.HCM, Đà Nẵng và Khánh Hòa. Nghị định này sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/4 tới.
Doanh nghiệp nói không công bằng
Trong văn bản góp ý, Sở TN&MT TP.HCM đã đề xuất các phương án tính toán tiền sử dụng đất và tiền thuê đất mà nhà đầu tư đã nộp, đồng thời xác định số tiền bổ sung mà nhà đầu tư cần phải nộp. Đặc biệt, văn bản cũng nêu rõ một quy định quan trọng: nếu số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất xác định lại thấp hơn số tiền đã tạm nộp trước đó, chủ đầu tư sẽ được coi là đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, và Nhà nước sẽ không hoàn trả khoản tiền chênh lệch đó.
Ví dụ điển hình là dự án chung cư New City (TP.Thủ Đức, TP.HCM) của Công ty Thuận Việt, một trong những dự án được áp dụng chính sách gỡ vướng theo Nghị quyết 170/2024. Dự án này, với 1.330 căn hộ, đã chuyển đổi từ nhà tái định cư Thủ Thiêm sang nhà ở thương mại. Đến tháng 4/2018, chủ đầu tư đã tạm nộp số tiền sử dụng đất hơn 712 tỷ đồng.
Dự án chung cư New City (TP.Thủ Đức, TP.HCM) của Công ty Thuận Việt, một trong những dự án được áp dụng chính sách gỡ vướng theo Nghị quyết 170/2024
Liên quan đến dự án New City, Sở TN&MT TP.HCM cho biết nếu số tiền sử dụng đất xác định lại thấp hơn số tiền đã tạm nộp, chủ đầu tư sẽ được coi là đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và Nhà nước sẽ không hoàn trả phần chênh lệch.
Tuy nhiên, ông Võ Văn Bé, Tổng giám đốc Công ty Thuận Việt, đã bày tỏ không đồng tình. Ông cho rằng, Nghị quyết 170/2024 và nghị định của Chính phủ nhằm hướng dẫn thực thi quy định pháp luật về đất đai cần phải đảm bảo tính công bằng cho tất cả các doanh nghiệp, đặc biệt là đối với các dự án trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Việc bổ sung điều kiện không hoàn trả khoản tiền chênh lệch sẽ tạo ra sự không công bằng giữa các doanh nghiệp trong khu vực này. Vì vậy, ông Bé đề xuất các cơ quan liên quan xem xét lại vấn đề này và không đưa vào Nghị định sắp ban hành.
Cũng có ý kiến từ lãnh đạo một tập đoàn bất động sản tại TP.HCM cho rằng quy định như vậy là không hợp lý. Theo ông, khi doanh nghiệp đã đóng tiền sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính đầy đủ cho dự án, nếu thiếu một đồng cũng sẽ bị truy thu, thậm chí ảnh hưởng đến việc cấp sổ hồng cho người mua nhà. Tuy nhiên, khi doanh nghiệp tạm đóng số tiền lớn hơn, Nhà nước lại không hoàn trả phần dôi dư, điều này tạo ra sự thiếu công bằng đối với các doanh nghiệp.
Đề xuất số tiền chênh lệch được khấu trừ
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết không chỉ dự án New City mà còn rất nhiều dự án khác được tháo gỡ khó khăn theo Nghị quyết 170/2024 cũng gặp phải tình trạng tương tự, khi chủ đầu tư đã tạm nộp tiền sử dụng đất để tiếp tục triển khai dự án. Thực tế, trong thời gian tới sẽ có thêm nhiều dự án như vậy được giải quyết thông qua các nghị quyết của Quốc hội.
Vì lý do này, ông Lê Hoàng Châu đề xuất cần sửa đổi, bổ sung dự thảo nghị định đặc thù, theo hướng quy định rằng trong trường hợp số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất xác định lại thấp hơn số tiền đã tạm nộp, số tiền chênh lệch này sẽ được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, hoặc nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư tại các dự án đầu tư, sản xuất, kinh doanh khác trong vòng tối đa 5 năm. Nếu sau 5 năm mà chưa khấu trừ hết số tiền này, Nhà nước sẽ không hoàn trả khoản chênh lệch.
Rất nhiều dự án khác được tháo gỡ khó khăn theo Nghị quyết 170/2024 cũng gặp phải tình trạng chênh lệch tiền sử dụng đất
Ông Châu lý giải, nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay vẫn đang triển khai các dự án đầu tư kinh doanh, nên việc khấu trừ số tiền chênh lệch vào nghĩa vụ tài chính trong vòng 5 năm là hợp lý và phù hợp với các quy định pháp luật về thuế.
Tuy nhiên, ông Châu cũng lưu ý, có trường hợp doanh nghiệp gặp khó khăn, thua lỗ hoặc dừng kinh doanh. Trong những trường hợp này, nếu sau 5 năm mà số tiền chênh lệch vẫn chưa được khấu trừ hết, việc Nhà nước không hoàn trả khoản chênh lệch là hợp lý và hợp tình.
Luật sư Trần Minh Cường, Giám đốc Công ty Luật TMC Lawyers, cũng cho rằng dự thảo nghị định hiện nay đã sai so với tinh thần của Nghị quyết 170/2024, vì nghị quyết này không quy định việc Nhà nước không hoàn trả khoản tiền chênh lệch cho nhà đầu tư. Do đó, cần thiết phải bổ sung quy định cho phép số tiền chênh lệch được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư tại các dự án khác, để phù hợp với Nghị quyết 170/2024.Bottom of Form
Đồng thời, tiếp tục xem xét và tháo gỡ khó khăn cho các dự án khác tại nhiều địa phương trọng điểm trên cả nước, như TP.Hà Nội, Bình Thuận, Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu, Bình Dương,... Bởi ngoài các dự án đã được giải quyết, hiện nay vẫn còn rất nhiều dự án trên toàn quốc đang bị "đắp chiếu" do những vướng mắc tương tự. Việc này không chỉ giúp giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp, thúc đẩy việc sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, mà còn góp phần khôi phục thị trường bất động sản và tạo ra sự công bằng giữa các doanh nghiệp trong cùng ngành.
